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Das Wohnungseigentumsgesetz verpflichtet die Eigentümer zur Zahlung der Kosten und Lasten des Gemeinschaftseigentums. Der Anteil an den Kosten bestimmt sich nach den Miteigentumsanteilen, die im Grundbuch für die betreffende Wohnung oder die Garage eingetragen ist. Vielfach wird statt Hausgeld auch der Begriff “Wohngeld“ verwendet. Die Höhe des Hausgeldes richtet sich nach einem Wirtschaftplan, der vom Hausverwalter jedes Jahr aufzustellen ist. Die endgültigen Kosten müssen von der Hausverwaltung jedes Jahr abgerechnet werden. Diese Abrechnung sollte von den Vertrauensleuten der Eigentümer, den Verwaltungsbeiräten, gewissenhaft geprüft werden. Jeder Eigentümer hat aber auch das Recht, die Abrechnung selbst zu prüfen und in alle Abrechnungsunterlagen einzusehen. |
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| Tipp: | Vertrauen ist gut, Kontrolle oft aber besser. Unserer Schutzgemeinschaft sind viele Fälle bekannt, wo unzureichende Kontrollen im Laufe der Jahre zu überhöhten Kosten und sogar zu erheblichen Unregelmäßigkeiten bei Abrechnungen geführt haben. | |
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Wird die Abrechnung des Hausverwalters nach der Prüfung von den Eigentümern in der jährlichen Eigentümerversammlung genehmigt, so wird sie verbindlich. Aus der verbindlichen Abrechnung ergeben sich dann je nach der Höhe der Hausgeld-Vorauszahlungen für den Eigentümer entweder eine Nachzahlung oder eine Rückerstattung. |
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Dieses Prozedere ist auch für jeden Mieter von Bedeutung. |
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Mit der Genehmigung der Abrechnung werden auch die Betriebskosten festgelegt, die jeder Mieter zu zahlen hat. Es handelt sich dabei um die Kostenpositionen des Hausgeldes, die gemäß der Betriebskostenverordnung von den Mietern an die Eigentümer zu erstatten sind. Insofern besteht bezüglich geringer Kosten eine Interessenübereinstimmung zwischen dem Mieter und dem Vermieter, dem Eigentümer der Wohnung. |
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Der “Hausgeld-Vergleich / Hausverwalter-Check e.V” empfiehlt deshalb eine konstruktive Zusammenarbeit zwischen dem Wohnungseigentümer und Mieter um niedrige Zahllasten zu erreichen. |
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Bisher gibt es leider noch keine für alle Wohnanlagen geltende einheitliche Unterteilung in die Kostenarten des Hausgeldes, da sich die Aufteilung bei den Verwaltungen entweder nach bestimmten Verwaltungsprogrammen verschiedener Software-Anbieter, eigener EDV-Programmierung oder auch externen Dienstleistern richtet. Diese unterschiedlichen Aufteilungen machen die Zuordnung von einzelnen Positionen zu Sammelpositionen und damit eine Vergleichbarkeit vielfach schwieriger. Wegen der erforderlichen Exaktheit der Mieter-Abrechnungen sind hier auf eventuelle Trennungen im Bereich Hausmeister und Wartungsverträge (Aufzüge usw.) zu achten, sofern in diesen Bereichen sog. Reparaturen enthalten sind, die der Eigentümer zu tragen hat. Wer beim Hausgeld Kosten sparen und als Gesprächspartner “voll” genommen werden will, muss genau wissen, um was es bei den einzelnen Kostenposition des Hausgeldes geht und welche Positionen wirklich beeinflussbar sind. Ein Grundwissen über Kostenverursacher, Beeinflussbarkeit und die Differenzierung ist deshalb unerlässlich. Als ausreichend differenziert, aber noch genügend übersichtlich, haben sich beim Hausgeld folgende Bestandteile erwiesen, die im Bereich Betriebskosten auch bei anerkannten Mietspiegeln zum Ansatz kommen: |
