Der Verwaltungsbeirat / Aufgaben – Bestellung – Haftung

Aufgaben – Bestellung – Haftung

Auf dieser Seite erfahren Sie ein wenig zum Thema "Verwaltungsbeirat".

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1. Vorwort:

Der Verwaltungsbeirat ist ein wertvoller Partner der Hausverwaltung. In Deutschland gibt es über 40.000 Eigentümergemeinschaften; demnach auch eine große Anzahl von  Verwaltungsbeiräten; aber wenig Informationen darüber, was der Verwaltungsbeirat zu beachten hat oder wofür er haftet. Ja, der Verwaltungsbeirat haftet natürlich auch für seine Tätigkeit.  Der Verwalter ist nur ausführende Institution der Eigentümergemeinschaft. Diese Aufgabe verantwortlich zu erfüllen bedingt eine gute Zusammenarbeit mit dem Verwaltungsbeirat; werden doch viele wichtige Beschlüsse zusammen mit dem Verwaltungsbeirat vorbereitet und beschlussfähig gemacht. Wir hoffen, mit dieser kurzen und prägnanten Zusammenstellung ein gutes Hilfsmittel für Ihre Tätigkeit als Verwaltungsbeirat geschaffen zu haben.Nach oben

2. Bestellung des Verwaltungsbeirates

Der Verwaltungsbeirat wird nach § 29 Abs. 1 Satz 1WEG durch Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümerversammlung bestellt. Soweit nichts anderes bestimmt ist, sind die Mitglieder des Verwaltungsbeirates ehrenamtlich tätig. Ein Mitglied des Verwaltungsbeirates kann jederzeit zurücktreten, jedoch nicht zur Unzeit (§ 671 BGB). Die Bestellung eines Beirates ist im Wohnungseigentumsgesetz nicht zwingend vorgeschrieben. Deshalb können die Teilungserklärung oder die Gemeinschaftsordnung die Bestellung eines Beirates vorsehen oder auch ausschließen. Gibt es darüber
keine Regelungen, haben es die Eigentümer selbst in der Hand, ob sie mehrheitlich einen Beirat bestellen wollen oder nicht.
 

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3. Aus wie viel Personen soll der Beirat bestehen?

Das Wohnungseigentumsgesetz sieht in § 29 Abs. 1 Satz 2 für den Verwaltungsbeirat drei Personen vor. Der Verwaltungsbeirat besteht aus einem Wohnungseigentümer als Vorsitzendem und zwei weiteren Wohnungseigentümern als Beisitzern. Nach bestrittener Ansicht gilt dies nur für den Normalfall. Nach der hier vertretenen Meinung kann die Wohnungseigentümergemeinschaft auch eine größere oder kleinere Zahl von Beiräten wählen. Warum soll der Beirat nicht aus einer Person bestehen, wenn andere Bewerber nicht zur Verfügung stehen? Ein Einpersonenbeirat ist besser als keiner. Andererseits kann es bei sehr großen Gemeinschaften von Vorteil sein, mehr als drei Mitglieder im Verwaltungsbeirat zu haben, insbesondere dann, wenn verschiedene Sachverständige gewünscht sind. Wer Vorsitzender und dessen Stellvertreter ist, bestimmt die Wohnungseigentümerversammlung. Hat sie keine Entscheidung getroffen, so wählt der Beirat selbst einen Vorsitzenden und dessen Stellvertreter.

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4. Wer kann Verwaltungsbeirat werden?

In § 29 Abs. 1 Satz WEG ist vorgesehen, dass der Verwaltungsbeirat aus Wohnungseigentümern besteht. Der Verwalter, soweit auch Wohnungseigentümer, kann und sollte nicht Beirat sein. Dies würde die Unabhängigkeit des Gremiums in Frage stellen. Jedoch ist nach herrschender Meinung zwingend erforderlich, dass der Beirat aus den Wohnungseigentümern besteht, die noch im Besitz der Wohnung sind. Wird das Eigentum verkauft, endet damit auch die Mitgliedschaft im Beirat. Ratsam ist es auch, Personen mit kaufmännischen, juristischen oder auch technischen Kenntnissen in den Beirat zu bestellen.

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5. Amtszeit des Verwaltungsbeirates

Da im Gesetz keine bestimmte Amtszeit vorgeschrieben ist, sollte der Bestellungsbeschluss eine Regelung über die Amtsdauer des Verwaltungsbeirates enthalten. Es ist möglich, dass diese durch Wahl festgelegt wird. Ist keine bestimmte Amtszeit festgelegt worden, bleibt der Verwaltungsbeirat solange im Amt bis ein neuer Verwaltungsbeirat gewählt ist. Er kann aber auch jederzeit mit einfacher Mehrheit in der Wohnungseigentümerversammlung wieder abberufen werden. Möglich ist auch eine Abwahl ohne Neuwahl. Dies betrifft einzelne Beiratsmitglieder ebenso wie den gesamten Beirat.

