Statistische Bundesamt: Neues Basisjahr 2005 = 100!

Seit dem 03.03.2008 stellt das Statistische Bundesamt nicht mehr auf das Basisjahr 2000 ab, sondern auf das Basisjahr 2005. Nunmehr ist also für die Berechnung der Schwellenwerte das neue Basisjahr 2005 zu Grunde zu legen. Als Schwellenwert bezeichnet man den monatlichen Indexwert, bei dessen Erreichen oder Überschreiten sich nach den vertraglichen Vereinbarungen die Miete oder der Erbbauzins ändert.

Keine amtlichen Umbasierungsfaktoren für Punkteklauseln:
Wer als Schwellenwert das Erreichen einer bestimmten Index-Punktzahl vereinbart hat, hat jetzt eine Schwierigkeit: Er muss die Punkte aus dem Altindex weiterentwickeln, obwohl es keinen Alt-Index mehr gibt! Das Internetprogramm des Statistischen Bundesamtes hilft nur bei Punkteklauseln aus Altverträgen (bis 2002 vereinbart). Ab Januar 2005 gibt es keine Musterrechnung, Tabelle o. ä. zur Umbasierung. In dieser Situation empfiehlt sich eine Vertragsänderung durch Nachtrag: Umstellung auf Prozentklausel – Beispiel: Schwellenwert 10 Punkte wird ersetzt durch Schwellenwert 8 Prozent.

Vorläufige und endgültige Zahlen:
Die veröffentlichten Zahlen auf der Basis 2005 = 100 weichen von den bis einschließlich Dezember 2007 veröffentlichten vorläufigen Indexzahlen auf der Basis 2000 = 100 ab. In einzelnen Monaten ergeben sich Differenzen von bis zu 0,4 Punkten (sog. Revisionsdifferenzen). Das hat seinen Grund darin, dass das Wägungsschema für Waren und Dienstleistungen aktualisiert wurde. Beispiel:

VPI 2000 = 100 Oktober 2007 113,6 = 2,4 % gegenüber Vorjahresmonat
VPI 2005 = 100 Oktober 2007 104,7 = 2,8 % gegenüber Vorjahresmonat

Was sagt Ihr Anwalt?
Keine Punkteklauseln in neuen Verträgen! Es empfiehlt sich dringend, bei der Abfassung von Wertsicherungsklauseln keine Punktezahlen für die Schwellenwerte vorzusehen, sondern Prozentzahlen. Auch das Statistische Bundesamt empfiehlt seit Jahren, die Schwellenwerte als Prozentzahl und nicht als Punktezahl zu definieren.

Was sagt Ihr Anwalt zu den vorläufigen Zahlen?
Es empfiehlt sich eine Vertragsvereinbarung, die eine – verwaltungsaufwändige – Korrektur von solchen Miet- und Erbbauzinsanpassungen ausschließt, die auf zunächst nur vorläufige Indexzahlen zurückgehen. Die Klausel darf aber nicht „intransparent“ sein, weil sie sonst vor Gericht nicht bestehen kann. Die Formulierung der Klausel ist also ein kleines Kunststück, weil ja die ganze Mechanik der Ablösung von Indexreihen für den Mieter verständlich sein muss! Fragen Sie Ihren Anwalt!

Was sagt Ihr Anwalt?
Jährliche Anpassung! Für Vermieter empfiehlt es sich, eine jährliche Anpassung an den VPI zu vereinbaren („jeweils zum 01.01. eines jeden Kalenderjahres“). Die zusätzliche Belastung für den Mieter erfolgt dann in kleineren „Portionen“. Die Berechnung der Schwellenwerte ist einfach. Insbesondere bei kleineren und mittleren Büroflächen werden diese Klauseln gut akzeptiert.

Quelle: FRIES Rechtsanwälte Partnerschaft – www.friesrae.de