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| A) Bereich sog. Betriebskosten | |
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| 1. Wasser/Abwasser | |
| Über die Höhe der Wasser- und Abwassergebühren entscheiden die Städte und Gemeinden. Die Gebührenbescheide werden nach den Verbrauchswerten der Kaltwasserzähler erhoben. Die Abwasserkosten richten sich nach der Menge des Frischwasserverbrauchs. Die Verbrauchswerte werden inzwischen überwiegend durch Wasseruhren des Sondereigentums ermittelt. In den meisten Fällen wird dann aber nicht einzeln, sondern die Summe aller Einzelverbrauchswerte mit dem Wasserwerk abgerechnet. In den Wohnanlagen, in denen die individuelle Messung noch nicht erfolgt, wird die Verteilung dieser Kosten nach dem vereinbarten Verteilerschlüssel(nach Anteilen, qm-Wohnfläche oder auch nach Köpfen) durchgeführt, was oftmals zu Kostenverteilungs-Ungerechtigkeiten führt. Der Wasserverbrauch ist teilweise sehr unterschiedlich je Wohnung. Grundsätzlich sind deshalb auch in kleinen Anlagen Wasseruhren zum Zwecke der gerechten Abrechnung vorzuziehen. Kalt-Wasseruhren unterliegen dem Eichgesetz und müssen nach derzeitiger Rechtslage alle 6 Jahre geeicht werden. Preislich günstiger ist in der Regel die Neuanschaffung der Kalt-Wasseruhr. Der gemeinschaftliche Verbrauch für Grünanlagen, Gemeinschaftswaschanlagen sowie Messdifferenzen zwischen Haupt- und Einzelzählern wird auf jeden Fall nach dem gültigen Verteilschlüssel verrechnet. |
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| Der Kostenaufwand ist über persönliche Einsparungen reduzierbar. | |
| 2. Straßenreinigung | |
| Diese Kosten entstehen durch Abgabenbescheide der Städte und Gemeinden und werden entsprechend dem vereinbarten Verteilungsschlüssel umgelegt. Diese Kosten unterliegen nicht der individuellen Beeinflussbarkeit. |
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| 3. Müllabfuhr | |
| Auch diese Kosten entstehen durch die Verordnungen der Gemeinden und nach der Nutzungsart und Menge. Vielfach haben Gemeinden dabei eine Grundgebühr je Wohnung und eine sog. Mengengebühr, die Möglichkeiten zur Einsparung beinhaltet. Kosteneinsparungen sind durch kleinere Tonnen, aber auch alternative Großtonnen für mehrere Haushalte möglich. Aus den Gebührenverordnungen ist für Fachkundige ersichtlich, in welcher Weise Kosten eingespart werden können. In manchen Städten sind für große Wohnanlagen sog. Müllpressen zugelassen, die Einsparungen von bis zu 40% an Gebühren erbringen können. |
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| Grundsätzlich sind Einsparungen durch Müllvermeidung und Mengenreduzierung für jede Wohngemeinschaft erreichbar. | |
| 4. Grundsteuer | |
| Diese Steuer hat in der Regel der Teileigentümer direkt zu zahlen. In kleineren Anlagen und Gemeinden gelten davon teilweise abweichende Regelungen, so dass diese Steuer dann vom Verwalter anteilig im Rahmen der Hausgeldabrechnung abgerechnet wird. Diese Kosten sind bei einer Vermietung dem Mieter belastbar. | |
| 5. Sach- und Haftpflicht-Versicherungen | |
