Maßgeschneiderte Versicherungen für Immobilienverwaltungen

Die moderne Risikoabsicherung sichert den langfristigen Geschäftserfolg ab. Worauf Immobilienverwaltungen bei der Auswahl ihrer Versicherungen achten sollten.

Die Anforderungen an eine umfassende Risikoabsicherung für Unternehmen haben sich in den vergangenen Jahren stark gewandelt. Regulierungen erweitern Haftungsbereiche, der digitale Fortschritt und Einsatz digitaler Medien im Alltag beschränken Risiken schon längst nicht mehr nur auf die Geschäftszeiten. Hausverwalter unterliegen diesen Entwicklungen ebenso wie alle anderen Branchen. Ihnen ist zu empfehlen, das aktuelle Risiko-Management an die veränderten Rahmenbedingungen anzupassen und neu entstandene Deckungslücken zu schließen. Der folgende Überblick über die wichtigsten Versicherungen für Hausverwalter verschafft einen Eindruck darüber, welche Deckungskonzepte überprüft und an die beschriebenen Entwicklungen angepasst werden sollten.

Berufshaftpflicht/ Vermögensschadenhaftpflicht

Bei einem Schaden um oder am Haus haften Hausverwalter in vielen Fällen mit ihrem eigenen Vermögen. Allein durch diesen finanziellen Haftungsrahmen empfiehlt sich daher eine Vermögensschadenhaftpflichtversicherung (VSH). Herausfordernd ist dabei das vielseitige Einsatzgebiet eines Immobilienverwalters. Neben kaufmännischen Tätigkeiten, wie das Abrechnungswesen von Mietverträgen und Nebenkosten, erweitern auch rein technische Bereiche, wie allgemeine Wartungsarbeiten, Beauftragung von Dienstleistern und Modernisierungsarbeiten das Tätigkeitsfeld.

Da das gesamte Spektrum nur selten direkt beim ersten Abschluss der Police definierbar ist, bedarf es eines dauerhaften Abgleichs des aktuellen Tätigkeitsbereichs mit dem Deckungsumfang der Versicherungsbedingungen. So kann eine Unter-, aber auch unnötige Überversicherung, vermieden werden. Zusätzlich fungiert die VSH als passiver Rechtsschutz für Verwalter: Sie prüft unberechtigte Ansprüche und wehrt diese, im Sinne des Immobilienverwalters, auch vor Gericht ab.

Seit 1.8.2018 ist eine Berufshaftpflicht für alle Hausverwalter (Verwalter von Immobilien gemäß § 34c der Gewerbeordnung) zur gesetzlichen Pflicht geworden. Je Schadenfall beträgt die Versicherungssumme seitdem mindestens 500.000 Euro und steht zweimal pro Versicherungsjahr zur Verfügung.

Betriebshaftpflichtversicherung

Die Betriebshaftpflichtversicherung leistet bei Sach- und Personenschäden, die vom Hausverwalter oder seinen Angestellten verursacht wurden. Als häufige Beispiele dienen hier der Sturz einer Person aufgrund der nicht rechtzeitig erfolgten Schneeräumung (Personenschaden) oder das Beschädigen von Mietereigentum (Sachschaden), beispielsweise im Zuge von notwendigen Wartungsarbeiten. Zwar ist die Betriebshaftpflichtversicherung keine Voraussetzung für die Berufszulassung – eine Absicherung der Risiken ist jedoch im Sinne aller Beteiligten absolut empfehlenswert und zählt damit zur Existenzsicherung von Verwaltungsbetrieben. Zumal sich die Haftung durch verschärfte Richtlinien (Trinkwassernovelle, Rauchmelderpflicht) erweitert hat.

