Sondernutzungsrecht, was ist beim Kauf zu beachten?

Das Recht, einen Kfz-Stellplatz oder eine Gartenfläche in einer Wohnungseigentumsanlage allein nutzen zu können, ist häufig ein gewichtiges Argument für den Kauf von Wohneigentum. Werden solche Flächen zusammen mit einer Wohnung angeboten, geht der Käufer meist davon aus, dass er an diesen Flächen ebenso alleiniges Eigentum erwirbt wie an der gekauften Wohnung selbst. Nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) ist aber alleiniges Eigentum (Sondereigentum) nur dort möglich, wo es umbauten Raum gibt, also etwa bei Garagenstellplätzen. Oberirdische Stellplätze oder Gartenflächen hingegen können nicht im Sondereigentum stehen, weil diese Bereiche nach dem WEG zwingend allen Wohnungseigentümern gehören (Gemeinschaftseigentum). Wichtig ist diese Erkenntnis, weil grundsätzlich alle Miteigentümer zum Gebrauch des Gemeinschaftseigentums berechtigt sind.

Will dennoch ein Eigentümer das alleinige Nutzungsrecht an einem oberirdischen Kfz-Stellplatz erwerben, kann dies im Wege der Einräumung eines Sondernutzungsrechtes (SNR) geschehen. D.h. alle übrigen Eigentümer müssen auf die ihnen in Bezug auf den Stellplatz zustehende Nutzungsbefugnis zugunsten des Berechtigten verzichten. Grundsätzlich bedarf es also der Mitwirkung aller Eigentümer. Eine Ausnahme gilt dann, wenn einer Person in der Teilungserklärung das alleinige Recht zur Zuweisung von SNR vorbehalten ist. Der Grund hierfür liegt darin, dass jeder Käufer mit Unterzeichnung des Wohnungskaufvertrages auch in die Regelungen der im Grundbuch vermerkten Teilungserklärung eintritt. Wer sich für den Erwerb einer Wohnung interessiert, sollte daher vor dem Kauf prüfen, ob ein derartiger Zuweisungsvorbehalt existiert.

Auch für den Erwerber eines SNR ist einiges zu beachten. So sollte das Recht unbedingt im Grundbuch vermerkt werden; denn sofern später ein neues Mitglied in die Eigentümergemeinschaft eintritt, muss dieses ein bestehendes SNR in der Regel nur gegen sich gelten lassen, wenn es im Grundbuch eingetragen ist. Ist es aber gegenüber neuen Erwerbern unwirksam, können diese auf Mitnutzung des Stellplatzes bestehen. Ein guter Notar freilich wird von sich aus auf die Eintragung des SNR in das Grundbuch achten.

Wissen sollte man auch, dass ein SNR nicht an jemanden veräußert werden kann, der nicht selbst Mitglied der Eigentümergemeinschaft ist. Möchte also ein Eigentümer seinen Stellplatz zu Geld machen, so kann er das nur, wenn er einen Käufer innerhalb der Eigentümergemeinschaft findet. Auf die Zahl der Kaufinteressenten und damit auf den Kaufpreis kann sich das negativ auswirken. Hierin liegt ein Nachteil des SNR im Vergleich zu sondereigentumsfähigen Garagenplätzen, über die der Eigentümer zumeist an jeden kaufwilligen Dritten verfügen kann. Im übrigen aber, insbesondere im Hinblick auf die Nutzungsmöglichkeit, kann ein SNR dem Sondereigentum sehr nahe kommen.