| Mit diesen Kosten werden die Risiken der Wohnlage abgesichert. Nach den gesetzlichen Bestimmungen (§ 21 Abs. 5 Nr. 3 WEG) gehört der Abschluss von Versicherungen zu einer ordnungsgemäßen Verwaltung einer Wohnanlage. Als üblich und unbedingt erforderlich gelten die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht- (Schutz bei Schadensersatzansprüchen gem. § 836 BGB und wegen Verletzung der Verkehrssicherungspflicht) und die Wohngebäudeversicherung (beinhaltet die Gefahrengruppen Feuer, Sturm, Hagel und Leitungswasser). Ob weitere Versicherungen erforderlich sind, ergibt sich aus den speziellen weiteren Bedürfnissen oder Zweckmäßigkeiten. Die Versicherung von Gegenständen in der Wohnung ist immer Sache des einzelnen Wohnungseigentümers. Infrage kommen allerdings noch die Gewässerschadenshaftpflichtversicherung, die bei Umweltschäden durch Öl eintritt oder eine Verwaltungsbeirats-Haftpflicht-Versicherung. Letztere schützt die meist ehrenamtlich tätigen Beiräte vor Schadensersatzansprüchen aus ihren Handlungen für die Gemeinschaft. Diese Versicherung ist vom Mieter nicht zu bezahlen. Der Kostenbereich Versicherungen weist erhebliche Kostenunterschiede auf, so dass grundsätzlich Kontrollbedarf erforderlich ist. Es kann sowohl sträfliche Unterversicherung vorliegen, aber auch überflüssige Überversicherung. Die Prämien differieren vielfach bei den Versicherungs-Unternehmen erheblich und unterliegen häufigen Veränderungen im Marktangebot je nach Interessenlage der Versicherer. |
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| Eine Überprüfung der Leistung und des Preises in gewissen Abständen ist deshalb durchaus empfehlenswert. | |
| 6. Kaminkehrerkosten | |
| Diese Kosten tauchen nur dann in der Hausgeld-Abrechnung gesondert auf, wenn sie nicht, wie häufig üblich, in der Heizkostenabrechnung integriert sind. Bei Gasheizung/Warmwasser-Wohnungsanlagen werden unter dieser Position häufig auch die sog. Emissionsmessungen verbucht. Möglichkeiten zur Einsparung bestehen nicht. | |
| 7. Hausbeleuchtung/Gemeinschaftsstrom | |
| Bei dieser Position sind je nach Art der Wohnanlage (zusätzlich zur Hausbeleuchtung auch Strombedarf für Aufzüge, Gemeinschafts-Waschanlagen, Trockner usw.) Differenzen bis zu 300% festzustellen. Die Gesamtkostenhöhe dieser Position ist in den überwiegenden Fällen unbedeutend und beinhaltet deshalb wenig Einsparpotential. |
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| Kontrolliert werden sollte immer, ob die für die Gemeinschaftswascheinrichtungen erzielten Einnahmen die Ausgaben für Strom, Wasser sowie Abschreibung und Reparaturen decken. | |
| 8. Aufzug | |
| Die Kostenunterschiede bei dieser Position sind besonders differenziert zu beurteilen. Teilweise werden von den Verwaltern Verträge für die Wartung abgeschlossen, die auch übliche kleinere Reparaturen beinhalten, während bei anderen Abrechnungen Aufwendungen für Reparaturen gesondert ausgewiesen werden. Ferner ist die Größe und das Alter, die Anzahl der Aufzüge je Wohnanlage und die erzielten Kostenkonditionen zu berücksichtigen. |
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| Bei den in der Regel hohen Kosten für Aufzugsanlagen sind Überprüfungen der Kostenstruktur sowie eventuelle Gegenangebote zu empfehlen. | |
| 9. Gemeinschafts-Waschanlagen | |
| Bei manchen Wohnanlagen werden diese Kosten gesondert erfasst, da nur dann eine zumindest erzielbare kostenneutrale Gegenüberstellung zu den Einnahmen möglich ist. Wird eine Kostendeckung nicht erreicht, ist eine Anpassung der Wasch- und Trocknergebühren zu empfehlen. |
