Bauliche Veränderungen – auch rein optische Veränderungen sind erfasst BGH, Urteil vom 18.07.2025 – V ZR 29/24

Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 18.07.2025 (Az. V ZR 29/24) einen langjährigen Streit entschieden:
Eine bauliche Veränderung setzt keinen Substanzeingriff in das gemeinschaftliche Eigentum voraus. Es reicht vielmehr aus, wenn das optische Erscheinungsbild der Wohnungseigentumsanlage wesentlich verändert wird.

Der Fall:
Gegenstand des Verfahrens war eine auf einer Balkonbrüstung installierte Solaranlage. Die Eigentümer hatten neun Solarmodule über die gesamte Länge der Balkonbrüstung angebracht – ohne feste Verbindung mit der Balkonbrüstung selbst.

Die Entscheidung des BGH:

• In den Randnummern 16–22 stellt der BGH klar:
  Ein Substanzeingriff ist nicht erforderlich, um von einer baulichen Veränderung auszugehen.

• Dies gilt sowohl nach alter Rechtslage (§ 22 Abs. 1 WEG a.F. i.V.m. § 1004 Abs. 1 BGB) als auch nach neuer Rechtslage (§ 20 Abs. 1 WEG i.V.m. § 1004 BGB).

• Zitat Rn. 16:
  „Der Rückbauanspruch aus § 1004 Abs. 1 Satz 1 BGB besteht unabhängig davon, ob die Anlage vor oder nach dem 01.12.2020 angebracht worden ist und also neues oder altes Recht anwendbar ist.“

Begründung des Gerichts:
Die Vorschriften über bauliche Veränderungen dienen dem Schutz der Miteigentümer vor ungenehmigten Eingriffen. Erfasst sind daher:

• Substanzeingriffe in das Gemeinschaftseigentum,

• wesentliche optische Veränderungen, sofern sie nicht nur vorübergehend bestehen.

Beispiele für lediglich vorübergehende Nutzungen, die keine bauliche Veränderung darstellen:

• Aufstellen eines Sonnenschirms,

• Platzierung eines aufblasbaren Pools im Garten.

Im konkreten Fall bejahte der BGH eine bauliche Veränderung:

• Die Solaranlage war von außen deutlich sichtbar.

• Ihre Größe (neun Module über die gesamte Balkonbrüstung) führte zu einer wesentlichen Veränderung des optischen Erscheinungsbildes.

• Unerheblich war, ob die Anlage nur aufgestellt oder fest verbunden war.

• Auch die auffällige Farbgestaltung war für die rechtliche Einordnung nicht ausschlaggebend.

Fazit:
Jede wesentliche, auf Dauer angelegte Veränderung des optischen Erscheinungsbildes der Wohnanlage stellt eine bauliche Veränderung dar. Sie ist nur zulässig, wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft einen entsprechenden Beschluss nach § 20 Abs. 1 WEG fasst.

Mit freundlichen Grüßen
Ihr FSB-Team
Thomas Brandt
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht