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Leserbrief:
Wir bitten um Beantwortung folgender Frage:
Ein Wohnungseigentümer einer von uns verwalteten Wohnanlage hat auf seinem Grundstück (Sondernutzungsrecht) ein kleines Gerätehäuschen (siehe beil. Fotos) erstellt.
Nunmehr die Frage: Handelt es sich bei der Erstellung dieses Gartenhäuschens und der Holz-Trennwand daneben/dahinter um eine bauliche Veränderung die von den Wohnungseigentümern beschlossen werden muss; wie ist die Rechtslage?
Als beratendes Mitglied des BFW nehme ich zu Ihrer Anfrage Stellung wie folgt:
1.
Grundsätzlich ist für die Vornahme baulicher Veränderungen (also solcher baulichen Maßnahmen, die weder Instandhaltung und Instandsetzung, noch Modernisierung darstellen) gem. § 22 Abs. 1 WEG die Zustimmung all derjenigen Wohnungseigentümer erforderlich, die über das in § 14 Nr. 1 WEG hinaus bestimmte Maß beeinträchtigt werden.
Eine entsprechende Zustimmung kann entweder durch entsprechenden Beschluss oder aber (nach wohl h.M.) auch außerhalb einer Eigentümerversammlung durch entspr. Erklärung erteilt werden.
Die gesetzliche Regelung wird indes durch die Bestimmung des § 5 Abs. 2 der Gemeinschaftsordnung im vorliegenden Fall (zulässigerweise) verschärft, indem die Vornahme störender baulicher Veränderungen unter den Vorbehalt der Zustimmung sämtlicher weiteren Eigentümer gestellt wird.
2.
Problematisch ist dabei aber regelmäßig, wie auch hier, ob die konkrete bauliche Maßnahme (hier: Errichtung eines Gartenhauses -Geräteschuppen- sowie einer Trennwand) tatsächlich als störend i.S.d. Vorschrift anzusehen ist.
Als Störung kann im vorliegenden Fall eine Beeinträchtigung des optischen Gesamteindrucks der Anlage sowie eine Beeinträchtigung der Nutzung der benachbarten Garten-Sonbdernutzungsrechte vorliegen.
Wie aus den beigefügten Lichtbildern ersichtlich, dürfte die konkrete bauliche Maßnahme allerdings kaum für sämtliche übrigen Wohnungseigentümer einsehbar sein, so dass hier wohl nur von der Störung einzelner (benachbarter) Wohnungseigentümer auszugehen ist. Vor allem der Berechtigte des unmittelbar angrenzenden Sondernutzungsrechts kann sich hiesiger Auffassung nach gestört fühlen.
Dabei ist zu berücksichtigen, dass Abwehr- und Beseitigungsansprüche aus § 1004 BGB i.V.m. § 22 Abs. 1 WEG i.V.m. § 5 Abs. 2 GemO nur dem jeweiligen einzelnen Wohnungseigentümer individuell und nicht der Wohnungseigentümergemeinschaft (als rechtsfähigem Verband) zustehen. Soweit also die bauliche Maßnahme einen Wohnungseigentümer nicht beeinträchtigt, ist dieser zur Zustimmung verpflichtet und besitzt keinen Abwehr- und Beseitigungsanspruch; soweit eine konkrete Störung vorliegt, ist der jeweilige Wohnungseigentümer nicht zur Zustimmung verpflichtet und kann die Beseitigung der baulichen Maßnahme individuell verlangen.
Dessen ungeachtet kann die Wohnungseigentümergemeinschaft indes gem. § 10 Abs. 2 S. 3 WEG, sofern ein Bedürfnis nach einheitlicher Rechtsausübung besteht, die Ausübung der bei den einzelnen betroffenen Wohnungseigentümern bestehenden Abwehr- und Beseitigungsansprüche gem. § 1004 BGB durch Beschlussfassung an sich ziehen und den die bauliche Veränderung vornehmenden Wohnungseigentümer zu deren Beseitigung auffordern bzw. die Ansprüche auch notfalls durchsetzen.
Mit freundlichen Grüßen
Rüdiger Fritsch, Rechtsanwalt – Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
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