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| In vielen Wohnanlagen gibt es keine Kontrolle der Geldeinnahmen für das Waschen und Trocknen. | |
| 10. Hausmeister-Service | |
| Die für die Wohnanlage anfallenden Kosten differieren in diesem Bereich erheblich und sollten in Verbindung mit den weiteren Positionen 11. Hausreinigung, 12. Garten/Außenanlagenpflege sowie 13. Schneebeseitigung grundsätzlich einer Gesamtheitsbetrachtung unterzogen werden. Hierbei ist zu berücksichtigen, dass die zu erbringenden Leistungen von der Menge und den Ansprüchen her unterschiedlich sind. Dies führt in der Praxis zu erheblichen Kostenunterschieden, allein schon wegen dieser Anforderungskriterien. |
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| Bei Vermietung hat der Mieter einen Anspruch auf einen Preis gemäß dem Wirtschaftlichkeitsgebot, der ihn bei Nichterfüllung zu Kürzungen berechtigen kann. Schon aus diesem Grunde allein ist dieser immer wieder problematische Bereich auf Plausibilität der Stundenaufwendungen und der Kosten für die einzelne Dienstleistungsstunde zu überprüfen. |
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| 11. Hausreinigung | |
| Sofern der Hausmeister oder die externe Hausmeisterfirma keinen Full-Service, also auch die Hausreinigung, leistet, werden Kosten für die Treppenhausreinigung usw. sowie Reinigungsmittel üblicherweise unter dieser Position ausgewiesen. | |
| Auch dieser Bereich ist von den Kosten teilweise sehr unterschiedlich ausgestaltet und sollte auf Plausibilität und umfängliche Notwendigkeit überprüft werden. Bei kleineren Anlagen ist die Rückkehr zur in früheren Zeiten üblichen “Kehrwoche” eine überlegenswerte Alternative zur Kostensparung. Sonderregelungen für ältere Eigentümer sollten möglich sein. | |
| 12. Garten-/Außenanlagenpflege | |
| Je nach Größe der Anlage und der Pflegeansprüche fallen hier Kosten an, die von Fall zu Fall einer Angemessenheitsprüfung unterzogen werden sollten. Gestalterische Neuanlagen dürfen unter dieser Betriebskostenposition nicht abgerechnet werden, sondern nur die reine Pflege (also Rasenmähen, Düngung, Hecken- und Baumschnitt, Laubbeseitigung usw.). | |
| Auch in diesem Bereich können Eigenleistungen der Wohnungseigentümer bei kleineren Wohnanlagen helfen, erhebliche externe Kosten zu sparen. | |
| 13. Schneebeseitigung | |
| Hierunter fällt neben der Schneeräumung auch die Streupflicht zur Schadensverhinderung an. Bei Großanlagen ist der Einsatz von Spezial-Räumgeräten vorteilhaft. | |
| Bei Kleinanlagen empfiehlt sich oft die Eigenräumung durch geeignete und zuverlässige Eigentümer oder Mieter, um Kosten zusparen. | |
| 14. Heizung und Warmwasser | |
| Kosten für die Heizung und die Warmwasserbereitung können sowohl als Gemeinschaftskosten anfallen, aber auch als Kosten des Sondereigentums, je nachdem, in wessen Besitz sich die Heizungsanlage befindet und wer die Vertragspartner sind. In den Fällen, wo die Heizungsanlage gemeinschaftliches Eigentum ist, so gehören die hierfür anfallenden Ausgaben zu den Gemeinschaftskosten. Demgegenüber stehen die Kosten für Anlagen, die sich im Sondereigentum befinden wie z.B. Warmwasserboiler, Etagenheizungen oder auch Einzelöfen. Die dafür anfallenden Kosten sind vom jeweiligen Eigentümer direkt zu tragen. Die Heizkostenverordnung ist die rechtliche Grundlage für die Abrechnung von gemeinschaftlichen Anlagenkosten. Diese Verordnung über die verbrauchsabhängige Abrechnung ist seit dem 1.3.1989 in Kraft. Sie schreibt vor, dass die Aufwendungen zum Teil verbrauchsunabhängig und zum anderen Teil verbrauchsabhängig abzurechnen sind. Die Spannbreite reicht dabei von einem Verhältnis 50 :50 bis 30 (verbrauchsunabhängig) :70 (verbrauchsabhängig). Die HeizkVO gilt auch für die Abrechnung von Mietverhältnissen. |
