Kostenobergrenze bei Beschlüssen über Erhaltungsmaßnahmen oder bauliche Veränderungen

Das Amtsgericht München hat mit Urteil vom 13. März 2025 klargestellt, dass bei Beschlüssen von Wohnungseigentümergemeinschaften über Erhaltungsmaßnahmen oder bauliche Veränderungen zwingend ein Kostenrahmen oder eine Kostenobergrenze genannt werden muss. Fehlt eine solche finanzielle Begrenzung, widerspricht der Beschluss den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung und ist unwirksam.

Im entschiedenen Fall hatten die Wohnungseigentümer einer Anlage in Ebenhausen mehrheitlich die Umgestaltung des Hofs beschlossen und zugleich die Verwaltung beauftragt, Angebote bei Fachfirmen einzuholen. Ein konkreter Kostenrahmen wurde im Beschluss allerdings nicht genannt. Eine Wohnungseigentümerin klagte daraufhin erfolgreich auf Ungültigerklärung des Beschlusses.

Das Gericht betonte, dass ein Beschluss, der finanzielle Verpflichtungen auslöst, für die Eigentümer absehbar machen muss, welche Kosten auf sie zukommen. Nur so sei eine informierte Entscheidung möglich und könne die Leistungsfähigkeit der Gemeinschaft und der einzelnen Eigentümer realistisch eingeschätzt werden. Dies gelte ausdrücklich auch für sogenannte Grundlagenbeschlüsse, bei denen die Maßnahme noch nicht im Detail beauftragt wird.

Das Urteil verdeutlicht die Bedeutung der finanziellen Transparenz bei Beschlussfassungen in Wohnungseigentümergemeinschaften. Ohne eine klare Bezifferung oder Begrenzung der zu erwartenden Kosten kann ein solcher Beschluss anfechtbar und letztlich unwirksam sein.

Fazit:
Jeder Beschluss über bauliche Maßnahmen oder Instandhaltungen muss eine konkrete finanzielle Begrenzung enthalten – sei es in Form eines Kostenrahmens oder einer Obergrenze. Nur so lässt sich die Einhaltung ordnungsgemäßer Verwaltung gewährleisten.

Quelle: Amtsgericht München, Urteil vom 13.03.2025 – Az. 1294 C 22650/24 WEG