Vertrauensschaden-Versicherung

Berufsverbände bieten ihren Mitgliedsunternehmen eine kollektive Versicherungslösung, bei vorsätzlichen, kriminellen Handlungen zum Schaden der Eigentümer oder auch der Verwaltung. Neben Vertrauensschäden umfasst der Schutz auch Schäden durch Vertrauenspersonen an Dritten (Drittschäden) und Schäden, die von außenstehenden Dritten, durch Betrug, Urkundenfälschung oder Urkundenunterdrückung mit Bereicherungsabsicht, zugefügt werden (Täuschungsschäden).

Cyber-Versicherung

Die Absicherung von Cyberrisiken stellt alle Beteiligten vor eine Herausforderung. Den Versicherungsunternehmen erschweren die ständig erneuernden Gefahren und Einfallstore die Kalkulation und Definition von Deckungsumfängen. Für Unternehmen in der Immobilienwirtschaft ist die Digitalisierung zwar eine willkommene Entwicklung zur Effizienzsteigerung. Gleichzeitigt müssen sie Faktoren hinsichtlich des eigenen Betriebsrisiko einschätzen, zu denen kaum Erfahrungswerte vorliegen.

Dauer, Herkunft und Folgen einer Cyber-Attacke variieren so stark voneinander, dass Präventionsmaßnahmen im Unternehmen zwar hilfreich sind, das Gesamtrisiko aber nur ein Versicherungsschutz eindämmen kann. Dieser kann zumindest die finanziellen Folgen einer Attacke auffangen. Viele Policen bieten zudem Soforthilfen- und Schulungsmaßnahmen an, um das Cyber-Risiko im Unternehmen insgesamt zu reduzieren.

Neben Drittschäden geht es vor allem um die Absicherung von Eigenschäden: Wiederherstellungskosten für Daten und IT-Systeme, Cyber-Erpressung, Cyber-Rechtsschutz oder auch Reputationsmaßnahmen und Kosten für Krisenmanagement.

Elektronikversicherung inkl. Datenversicherung

Beim Verlust, Diebstahl oder der Beschädigung der Hardware (Diensthandy, Laptop etc.) hält sich der materielle und finanzielle Schaden oft in Grenzen. Schmerzlicher ist der meist einhergehende Datenverlust. Immobilienverwalter haben die Möglichkeit in ihrer Elektronikversicherung die Wiederherstellungskosten von Daten infolge eines physischen Verlustes zu vereinbaren (Datenversicherung). Die Liquidität im Unternehmen kann spürbar belastet werden, da die Aufwendungen zur Datenrettung oder -rekonstruktion, schnell in die Höhe gehen können.

Strafrechtsschutz

Jeder Verwalter kann plötzlich Rechtsbeistand benötigen, ganz unabhängig von der Sorgfalt im eigenen Betriebsablauf. Vorwürfe der Untreue oder Steuerhinterziehung, Ermittlungsverfahren infolge größerer Sach- oder Personenschäden in den verwalteten Objekten (z.B. bei Unfällen oder Bränden), vermeintlicher Verstöße gegen gesetzliche Verordnungen – all diese Fälle lassen sich ohne anwaltlichen Rat kaum beilegen. Wollen Hausverwalter hier ihr Recht durchsetzen, benötigen sie Rechtsschutz, um das Kostenrisiko im Unternehmen nicht allein tragen zu müssen.

Fazit Der gewerbliche Versicherungsschutz ist von einer notwendigen individuellen Betrachtung geprägt. Jedes Unternehmen weist seine eigenen Risiken auf (Tätigkeiten, Mitarbeiterstruktur, Spezialisierungen), die nicht mit pauschalen Versicherungslösungen gedeckt werden können. Es bedarf der Beratung unabhängiger Versicherungsmakler, die spezifischen Risiken herauszuarbeiten und abzusichern. So können Kosten gespart und das passende Preis-Leistungs-Paket gefunden werden. Die fortlaufende Betreuung durch einen Makler gewährleistet, dass der Versicherungsschutz die aktuelle Risikobewertung widerspiegelt.