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| Was wird wie abgerechnet ? | |
| Die verbrauchsabhängig abzurechnenden Heiz- und Warmwasserkosten sind in den §§ 7 Abs. 2 und 8 Abs. 2 HeizkVO aufgezählt. Ansetzbare Kosten sind demnach: | |
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| In die Abrechnung dürfen nur diese aufgezählten Kosten einfließen. Alle anderen Ausgaben wie z.B. für Instandhaltung, Modernisierung und Erneuerung sowie das zum Ende der Heizperiode nicht verbrauchte Heizöl sind gesondert abzurechnen. Zu empfehlen ist, dass der verbrauchsunabhängig umzulegende Kostenanteil nach beheizbaren Flächen berechnet wird. Die Berücksichtigung von Balkon- und Terrassenflächen gibt häufig Anlass zum Streit. Grundsätzlich gelten aber auch hier eventuelle Festlegungen in der Gemeinschaftsordnung, solange diese nicht durch Vereinbarung verändert wurden. Um zu ordnungsgemäßen Erfassungsergebnissen des Verbrauchs zu kommen, sind die Wohnungen mit entsprechenden Messgeräten auszustatten, die jährlich abzulesen sind. Die Abrechnung der Heizungs- und Warmwasserkosten muss zweckmäßig und übersichtlich gegliedert sein. Sie muss rechnerisch richtig und ohne erhebliche Probleme nachvollziehbar sein. Anzugeben ist der Gesamtverbrauch und der Einzelverbrauch sowie die Daten, nach denen die verbrauchsunabhängig verteilten Kosten ermittelt wurden. |
| Wichtig: | Jeder Wohnungseigentümer hat gegen den übrigen Wohnungseigentümern einen Anspruch auf Zustimmung, die zur Einführung einer mit der HeizkVO konformen Abrechnung erforderlich sind. Obwohl ein solcher Beschluss Kostenanteile ändert, ist er weder nichtig noch anfechtbar. Sie ist individuell zu berechnen und von Fall zu Fall zu korrigieren oder durch Sonderzahlung aufzustocken. Die Höhe der gesamten Aufwendungen ist in hohem Maße von der vorsorglichen Vorausschau und dem Willen und der Kenntnis des Verwalters zu günstigem Leistungseinkauf abhängig. Wenn die Wohnungseigentümer einem Verlangen eines Antragsstellers zur konformen Umstellung nicht nachkommen, machen sie sich schadensersatzpflichtig. Als Schadensersatz kommen z.B. Mindereinnahmen des Wohnungseigentümers in Frage, dessen Mieter die Heizkosten unter Umständen gem. § 12 Abs. 1 S. 1 HeizkVO um 15% kürzt. |
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| Unrichtige Abrechnungen sind anfechtbar und kommen in der Praxis wegen des Zusammenspiels von Erfassungsergebnissen, umfangreichen Rechenvorgängen und Abgrenzungserfordernissen häufig vor. Da Heizungs- und Warmwasserkosten ein großer Kostenblock ist, den Eigentümer bzw. Mieter zu zahlen haben, sollten diese Abrechnungen zunächst auf Plausibilität anhand von Vergleichszahlen des “Hausgeld-Vergleich / Hausverwalter-Check e.V”überprüft werden. Ergeben sich dabei Unerklärlichkeiten, empfiehlt es sich, die Gesamtrechnung einer Komplettprüfung zu unterziehen und gegebenenfalls sogar Fachhilfe hinzuziehen. Ausschlaggebend für die Kosten sind in diesem Bereich neben der Richtigkeit der Erfassung und der Abrechnungsweise aber auch die Einkaufskonditionen der Energie und eine optimale Ausnutzung über die Heizanlagen sowie die Art der Wärmedämmung. Da Heizungs-/Warmwasserkosten der höchste Wert der Betriebskosten sind, lohnen sich hier Kontrollen und Einsparungen besonders. |
