Die Immobilienverwaltungsunternehmen stehen in den nächsten Monaten vor besonderen Aufgaben. Ab 01.02.2014 können Forderungen per Lastschrift bei den Wohnungseigentümern/Mietern nur noch über das SEPA-Lastschriftverfahren eingezogen werden.

Wichtig ist in diesem Zusammenhang, dass die bisher existierenden Einzugsermächtigungen ihre Gültigkeit behalten. Sie werden ab dem 01.02.2014 wie SEPA-Mandate behandelt. Die deutsche Kreditwirtschaft hat zum 09.07.2012 geänderte Lastschriftbedingungen (AGB) eingeführt und damit dies möglich gemacht. Davon ausgehend ist eine Umstellung des Zahlungsverkehrs auf das SEPA-Verfahren bereits heute möglich. Vorher sollten aber die dafür notwendigen Voraussetzungen geschaffen werden:
 Beantragung der Gläubiger Identifikationsnummer (Gläubiger-ID)/Mandatsverwaltung
 Prüfen, ob das EDV-gestützte Rechnungslegungssystem SEPA-fähig ist (Releases der Verwaltungssoftware)
 Beschaffung der internationalen Bankkontennummer (IBAN) und der internationalen Bankleitzahl (BIC)
 Überprüfung der bestehenden Lastschriften (müssen schriftlich vorliegen)

Wer beantragt die Gläubiger-ID?

a) für eine WEG
Der oder diejenige Person/en die vertretungsberechtigt für die WEG ist/sind:
Die WEG tritt selbst auf (Konto lautet auf WEG als offenes Fremdkonto).
Die WEG beantragt die Gläubiger-ID für sich selbst. D.h. derjenige aus der Wohnungseigentümergemeinschaft, der die WEG Kraft Amt vertreten kann bzw. der Immobilienverwalter für die WEG (im Antrag der Deutschen Bundesbank „Sonstige Personenvereinigung“ ankreuzen).

b) für die Mietverwaltung (keine Sondereigentumsverwaltung)
Der oder diejenige Person/en die vertretungsberechtigt ist/sind:
Für das Mietobjekt (Mehrfamilienhaus) wurde ein offenes Fremdkonto eingerichtet.
Der Immobilienverwalter beantragt die Gläubiger-ID.
Lastschrifteinzüge mit vertraglich gebundenen Dienstleistern (zum Beispiel: Wartungsverträge, Reinigungsfirmen, Hausmeisterdiensten usw.) werden über die Gläubiger-ID der WEG bzw. des Mietobjektes abgewickelt.

Empfehlung:

Die Beantragung der Gläubiger-ID muss, unabhängig von der Anzahl der Konten, einmalig durch jedes Unternehmen selbst erfolgen.
Da jede juristische oder natürliche Person als Kontoinhaber und Lastschrifteinreicher eine eigene Gläubiger-ID benötigt, müssen z. B. Verwalter von Wohnungseigentümergemeinschaften je Gemeinschaft eine eigene Gläubiger-ID beantragen und verwalten.

Weiterführende Informationen finden Sie unter:  http://bvi-verwalter.de/hp54140/SEPA.htm

Quelle: BVI Berlin

Das Bayerische Oberste Landesgericht hat entschieden, dass ein Verwalter durch Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer abberufen werden kann, wenn er Aufträge in erheblichem Umfang im Namen der Wohnungseigentümergemeinschaft erteilt, ohne dass ein entsprechender Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft gefasst worden wäre. Dies gilt natürlich nicht für solche Verträge, zu deren Eingehung der Verwalter durch die Gemeinschaftsordnung oder den Verwaltervertrag ermächtigt wird.

Autor: RA Markus Achenbach

Datum: 09.07.2004

Quelle: Erdrich & Collegen

www.erdrich-collegen.de

Glatteis: WEG kann die Streu- und Räumpflicht an Dritte übertragen!

