Einbau eines Kaminofens/Offenen Kamin

Leserbrief:

Wir haben erfahren, dass ein Wohnungseigentümer in seiner Wohnung einen Kamin eingebaut hat. Nun die Frage:

Bedarf der Einbau eines Kaminofens bzw. eines offenen Kamin in der eigenen Eigentumswohnung (Brandschutz, Meldung Versicherung etc.?) tatsächlich der Zustimmung der Eigentümerversammlung? (Bezirkskaminkehrer hat ok geben, Kamin ist vorhanden und betriebsbereit).

Als beratendes Mitglied des BFW nehme ich zu Ihrer Anfrage Stellung wie folgt:

1. Grundsätzlich ist für die Vornahme baulicher Veränderungen (also solcher baulichen Maßnahmen, die weder Instandhaltung und Instandsetzung, noch Modernisierung darstellen) gem. § 22 Abs. 1 WEG die Zustimmung all derjenigen Wohnungseigentümer erforderlich, die über das in § 14 Nr. 1 WEG hinaus bestimmte Maß beeinträchtigt werden.

Eine entsprechende Zustimmung kann entweder durch entsprechenden Beschluss oder aber (nach wohl h.M.) auch außerhalb einer Eigentümerversammlung durch entspr. Erklärung erteilt werden.

2. Dabei ist, wie hier, regelmäßig fraglich, ob durch die Vornahme einer baulichen Veränderung die Rechte der übrigen Wohnungseigentümer unzulässig beeinträchtigt werden.

Dies ist insbesondere dann fraglich, wenn wie hier, durch den Einbau eines Kaminofens eine bauliche Maßnahme zunächst nur im Innern des Sondereigentums selbst vorgenommen wird.

Dadurch können zunächst die Rechte der übrigen Eigentümer kaum beeinträchtigt werden.

Da allerdings der Kaminofen des Anschlusses an den im Gemeinschaftseigentum stehenden Kamin oder an einen neu zu errichtenden Kamin bedarf, kann eine Beeinträchtigung sehr wohl gegeben sein.

Die von der Rechtsprechung entschiedenen Fälle, in denen von einer störenden baulichen Veränderung durch Errichtung eines Ofens im Sondereigentum ausgegangen wurde, bezogen sich zum einen darauf, dass durch den Ofeneinbau die Errichtung eines neuen Kamins oder die Erweiterung der bestehenden Kaminanlage notwendig wurde. Hier liegt unstreitig eine zur Zustimmungspflichtigkeit der Maßnahme führende Beeinträchtigung vor.

Zum anderen bezogen sich die von der Rechtsprechung entschiedenen Fälle, in denen von einer Störung durch Anschluss eines im Sondereigentum eingebauten Ofens an den Gemeinschaftskamin ausgegangen wurde, insbesondere darauf, dass durch den Anschluss des Ofens an den Gemeinschaftskamin z.B. andere Eigentümer von dessen (späterer) Nutzung ausgeschlossen wurden, Störungen etwa durch Qualm oder Gerüche auftraten oder die Gemeinschaft gezwungen worden wäre, Instandsetzungsmaßnahmen durchzuführen, die ohne Anschluss des Ofens nicht notwendig geworden wären.

Ob diese Umstände hier vorliegen, kann mangels Anhalt im mitgeteilten Sachverhalt nicht entschieden werden.

Sollten aber, wie aus dem mitgeteilten Sachverhalt unter allem gebotenen Vorbehalt geschlossen werden könnte, obige Fallkonstellationen defintiv nicht vorliegen, was im Einzelfall zu prüfen wäre, im übrigen eine behördliche Betriebsgenehmigung vorliegen sowie ein betriebsbereiter mangelfreier Kamin vorhanden sein, so kann tatsächlich zunächst davon ausgegangen werden, dass eine Zustimmungsfreiheit vorliegt.

3. Die gesetzliche Regelung des § 22 Abs. 1 WEG wird indes vorliegend durch die Bestimmung des § 5 Abs. 2 der Gemeinschaftsordnung (zulässigerweise) verschärft, indem die Vornahme baulicher Veränderungen unter den Vorbehalt der Zustimmung sämtlicher weiteren Eigentümer gestellt wird, dies allerdings mit der Maßgabe, dass Zustimmung nur dann erforderlich sein soll, wenn u.a. die bauliche Maßnahme geeignet ist, auf das gemeinschaftliche Eigentum und dessen Benutzung einzuwirken. Fraglich ist somit, ob bereits die bloße (hier zu unterstellende) Eignung der baulichen Maßnahme, auf die Benutzung des gemeinschaftlichen Eigentums einzuwirken (durch Benutzung des Gemeinschaftskamins), dazu führt, dass eine Zustimmungspflicht sämtlicher Eigentümer anzunehmen ist.

Hier vertretener Auffassung kann die o.g. Bestimmung ihrem Regelungszweck nach dahingehend zu verstehen sein, dass bereits die bloße Eignung der baulichen Maßnahme zur Einwirkung auf die Benutzung des Gemeinschaftseigentums dazu führt, dass eine Zustimmungspflichtigkeit vorliegt. Nach der o.g. Regelung sollen die übrigen Wohnungseigentümer entscheiden dürfen, ob sie eine über die übliche Nutzung (abfuhr der Abgase der Zentralheizungsanlage) hinausgehende weitere Nutzung des Kamins zulassen wollen.

Mit freundlichen Grüßen

Rüdiger Fritsch, Rechtsanwalt – Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

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