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| 15. Kosten der Gemeinschaftsantenne | |
| Die Aufwendungen für die gemeinschaftliche Antennenanlage, wie Reparaturen oder Neujustierungen werden häufig gesondert ausgewiesen, aber auch inzwischen vielfach durch die sog. Kabelgebühren je Wohnung ersetzt. | |
| 16. Kosten für Satelliten-Anlagen | |
| Auch diese Aufwendungen haben in den letzten Jahren durch vermehrten Anschluss an Kabelnetze an Bedeutung verloren und treten nur noch vereinzelt auf. | |
| 17. Kosten für Kabelanschlüsse | |
| Diese Kosten sind grundsätzlich gemäß Rechtsprechung je Wohnung abzurechnen, da es sich um Kosten des Sondereigentums handelt. Die vielfach noch vorgenommene Umlegung nach Anteilen ist unzulässig. Die Kosten je Wohnung differieren je nach der Menge der Anschlussnehmer je Wohnanlage erheblich. | |
| Überprüfungen sind entsprechend der Preislisten der Anbieter ohne großen Aufwand möglich und zu empfehlen. | |
| 18. Sonstige Betriebskosten | |
| Alle weiteren Kosten, die unter den vorangegangenen Positionen nicht eingeordnet werden konnten und den sog. Betriebskosten zuzuordnen sind, treten hier in Erscheinung. Dazu zählen z.B. sonstige Wartungsverträge für Feuerlöscher, Müllschlucker, aber auch sonstige alle eventuell erforderlichen Aufwendungen. | |
| B) Weitere Kosten, die allein vom Eigentümer zu tragen sind | |
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| 19. Reparaturen | |
| Die Abgrenzung der Kosten in diesem Bereich ist bei vielen Verwaltungen uneinheitlich und auch strittig. Bei der überwiegenden Zahl werden sowohl alle Aufwendungen für die Werterhaltung, also von der Kleinreparatur bis zur großen Instandhaltung unter dieser Position abgerechnet, was auch sinnvoll erscheint. Für Unterscheidungen fehlen allgemein anerkannte Grenzen zwischen Reparatur und Instandhaltung, so dass eine Aufteilung in kleinere Reparaturen und Instandhaltung wenig sinnvoll erscheint. | |
| In diesem Bereich werden üblicherweise hohe Geldbeträge ausgegeben, so dass aus diesem Grunde allein Kontrollen schon zweckmäßig sind. Zur ordnungsgemäßen Verwaltung gehören z.B. bei größeren Handwerkerarbeiten Ausschreibungen. Es besteht grundsätzlich das Recht zur Einsichtnahme in alle Verwaltungsunterlagen der Gemeinschaft – also auch in Ausschreibungen und Endrechnungen. Grundsätzlich sollten vor Beschlussfassungen die Ausschreibungsangebote vom Verwaltungsbeirat oder anderen geeigneten Fachleuten fachlich ausreichend gemäß dem Wirtschaftlichkeitsgebot und eventuelle Ausführungs-Varianten geprüft worden sein. Im Einzelfalle ist auch zusätzliche eigene Angebotseinholung zu empfehlen, da dies zu anderen Kostenergebnissen führen kann. Besondere Vorsicht ist geboten, wenn sog. Gutachter nach der Erstellung ihres Gutachtens von der Verwaltung als Auftragsnehmer für Arbeiten vorgeschlagen werden, die sich aus dem Gutachten ergeben haben. |
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| 20. Bankkosten | |
| Eine von der Größe her unbedeutende Position, da sie sich speziell in Großanlagen nahezu gegen Null bewegt. | |
| 21. Nebenkosten der Verwaltung | |
| Hierunter fallen Aufwendungen wie z.B. für die Eigentümerversammlungen, Honorare oder Versicherungen für Beiräte, aber auch Kosten für Rechtsberatung, Gerichtsprozesse und eventuelle Wirtschaftsprüfung bei Großwohnanlagen. | |
