Verwaltungsbeauftragter zusätzlich zum Beirat möglich? von RA Fritsch

Leseranfrage: Auf Ihrer Homepage stand die Aufforderung nach interessanter Fragestellung, um diese zu veröffentlichen. Da Sie mir schon einmal sehr sehr hilfreich geantwortet haben, wage ich es erneut.

In ihrem Newsletter März/05 auf Seite 6 schreiben Sie: Zitat: "Anzahl der Verwaltungsbeiratsmitglieder: Kann ein Verwaltungsbeirat bei einer kleinen WEG (4-9 Einheiten) auch nur aus einer Person bestehen, oder müssen es immer 3 Personen sein?

Das Wohnungseigentumsgesetz geht in § 29 Abs. 1 Satz 2 davon aus, dass der Verwaltungsbeirat aus drei Personen besteht. Für abweichende Regelungen auch hinsichtlich der Anzahl der Mitglieder hat die Wohnungseigentümergemeinschaft keine Beschlusskompetenz, so dass insoweit ein Mehrheitsbeschluss nicht ausreicht. Die Anzahl der Mitglieder des Verwaltungsbeirates kann daher nur durch eine Vereinbarung vermindert werden.

Da es bei kleineren Eigentümergemeinschaften durchaus sinnvoll ist, die Zusammensetzung des Verwaltungsbeirates auf einen Wohnungseigentümer zu reduzieren, bietet es sich möglicherweise an, einen "Verwaltungsbeauftragten" mit den Befugnissen analog eines Verwaltungsbeirates gemäß § 29 WEG zu bestellen. Der Begriff "Verwaltungsbeirat" sollte in diesem Zusammenhang vermieden werden."

Gegebene Situation: Da wir bei uns nur ein 2er-Beirats-Team sind, aber die Aufgaben so gewaltig (158 Wohneinheiten), benötigten wir eigentlich noch 1-2 Personen mehr im Beirat. Es findet sich aber keiner.

Wir bekämen mindestens 1 Freiwillige, die aber lt. Teilungserklärung nicht Beirat werden kann, da sie nicht Eigentümerin, sondern die Ehefrau eines Eigentümers ist.

Meine Fragestellung:

Mein Gedanke war sie durch Beschluss zur Verwaltungsbeauftragten auf Zeit zu wählen, ausgestattet mit den Kompetenzen gemäß § 29 WoEigG, Teilungserklärung und Beschlüssen, versehen mit gleichberechtigtem Stimmrecht gemäß § 29 Abs. 3 (für Stellungnahme und anderen Entscheidungen).

Wäre dies ein denkbareres Konstrukt, oder scheitert es bei uns an der Existenz eines Verwaltungsbeirates?

Mit freundlichen Grüssen

Siggi Mathies

Antwort der Redaktion:

Rüdiger Fritsch,  Rechtsanwalt, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht (beratendes BFW-Mitglied) info@krall-kalkum.de
Web: www.krall-kalkum.de

Gerne beantworte ich die von Herrn Mathies gestellte Frage wie folgt:

1. Soweit es darum geht, die gesetzlich vorgesehene Anzahl von 3 Verwaltungsbeiräten durch die Wahl zusätzlicher oder weniger Eigentümer zu erhöhen bzw. zu ermäßigen, fehlt der Eigentümerversammlung für eine dauerhaft angelegte Regelung die Beschlusskompetenz (Folge = Nichtigkeit des Beschlusses).

Soweit es darum geht, die gesetzlich vorgesehene Anzahl von 3 Verwaltungsbeiräten durch die Wahl zusätzlicher oder weniger Eigentümer zu erhöhen bzw. zu ermäßigen zu erhöhen bzw. zu ermäßigen, so kann die Gemeinschaft im Einzelfall entsprechend beschließen, der Beschluss ist jedoch rechtswidrig und im Einzelfall anfechtbar. Mangels Anfechtung erwächst der Beschluss in Rechtskraft.

Für den Fall, dass eine Anfechtung zu befürchten ist, könnten einzelne Eigentümer im jeweiligen Einzelfall "Phantasieämter" durch Beschluss zugewiesen bekommen ("Rechnungsprüfer", "Beisitzer des Beirats"), wobei allerdings darauf zu achten ist, dass keinerlei Kompetenzen oder gar Stimmrechte im Beirat damit verbunden sind. Ob im jeweiligen Einzelfall der Inhaber der Phantasieamts dem Beirat Tätigkeiten abnimmt, steht auf einem anderen Blatt. Jeder Wohnungseigentümer ist berechtigt, sich um die Geschicke seiner Wohnanlage durch tätige Mithilfe zu kümmern.

2. Dringend davon abzuraten ist indes, Nicht-Eigentümer mit solchen Ämtern auszustatten oder Phantasieämter im Wege einer Umgehung des § 29 WEG zu "Quasi-Beiräten" zu machen.

Derartiges ist für den Grundsatz nichtig, für den Einzelfall rechtswidrig und dürfte als Umgehung des WEG anzusehen sein.

Mit freundlichen Grüßen

Rüdiger FritschRechtsanwalt