AG Hamburg-Wandsbek, Urteil vom 04.09.2012 - 716b C 53/12

Die WEG als Eigentümerin eines Grundstücks trifft die Pflicht, Geh- und Fahrradwege in der erforderlichen Breite vom Schnee und Eis zu reinigen. Diese Pflicht kann die WEG wirksam auf Dritte übertragen. Dabei trifft die WEG die Pflicht, eine geeignete Person auszuwählen und diese im Rahmen des Möglichen und Zumutbaren zu überwachen.

Quelle: http://www.anwaltonline.com/

Im zu entscheidenden Fall ging es um die Frage, ob ein Verbot in der Hausordnung für ein Mehrfamilienhaus, nach dem nachts nicht geduscht werden darf, wirksam ist oder nicht.

Ein Nachbar fühlte sich durch das nächtliche Duschen gestört, da es aufgrund baulicher Umstände ins-bes. beim Auslaufen von Wasser zu einer erheblichen Lärmeinwirkung in seiner Wohnung kam. Aufgrund der geltenden Hausordnung, die ein entsprechendes Verbot "mit Rücksicht auf die Mitbewohner" be-gründete, wurde ein Unterlassungsanspruch zugebilligt. Auch ein Mitmieter kann die Einhaltung der Hausordnung verlangen, insbes. wenn der Vermieter nicht im Haus wohnt und daher selbst nicht von der Nichteinhaltung der Hausordnung betroffen ist.
Die Bestimmung, zwischen 22:00 und 6:00 Uhr das Duschen und Baden (außer in begründeten Aus-nahmefällen) zu unterlassen ist, ist wirksam. Hier werden die unterschiedlichen Interessen berücksich-tigt (Wunsch zu duschen/baden ./. Ruhebedürfnis) sowie mögliche Ausnahmefälle. Der zeitliche Rahmen ist ebenfalls angemessen. Da der Beklagte keine Gründe für sein spätes Duschen und Baden vorgetragen hatte, konnte kein Ausnahmefall angenommen werden. Daher wurde er dazu verurteilt, es zu unterlassen, in der Wohnung in der Zeit von 22.00 bis 6.00 Uhr, ausgenommen in begründeten Ausnahmefällen, zu baden und/oder zu duschen.

AG Rottenburg, 4.10.1994 - Az: 2 C 356/94

Quelle: http://www.anwaltonline.com/

Rechtsfrage:

Wann ist der Verwalter als Zustellungsbevollmächtigter gemäß § 45 Abs. 1 WEG ausgeschlossen?

Hierzu BGH - Urteil vom 09.03.2012 - Az. V ZR 170/11:

Nach der Vorschrift des § 45 Abs. 1 WEG, die auch bei gerichtlichen Auseinandersetzungen der WE untereinander Anwendung findet, ist der Verwalter Zustellungsvertreter der WE, wenn diese Beklagte sind; eine Ausnahme gilt nur dann, wenn der Verwalter als Gegner der Wohnungseigentümer an dem Verfahren beteiligt ist oder wenn auf Grund des Streitgegenstandes die Gefahr besteht, er werde die Wohnungseigentümer nicht sachgerecht unterrichten.

Der Mieter kann die gemietete Wohnung außerordentlich und fristlos kündigen, wenn ihre Benutzung mit einer erheblichen Gefährdung seiner Gesundheit verbunden ist (§ 569 Abs. 1 BGB). Ob dies der Fall ist, ist nach objektiven Maßstäben zu beurteilen, nicht nach den subjektiven Einschätzungen oder dem Gesundheitszustand des Einzelnen. Dies bedeutet, dass der Mieter nicht zur Kündigung berechtigt ist, wenn die Gesundheitsgefährdung lediglich auf einer besonderen Empfindlichkeit oder Anfälligkeit des Mieters, z. B. einer Allergie gegen bestimmte Stoffe beruht (so z. B. LG Berlin, ZMR 1999, 27). Die Frage, mit welcher Wahrscheinlichkeit eine Beeinträchtigung der Gesundheit zu befürchten sein muss, hängt von der Schwere der in Rede stehenden Gesundheitsbeeinträchtigung ab.