| 22. Verwalterkosten für Wohnung | |
| Die Verwaltung kann unentgeltlich (z.B. bei besonders kleinen Wohnanlagen durch einen geeigneten) oder in Form eines entgeltlichen Geschäftsbesorgungsvertrages organisiert werden. Eine Verwalterberstellung über einen Zeitraum von 5 Jahren ist unzulässig. Zulässig ist die Erstbestellung von nur 3 Jahren. Eine Anschlussbestellung ist möglich. Aus der Art der Verwalterbestellung ergibt sich üblicherweise die monatlich zu zahlende Vergütung für die Verwaltungsleistung sowie die Pflicht zur Zahlung von eventuell im Verwaltervertrag vereinbarten Sondervergütungen. |
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| In diesem Bereich hat die fachliche Kompetenz und das Engagement eines Verwalters Vorrang vor der Höhe des Verwalterhonorars. Ob ein Honorar wirklich vorteilhaft ist, zeigt sich erst an der Leistung des Verwalters und den eventuellen verwaltungstechnischen Fehlern, die ein vielfaches Mehr als die erzielten Kosteneinsparung beim Verwalterhonorar ausmachen können. Ein hohes Honorar oder eine fachlich gute Ausbildung eines Verwalters bietet aber nicht zwangsläufig die Gewähr für die von Eigentümern erwünschte Leistung. Preiswürdigkeit einer Verwaltung ergibt sich häufig aus optimaler Organisation, jahrelanger Erfahrung, effektiven Arbeitsweisen und einem normalen Anspruchsdenken. | |
| Beachten Sie die ergänzenden Informationen im “Hausverwalter-Check” | |
| 23. Verwalterkosten für Garagen | |
| In der überwiegenden Zahl werden die Leistungen eines Verwalters für die Betreuung und die Abrechnung von Garagen gesondert honoriert. Hierzu gilt das Gleiche wie unter Position 22. | |
| 24. Rücklage für die Instandhaltung | |
| Die Zuführung zu den Instandhaltungsrücklagen ist eine Vorsorgeleistung und darf gemäß ordnungsgemäßer Verwaltung nicht zur Deckung von laufenden anderen Kostenpositionen verwendet werden. Um zu vermeiden, dass größere oder unvorhergesehene Investitionen einzelne Wohnungseigentümer in finanzielle Bedrängnis bringen, wird im Gesetz (§ 21 Abs. 5 Nr 4 WEG) verlangt, dass eine “angemessene Instandhaltungsrücklage” anzusparen ist. Die Höhe der erforderlichen Zuführung wird von Fachleuten und Eigentümern seit Jahren unterschiedlich beurteilt und ist häufig ein strittiges Thema. Als Maßstab für die Höhe der Beiträge werden häufig die Richtwerte der für den öffentlich geförderten Wohnungsbau festgelegten Instandhaltungspauschalen genannt. Diese Werte sind in der “Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV) z.B. seit 1.1.2008 wie folgt je Quadratmeter Wohnfläche und Jahr genannt: |
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| Eine Veränderung erfolgt jeweils nach Ablauf des 3. Jahres. |
| Achtung: | Unbekannt ist dabei meistens, dass von diesen Werten die Instandhaltung der Wohnung selbst abgezogen werden kann, die üblicherweise vom Eigentümer oder dessen Mieter erbracht werden. |
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| Das Evangelische Siedlungswerk Bayern z.B. empfiehlt als Faustregel 0,8 bis 1,0 % des Kaufpreises jährlich ab Baufertigstellung. Daraus ermittelt sich für eine Wohnung bei einem Kaufpreis von 100.000 Euro bei 80 bis 100 qm zwischen 800,- bis 1.000,- Euro, was pro Quadratmeter und Jahr etwa 8-10,- Euro ausmacht und den Alterungszyklus nicht berücksichtigen würde. Als Einflussfaktoren werden Bauqualität, Bauausstattung und die technische Überwachung für den Zeitraum der Betriebsdauer genannt.
