Handelt es bei dem Estrich auf dem Balkon um Sonder- oder Gemeinschaftseigentum und wer muss die Reparatur bezahlen/veranlassen?

Leserbrief:

 

Handelt es bei dem Estrich auf dem Balkon um Sonder- oder Gemeinschaftseigentum und wer muss die Reparatur bezahlen/veranlassen?

 

Ich habe folgende Frage:

 

Es geht hier um eine Eigentümergemeinschaft bestehend aus 2 Eigentümern mit 3 Wohnungen.

 

Jetzt zu dem eigentlichen Problem;

 

auf der Rückseite des Hauses, gibt es einen durchgehenden Balkon, der durch eine Trennwand 2 Wohnungen abgrenzt. Der jeweilige Balkon vor den Wohnungen ist lt. Teilungserklärung Sondereigentum. Jetzt haben sich wohl auf unserem Balkon (altersbedingt, ca. 22 Jahre alt) kleine Risse in den Fliesen und Fugen gebildet, so dass Wasser eindringen konnte und die komplette Estrichschicht, die ja zum Schutz der eigentlichen Isolierung (Bitumenschicht) dient, nun feucht ist. Durch diese Feuchtigkeit ist vorne an der Balkonstirnseite ein ca. 7m langes und ca. 10 cm breites Stück vom Balkon weggebrochen. (siehe Bild)

Die Hausverwaltung wurde informiert, mit der Bitte denn Schaden am Estrich beheben zu lassen, damit der Eigentümer wieder neue Fliesen verlegen lassen kann. Es ist bekannt, dass die Fliesen zum Sondereigentum gehören. Aber der Estrich sollte doch als Schutzschicht der Isolierung Gemeinschaftseigentum sein? Die Hausverwaltung teilte dem betroffenen Eigentümer  folgendes mit: „ Die Gemeinschaft kann die Kosten für die Sanierung des Balkons nicht übernehmen, da sich dieser Balkon im Sondereigentum ihrer Wohnung befindet. Die Balkone sind in ihrer Teilungserklärung definitiv dem Sondereigentum zuzuordnen“.

In der Teilungserklärung steht zum Thema Balkone folgendes: Zu den beiden zuerst genannten Einheiten Nummern 1 und 2 (wir sind 1) gehört jeweils die vor dem Wohnraum befindliche Balkonterrasse. Dann gibt es noch einen Passus, der wie folgt lautet: Zum Sondereigentum gehören weiterhin die Terrassenbalkone der Wohnungen im Obergeschoß.

 

Zur Kostenverteilung wird einzig und allein erwähnt: gemeinschaftliche Kosten sind zu dritteln. Es sei noch zu erwähnen, dass es sich nicht um freitragende Balkone handelt, sondern dass sich darunter eine Wohnung befindet.

 

Handelt es bei dem Estrich um Sonder- oder Gemeinschaftseigentum und wer muss die Reparatur bezahlen/veranlassen? Hat es Aussicht auf Erfolg, wenn der betroffene Eigentümer eine außerordentliche Versammlung einberufen lässt mit der o. g. Sache als TOP (Sanierung Balkon Wohnung ….). Bei negativem Beschluss, diesen TOP anzufechten und eine Verpflichtungserklärung zu erwirken bzw. zu klagen?

 

K. aus Wesseling

 

Antwort von RA. Fritsch:

Als beratendes Mitglied des BFW nehme ich zu Ihrer Anfrage Stellung wie folgt.

 

Eine dem § 5 WEG widersprechende Zuordnung von im zwingenden Gemeinschaftseigentum stehenden Gebäudeteilen (wie hier vorliegend) zum Sondereigentum ist nichtig.

Hier vertretener Auffassung nach bedeutet dies, dass die Gemeinschaft verpflichtet ist, den Balkon(estrich) auf gemeinschaftliche Kosten zu sanieren.

 

Hinweis:

Allerdings kann eine Auslegung des übrigen Textes der hier nicht bekannten Gemeinschaftsordnung ergeben, dass die nichtige o.g. Zuordnung in eine Kostentragungsregelung zu Lasten des jeweiligen Sondereigentümers umgedeutet werden kann.

 

Mit freundlichen Grüßen

 

Rüdiger Fritsch – Rechtsanwalt
Fachanwalt für Miet- und
Wohnungseigentumsrecht

Mail: info@krall-kalkum.de