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6. Verwaltungsbeiratssitzungen

Bei Bedarf beruft der Verwaltungsbeiratvorsitzende eine Sitzung ein. ( §29 Abs. 4 WEG) Eine Niederschrift über die Beiratssitzung ist nicht vorgeschrieben aber ratsam.

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7. Aufgaben des Verwaltungsbeirates

Die Aufgaben des Beirats sind die Unterstützung und die Überwachung des Verwalters (§ 29 Abs. 2,3 WEG). Dagegen hat der Verwaltungsbeirat keine Weisungsbefugnis gegenüber dem Verwalter. Er kann keine Beschlüsse fassen, die der Verwalter auszuführen hätte. Er kann auch nicht dem Verwalter Entlastung erteilen. Dies steht nur der Wohnungseigentümerversammlung zu. Nach § 29 Abs. 3 WEG soll der Verwaltungsbeirat folgende Vorgänge prüfen und mit seiner Stellungnahme versehen:  

• Die Rechnungslegung für das jeweilige Verwaltungsjahr.
   
• Den Wirtschaftsplan, die Abrechnung, die Rechnungslegung und die Kostenvoranschläge, bevor diese der Wohnungseigentümerversammlung zum Beschluss vorgelegt werden.
   
• Kostenvoranschläge, bevor oder soweit bevollmächtigt durch die Eigentümerversammlung, durch deren Beschluss.
   
• Einberufung der Wohnungseigentümerversammlung, wenn es keinen Verwalter gibt oder dieser sich weigert, die Versammlung einzuberufen.
   
• Unterzeichnung der Beschlussprotokolle.

In der Gemeinschaftsordnung oder durch Vereinbarung zwischen den Wohnungseigentümern können dem Beirat auch noch andere Aufgaben zugewiesen und Vollmachten erteilt werden.
Dem Verwaltungsbeirat steht die Befugnis zu, vom Verwalter jederzeit Aufschluss und Auskunft zu verlangen. Er kann die Bücher und Schriften des Verwalters jederzeit einsehen und prüfen oder durch einen Dritten (z.B. Wirtschaftsprüfer) prüfen zu lassen. Es ist nicht vorgeschrieben aber sinnvoll, wenn der Verwaltungsbeirat mit der Verwaltung in jährlichen Abständen Begehungen der ganzen Wohnanlage durchführt.

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8. Haftung des Verwaltungsbeirates

Die Mitglieder des Verwaltungsbeirates haften den Wohnungseigentümern gegenüber. Diese Haftung richtet sich nach den Auftragsgrundsätzen (§§ 662 ff. BGB). Nach weit verbreiteter Ansicht hat ein Mitglied des Verwaltungsbeirates nur für diejenige Sorgfalt einzustehen, die es in eigenen Angelegenheiten anwendet. Diese Ansicht ist gesetzlich nicht fundiert, jedoch können an ein Mitglied des Verwaltungsbeirates keine strengeren Anforderungen gestellt werden. Die Verwaltungsbeiräte sind in der Regel ehrenamtlich tätig und haben keine Fachkenntnisse. Es kann von ihnen nicht die Sorgfalt verlangt werden die ein Wirtschaftsprüfer oder ein Bausachverständiger anwenden müsste. Die Verwaltungsbeiräte sind nicht verpflichtet, den Verwalter laufend zu überwachen, noch haben sie die Aufgabe von Wirtschaftsprüfern.
Schon bei der Bestellung des Verwaltungsbeirates sollte dieser sich durch einen Beschluss der Gemeinschaft von der Haftung für leichte Fahrlässigkeit befreien lassen. Durch Abschluss einer Versicherung kann er sich zusätzlich gegen Haftungsrisiken absichern. In der Regel trägt die Wohnungseigentümergemeinschaft die Kosten der Versicherung.

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9. Schlusswort

Nicht zuletzt ist die Vernunft der beste Rat. Die Tätigkeit als Verwaltungsbeirat kann auch Freude bereiten. Freude an einer guten Verwaltung und Freude an der Wertsteigerung für alle Eigentümer. Die meisten Eigentümer honorieren Ihre Tätigkeit als Verwaltungsbeirat, auch wenn dies nicht immer in einer Eigentümerversammlung zum tragen kommt. Es wird doch immer wieder von der guten Arbeit eines Verwaltungsbeirates von Eigentümern berichtet.

Autor: Peter Seelig Rosenheim

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