Als weitere Möglichkeit wird die sog. Peter‘sche Formel genannt. Sie basiert auf einer Bestandsdauer der Immobilie von 80 Jahren. Der Instandhaltungsbedarf wird mit dem 1,5fachen Wert der Herstellkosten der Immobilie angesetzt. Der Gemeinschaftsanteil daran wiederum mit nur 65%. Es ergeben sich auch bei diesen Berechnungen Beträge von meist über 10,- Euro je Quadratmeter und Jahr, die in Praxis kaum durchzusetzen sind. |
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| Der “Hausgeld-Vergleich / Hausverwalter-Check e.V” empfiehlt derartige einfache und pauschalierte Ansätze nicht, da jede Immobilie und die Eigentümerstruktur differenzierterer Lösungen des Problems “Instandhaltungsrücklage” bedarf. Ausgangsbasis ist zunächst eine Bestandsaufnahme (Baujahr, Bauqualität, der derzeitige Instandhaltungszustand sowie der sich daraus ergebende Zeitintervall für die voraussichtlich erforderlichen Instandhaltungsmaßnahmen), aus der sich dann ein langfristiger Finanzbedarf ermittelt. Aus dieser langfristigen, bereits sehr individuellen Planung entwickelt sich ein weiterer Planungszeitrahmen, z.B. über 5 Jahre, der die in diesem Zeitraum anfallenden bekannten Instandhaltungen umfasst. Aus diesem voraussehbaren und eventuell von den Eigentümern zusätzlich gewünschten Veränderungen (z.B. Neugestaltung einer Gartenanlage usw.) wird die dafür erforderliche Rücklagenbildung ermittelt und der Wohngemeinschaft vor der erforderlichen Beschlussfassung erläutert. Für unvorhersehbare Instandhaltungen wird eine zusätzliche Vorsorge addiert oder was häufig der Mehrheit der Eigentümer besser entspricht, Sonderumlagen für den speziellen Fall beschlossen. Von zu hoher Rücklagenbildung ist abzuraten, da sie häufig zur schnellen und nicht unbedingt erforderlichen Ausgabe verführt. Sinnvoller erscheinen von Fall zu Fall Sonderumlagen, um deren sachliche Notwendigkeit und Höhe ausführlich diskutiert werden sollte. |
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| Wichtig: | Eine für alle Immobilien anzusetzende sinnvolle Instandhaltungsrücklage gibt es nicht. Sie ist individuell zu berechnen und von Fall zu Fall zu korrigieren oder durch Sonderzahlung aufzustocken. Die Höhe der gesamten Aufwendungen ist in hohem Maße von der vorsorglichen Vorausschau und dem Willen und der Kenntnis des Verwalters zu günstigem Leistungseinkauf abhängig. |
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| Die Gelder für die Rücklage sind getrennt auf einem Sonderkonto zu führen. Das Geld soll sicher aber zinsgünstig angelegt werden. Ein Teil davon muss auch für den unerwarteten Einzelfall kurzfristig zur Verfügung stehen. In Zeiten hoher Inflation und bei geringem Zinsniveau ist es betriebswirtschaftlich nicht sinnvoll, hohe Rücklagen zu bilden. | |
| Achtung: | Bauträger oder Wohnungsbestands-Aufkaufunternehmen verhindern oftmals mit dem von ihnen durchgesetzten Verwalter oder ihrer Stimmenmehrheit die Bildung von angemessenen Rücklagen in der Erwartung, dass dies dann nach dem Verkauf ihrer gehaltenen Wohnungen die dann verbleibenden Eigentümer erledigen sollen. Dieser durchsichtigen Strategie ist zu widersprechen und notfalls gerichtliche Hilfe zur Durchsetzung angemessener Rücklagenbildung in Anspruch zu nehmen. |
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| 25. Sonderkosten/Umlage für Instandhaltung | |
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In den Fällen, wo die Gesamtrücklage die Kosten der erforderlichen Instandhaltung nicht zu decken vermag oder die Instandhaltungsrücklage vorsorglich aufgefüllt werden sollte, sind Zusatzumlagen/Sonderkosten zu beschließen und unter dieser Position abzurechnen. |
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