Höhe der Instandhaltungsrücklage
Nach allgemeiner Auffassung hat die Wohnungseigentümergemeinschaft bei der Bemessung der Instandhaltungsrücklage und des jährlichen Beitrags einen weiten Ermessensspielraum. Nur wesentlich überhöhte Ansätze können gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung verstoßen. Das Oberlandesgericht Düsseldorf (Beschluss vom 21. Juni 2002 – 3 Wx 123/02) hat entschieden, dass es ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht, wenn unter Berücksichtigung des Alters […]
Keine Klage wegen Mängelbeseitigungskosten ohne WEG-Beschluss
Schadensersatzklagen wegen Mangelbeseitigungskosten können nicht von einzelnen Wohnungseigentümern ohne ermächtigenden Beschluss der WEG erhoben werden, so das Oberlandesgericht Frankfurt mit einem Urteil vom 30.05.2008. Die Rechte auf Minderung und Schadensersatz seien ihrer Natur nach gemeinschaftsbezogen, was ein eigenmächtiges Vorgehen eines einzelnen Wohnungseigentümers nicht zulasse. Nur die Wohnungseigentümergemeinschaft könne entscheiden ob und wie sie ihre Rechte […]
Beschlussrecht: Kein Beschluss über Telefonkonferenz möglich
Ein Beschluss, der von einer WEGem per Telefonkonferenz gefasst wurde, entfaltet keine Rechtswirkung. Gemäß § 23 WEG sind Beschlüsse grundsätzlich in einer Versammlung zu fassen; das Gesetz sieht eine Telefonkonferenz nicht vor. Eine schriftliche Zustimmung aller Eigentümer sei vorliegend ebenfalls nicht erfolgt. AG Königstein/Ts, Beschluss vom 16. November 2007, 27 C 955/07, NZM 2008, […]
Nochmals: Kein Stimmrechtsverbot durch Verwalter bei seiner eigenen Bestellung
Der Verwalter einer Eigentümergemeinschaft, der selbst nicht Wohnungseigentümer ist, unterliegt bei der Beschlussfassung hinsichtlich seiner eigenen Bestellung, bei der er seine Stimme als Stellvertreter eines Miteigentümers abgibt, keinem Stimmrechtsverbot. Steht die Neubestellung des Verwalters an, hat es jeder Miteigentümer selbst in der Hand, dem Verwalter entweder keine Vollmacht zu erteilen oder eine bestehende Dauervollmacht […]
Kosten der Tiefgarage tragen alle Eigentümer
Die Bestimmung einer Teilungserklärung, die die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer anteilig mit den Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums belastet, ist dahin auszulegen, dass sich dieser Verteilungsschlüssel auf sämtliche Sondereigentümer und damit auch auf die Eigentümer von Garagen bezieht, an denen selbständige Teileigentumsrechte begründet worden sind. Die Garageneigen Garageneigentümer müssen sich deshalb an den Kosten […]
Verwalter darf Sonderumlagen einziehen
Ein WEG-Verwalter, der per Vertrag zur Einziehung von Wohngeld- und Hausgeldzahlungen auch im eigenen Namen ermächtigt ist, ist auch berechtigt, Zahlungen von Sonderumlagen an sich zu verlangen. So entschied das OLG Hamm mit Beschluss vom 29. Mai 2008. Unter dem nicht gesetzlich definierten Begriff der Wohngeldzahlungen im engeren Sinne werden laufende Vorschussleistungen der Wohnungseigentümer auf […]
Mängel am Gemeinschaftseigentum – wer darf klagen?
Ein einzelner Wohnungseigentümer darf nicht auf Schadensersatz oder Minderung wegen Baumängeln am Gemeinschaftseigentum klagen. Dies ist ausschließlich Sache der Wohnungseigentümergemeinschaft, da es sich um gemeinschaftsbezogene Rechte handelt, die ein eigenständiges Vorgehen einzelner Wohnungseigentümer nicht zulassen, so das OLG Frankfurt. Praxistipp Zwar sind bei Mängeln am Gemeinschaftseigentum auch die einzelnen Eigentümer betroffen, da sie anteilig Eigentümer […]
Wasserschaden im Sondereigentum: Was muss der Verwalter unternehmen?
Tritt innerhalb des Sondereigentums ein Schaden auf (hier: feuchtigkeitsbedingter Schimmel), dessen Ursache im gemeinschaftlichen Eigentum liegen kann, muss der Verwalter die Schadensursache unverzüglich feststellen lassen. Tut er dies nicht, haftet er dem betroffenen Wohnungseigentümer für Folgeschäden (hier: Mietminderung). Das gilt sogar dann, wenn die Schadensursache letztlich ungeklärt bleibt, oder wenn sich herausstellt, dass sie im […]
Eintrag in die Beschlussammlung
Das Amtsgericht München befasste sich in einer Entscheidung vom 28.06.08 mit der Frage wie weit die Eintragungspflichten des Verwalters hinsichtlich des Umfanges der Eintragung in die Beschlusssammlung anzusetzen seien. Der Verwalter hatte in diesem Fall die Beschlüsse mit der Bezeichnung des entsprechenden Tagesordnungspunktes und der diesbezüglichen Überschrift eingetragen. Das Amtsgericht entschied zu Recht, […]
OLG München: Wohnungseigentümergemeinschaft ist Verbraucher
1. Eine teilrechtsfähige Wohnungseigentümergemeinschaft ist jedenfalls dann Verbraucher im Sinne des § 13 BGB, wenn an dieser nicht ausschließlich Unternehmer beteiligt sind. Auch das Halten einer Wohnung oder Teileigentums, um über dauerhafte Vermietung und Verpachtung erhebliche regelmäßige und dauerhafte Mieteinnahmen zu erzielen, ist Verwaltung eigenen Vermögens und stellt unabhängig von der Höhe der verwalteten Werte […]
Nochmals: Keine Laubbeseitigungspflicht mittels Mehrheitsbeschluss
Eine Regelung, nach der vom 01. September bis zum 30. Januar eines Jahres die Wohnungseigentümer selbst nach einem festgelegten Turnus zur Beseitigung von Laub und zur allgemeinen Reinigung der Außenanlage der Gemeinschaft verpflichtet werden, kann nicht durch Mehrheitsbeschluss bestimmt werden. Eine solche Regelung bedarf vielmehr einer Vereinbarung aller Wohnungseigentümer, so das OLG Düsseldorf. Praxistipp Es […]
Aufstellung der haushaltsnahen Dienstleistungen: Nur gegen Sonderhonorar?
Der WEG-Verwalter muss bei Erstellung einer Jahresabrechnung die Aufstellung der haushaltsnahen Beschäftigungsverhältnisse oder Dienstleistungen nicht ohne Zusatzhonorar gesondert ausweisen.Hintergrund haushaltsnahe Dienstleistungen:Wohnungseigentümer können ab dem Veranlagungszeitraum 2006 in ihren Steuererklärungen haushaltsnahe Beschäftigungsverhältnisse oder Dienstleistungen nach § 35a EStG auch dann steuermindernd absetzen, wenn die Aufträge von der Wohnungseigentümergemeinschaft vergeben wurden. Voraussetzung ist, dass die auf den […]
