Vergütung des Verwalters ist frei vereinbar-bei Anpassungsklauseln sind AGB-Vorschriften zu beachten

Vergütung des Verwalters ist frei vereinbar – bei Anpassungsklauseln sind AGB-Vorschriften zu beachten

Die Vergütung des Verwalters ist grundsätzlich frei vereinbar. Mit ihr werden die so genannten Kardinals-pflichten (Pflichten nach Gesetz, Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung, Vereinbarung, Verwaltungs­vertrag) vergütet.

Ist keine Vergütung vertraglich vereinbart, gilt die „üb­liche Vergütung” als vereinbart, wobei als Orientie­rungsmaßstab die Verwaltungskostenpauschale im öffentlich geförderten Wohnungsbau dienen kann (§§ 41 Abs. 2, 26 Abs. 2 11. BV i. d. F. vom 13.09.2001; erstmalige Anpassung ab 1. Januar 2005 gemäß Stei­gerungsrate des Verbraucherpreisindex für Deutsch­land, Basis 2000 = 100).

Erhöhungen der Verwaltervergütung bedürfen grund­sätzlich eines entsprechenden Mehrheitsbeschlusses, in dessen Ausführung ein Änderungsvertrag zwischen Wohnungseigentümern und Verwalter zu schließen ist. Eine Erhöhung in der Weise, dass der Verwalter den erhöhten Betrag (einfach) in den Wirtschaftsplan einstellt, ist zwar nicht nichtig, aber anfechtbar.

Eine Anpassungsklausel in einem Verwaltungsver­trag, wonach die Verwaltervergütung der allgemeinen Verwaltungskostenentwicklung angepasst werden kann, ist gemäß § 307 Abs. 1 BGB ungültig. Da es sich bei einem Verwaltervertrag um einen Formularvertrag handelt, ist eine so genannte Spannungsklau­sel gemäß AGB-Recht unwirksam. Nach § 307 Abs. 1 BGB sind Bestimmungen in Allgemeinen Ge­schäftsbedingungen unwirksam, wenn sie den Vertragspartner (hier: Wohnungseigentümer) des Verwenders (hier: Verwalter) entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteili­gen.

Eine solche unangemessene Benachteiligung kann sich daraus ergeben, dass die Bestimmung nicht klar und verständlich ist, was für die genannte Klausel zu gelten hat (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 25.01.2005, 1 – 3 Wx 326/04).

Im Übrigen widerspricht es grundsätzlich ordnungs­mäßiger Verwaltung, wenn der Verwalter sein Hono­rar der Instandhaltungsrücklage entnimmt. Die In­standhaltungsrückstellung ist zweckgebunden und darf deshalb grundsätzlich nicht zur Begleichung anderer Kosten verwendet werden. Ein genehmigender Eigentümerbeschluss, auch im Rahmen der Jahres­abrechnung, ist im Falle der Anfechtung für ungültig zu erklären (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 25.01. 2005, 1 – 3 Wx 326/04).

Quelle: Volker Bielefeld