Wer zahlt Altverbindlichkeiten? Wer haftet dafür?
Grundsätzlich dürfen die Eigentümer zur Finanzierung von – auch betagten – Zahlungsverbindlichkeiten eine Sonderumlage beschließen. Anders kann es sein, wenn die Alt-Verbindlichkeiten auf „Nachlässigkeit“ beruhen (hier: Verwalter zahlt mehrere Jahre lang keine Abwasserkosten u. a.). In diesem Falle dürfen Neueigentümer nur zeitanteilig mit Altverbindlichkeiten belastet werden. Darum geht es: Seit dem Jahr 2000 […]
Errichtung einer Satellitenanlage unter dem Tagesordnungspunkt „Sonstiges“
Unter dem Tagesordnungspunkt „Sonstiges“ können wirksame Beschlüsse nur über Gegenstände von untergeordneter Bedeutung gefasst werden. Für eine wirksame Beschlussfassung ist eine ausreichende Bezeichnung des Gegenstandes der Beschlussfassung in der Einladung erforderlich. Ein Beschluss über die Genehmigung zur Errichtung einer Satellitenanlage auf dem Flachdach des Anwesens ist nicht von untergeordneter Bedeutung. Deshalb ist ein Eigentümerbeschluss […]
Wie steht’s um die Schalldämmung?
Wechselt ein Wohnungseigentümer den Bodenbelag aus und verschlechtert so die Schalldämmung, können Nachbarn die Herstellung des alten Zustands verlangen. Das berichtet der Deutschen Anwaltverein (DAV) unter Berufung auf einen Beschluss des Oberlandesgerichts Schleswig vom 8.8.2007 (Az: 2 W 33/07). Im vorliegenden Fall ersetzte der neue Besitzer den alten Teppichboden durch Laminat und Fliesen, was die […]
Zählen ist Verwalterpflicht
Zu Beginn der Eigentümerversammlung war vom Hausverwalter die Beschlussfähigkeit festgestellt worden. Nach der sehr langen Versammlung bestritt einer der Betroffenen die Rechtsgültigkeit späterer Entscheidungen, weil nur noch sechs von zwölf Eigentümern und damit zu wenige anwesend gewesen seien. Das Oberlandesgericht Köln stellte fest, dass die Versammlungsleitung zu jedem Zeitpunkt ein Auge auf die Beschlussfähigkeit zu […]
Verbraucherschutz für Wohnungseigentümer
Eine wichtige Entscheidung des Oberlandesgerichts München stärkt die Rechte der Wohnungseigentümer: Eine Wohnungseigentümergemeinschaft, so die veröffentlichte Entscheidung des OLG München (Beschl. v. 25.9.2008, Az.: 32 Wx 118/08), ist im Rechtsverkehr als Verbraucherin anzusehen. Dies hört sich wenig spektakulär an, ist aber tatsächlich von erheblicher rechtlicher und praktischer Bedeutung. Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) unterscheidet nämlich […]
Vorrang der Gemeinschaftsordnung vor Teilungserklärung
Sofern eine Benutzungsregelung in der Gemeinschaftsordnung einer Bezeichnung von Räumen des Teileigentums widerspricht, geht grundsätzlich die Regelung in der Gemeinschaftsordnung vor. Ob ein Widerspruch besteht, ist jedoch vorab durch Auslegung von Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung zu ermitteln. BayObLG, Beschluß v. 09.02.2005, 2Z BR 227/04 in ZWE 2005, 345
Beschluss über Auswechslung von Wohnungseingangstüren
Wohnungseingangstüren gehören grundsätzlich zum Gemeinschaftseigentum. Durch Mehrheitsbeschluß kann dem einzelnen Sondereigentümer gestattet werden, unter Wahrung eines einheitlichen Erscheinungsbildes Wohnungseingangstüren auf eigene Kosten auszuwechseln. LG Düsseldorf, Beschluß v. 10.01.2006, 25 T 506/05 in MietRB 2006, 190
Immer noch nicht hinreichend bekannt: Subtraktionsmethode bei Beschlussfassung ist rechtens
Wie das Ergebnis der Beschlussfassung in einer Eigentümerversammlung festgestellt wird, bestimmt mangels entgegenstehender Regelungen in der Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung der Versammlungsleiter. Dabei setzt sich immer mehr die so genannte Subtraktionsmethode durch. Es werden zunächst die Ja-Stimmen gezählt, dann die Nein-Stimmen. Sodann werden die Enthaltungen nicht mehr gesondert gezählt, sondern als rein rechnerische Differenz zwischen der […]
Nutzung der Wohnung als psychologische Praxis zulässig
Übliche Praxiszeiten müssen eingehalten werden Eine Wohnungseigentümerversammlung hatte mit Mehrheit beschlossen, dass einem Miteigentümer verboten wird, sein in der Teilungserklärung als ‚Wohnung‘ bezeichnetes Sondereigentum für die Zwecke einer psychologischen und psychotherapeutischen Praxis zu nutzen und sie für diese Zwecke an seine Frau zu vermieten. Diesen Beschluss focht der betroffene Wohnungseigentümer an und begehrte im […]
Hausgeldzahlung erst nach Eintrag ins Grundbuch
Erst wenn ein Wohnungseigentümer auch in das Grundbuch eingetragen ist, muss er das Hausgeld zahlen. (LG Nürnberg-Fürth, U. v. 17.12.2008 – 14 S 7346/08) Ein Mann erwarb von seiner Mutter deren Eigentumswohnung. Nach Abschluss des Kaufvertrags trat der Käufer in die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) ein. Er vermietete die Wohnung und nahm Miete und Nebenkostenvorauszahlungen ein. In […]
Instandhaltungsrückstellung zweckgebunden
Die Bildung einer Instandhaltungsrücklage gehört zu den Maßnahmen einer ordnungsmäßigen Verwaltung, die jeder einzelne Wohnungseigentümer verlangen und gegebenenfalls auch gerichtlich durchsetzen kann. Auf Grund ihrer Zweckbindung zur ausschließlichen Finanzierung von Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen dürfen Mittel aus der Rücklage grundsätzlich nicht zur Deckung von Aufwendungen für andere Maßnahmen, zum Beispiel für Anwalts- oder Sachverständigenhonorare, verwendet werden. […]
Beschlussfassung „Rückbau“
Rechtsfrage: Können die Eigentümer mehrheitlich nachfolgenden Beschluss fassen: „Der weitere Miteigentümer Herr F. wird gemeinschaftlicherseits zum Rückbau der Garagenbox aufgefordert und verpflichtet. Kommt er der befristeten Rückbauanforderung der Verwaltung nicht fristgerecht nach, so soll ein Rechtsanwalt mit der Durchsetzung des gemeinschaftlichen Rückbauanspruches beauftragt werden, der diesen gegebenenfalls auch vor Gericht verfolgen und durchsetzen soll.“ Hierzu […]
