Finanzierung der Wohnungseigentümer-
gemeinschaft

Die Rechte und Pflichten des Verwalters bei der bankmäßigen Verwaltung der Geldmittel der Wohnungseigentümergemeinschaft ergeben sich aus Gesetz (§ 27 Abs. 1 Nr. 4 – 6, § 27 Abs. 3 Nr. 4 – 5, § 27 Abs. 5 WEG) sowie den Vereinbarungen der Wohnungseigentümer und deren Beschlüssen, oftmals und sinnvoller weise ergänzt durch besondere Regelungen des Verwaltervertrags.

I. Trennung der Geldvermögen

Zunächst einmal ist festzuhalten, dass jeder Verwalter verpflichtet ist, Gelder der Eigentümer (Haus- bzw. Wohngelder, Vorschüsse wie Nachzahlungen, Heiz- und Warmwasserkosten sowie Rückstellungsbeiträge) von seinem Privat- bzw. Firmenvermögen getrennt (gesondert) zu halten; dies ergibt sich aus der ebenfalls nach h. R. M. als gesetzlich zwingend anzusehenden Bestimmung des § 27 Abs. 5 S. 1 WEG. Eine Vermischung treuhänderisch verwalteter "Fremdgelder" mit eigenem Vermögen des Verwalters ist deshalb unzulässig; andernfalls wäre die Pfand- und Konkurssicherheit ihm anvertrauter Fremdgelder nicht in vollem Umfang gewährleistet.

In erweiterter Auslegung des § 27 Abs. 1 Nr. 6 i.V.m. § 27 Abs. 3 Nr. 5, § 27 Abs. 5 WEG wird auch in Übereinstimmung mit weit verbreiteter Literaturmeinung davon auszugehen sein, dass selbst eine Geldervermischung mehrerer vom selben Verwalter betreuter Gemeinschaften nicht zulässig ist, selbst wenn dadurch – insbesondere hinsichtlich etwa "zusammengelegter" Rückstellungsvermögen – höhere Zinsen für jede einzelne Gemeinschaft erwirtschaftet werden könnten.

Jede Gemeinschaft benötigt deshalb eigene Konten und Kontennummern. Konzentriert ein Verwalter die Konten mehrerer von ihm verwalteter Gemeinschaften bei einem bestimmten Bankinstitut, kann er ohnehin im Verhandlungsweg günstigere Zinskonditionen (insbesondere für Rückstellungsgelder) als im Einzelfall üblich erreichen.

Es versteht sich auch von selbst, dass Geldmittel aus etwaiger Mietverwaltung (Sondereigentumsverwaltung) nicht mit Gemeinschaftsvermögen einer Eigentümergemeinschaft buchhalterisch und tatsächlich "vermischt" werden dürfen. Dies hätte u. U. sogar strafrechtliche Konsequenzen für einen solchen Verwalter in "doppelter" Verwalterfunktion.

Eine gegen § 27 Abs. 5 Nr. 1 WEG verstoßende Kontenführung kann sogar den Treuebruchtatbestand einer strafbaren Untreue (§ 266 StGB) erfüllen (vgl. BGH v. 23.8.1995, 5 StR 371/95).

II. Richtige Konteninhaberschaft und -bezeichnung

Hinsichtlich des (bank)rechtlichen Charakters, der formellen Bezeichnung und der Rechtsinhaberschaft von WE-Verwaltungskonten (Giro- und Sparkonten) sind zunächst mögliche Varianten der Kontoführung anzusprechen: Man unterscheidet in diesem Zusammenhang zunächst zwischen dem sog. Eigenkonto (des Verwalters) und dem sog. Fremdkonto (der Gemeinschaft).

Das Eigenkonto des Verwalters kann vertraglich mit einem Treuhandvermerk versehen und als offenes oder verdecktes Treuhandkonto eröffnet werden. Alleiniger Inhaber eines solchen Treuhandkontos ist und bleibt allein der betreffende Verwalter mit treuhänderisch gebundener Verfügungslegitimation (offen oder verdeckt) "für" einen Dritten, d. h. "die Gemeinschaft". Pfänden Gläubiger "des Verwalters" in dieses (sein) Konto, muss die treugebende Gemeinschaft im Streit (bei verweigerter Freigabe durch den Gläubiger) den beschwerlichen Weg der sog. Drittwiderspruchsklage (§ 771 ZPO) beschreiten (m. E. auch beim offenen Treuhandkonto, a. A. wohl Stein, Dok. BFW 1996 S. 5); das kontoführende Kreditinstitut muss wohl nicht einmal Treugebern/Eigentümern Hinweise über eine erfolgte Pfändung (Kontenbeschlagnahme) geben, zumal dem Institut die Namen und Anschriften der (aktuellen) Treugeber im Regelfall nicht bekannt sind.

Auch bei Insolvenz des Verwalters fällt das Kontengeldvermögen erst einmal in die Insolvenzmasse des Schuldners (Verwalters); hier muss dann die Gemeinschaft – ebenfalls oft umständlich – Aussonderungsrechte geltend machen (§ 47 InsO). Bei dieser Kontenart besteht auch grds. Aufrechnungsmöglichkeit mit anderen Gegenforderungen gegen den Konteninhaber (Verwalter) seitens des kontenführenden Instituts.

Das treuhänderisch eingeschränkte Eigenkonto auf den Namen des Verwalters (für Außenstehende offen oder verdeckt) ist damit aus wohnungseigentumsrechtlicher Sicht (unter Berücksichtigung der Eigentümerinteressen) sowie insbesondere mit Blick auf die durch die Entscheidung des BGH zur Teil-Rechtsfähigkeit der WEG (BGH v. 2.6.2005, V ZB 32/05) sowie unter Berücksichtigung der Rechtsänderungen durch die WEG-Novelle (§ 10 Abs. 6 – 8 WEG) hier vertretener Auffassung nach nicht mehr zulässig und widerspricht den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung (vgl. HansOLG v. 24.7.2006, 2 Wx 4/05).

Mit Blick auf obige Ausführungen besteht hier vertretener Auffassung nach indes eine Verpflichtung des Verwalters (und ein Anspruch der Wohnungseigentümergemeinschaft), etwa noch bestehende Eigenkonten umgehend auf Fremdkontenführung umzustellen (vgl. Jungjohann, WE 2007, 116 f.; 140 f.).

Demgegenüber ist als Form der kontenmäßigen Geldanlage für den WEG-Verwalter ausdrücklich das Fremdkonto in Form eines sog. offenen Fremdkontos vorzuziehen. Das offene Fremdkonto hat sich im WE-Recht bewährt und auch überwiegend in der Praxis durchgesetzt, auch wenn noch nicht alle Bankinstitute Bereitschaft für eine solche Konteneröffnung und -führung zeigen (aus wohnungseigentumsrechtlicher Sicht m. E. zu Unrecht). Kontoinhaber sind nach der BGH-Entscheidung vom 2.6.2005 sowie ausweislich der Rechtsänderungen der WEG-Novelle (§ 10 Abs. 6 – 8 WEG) nicht die Wohnungseigentümer persönlich, sondern der teilrechtsfähige Verband, dem das Verwaltungsvermögen zugeordnet ist.

Der Verband (Wohnungseigentümergemeinschaft) wird durch den grundsätzlich allein kontenführungs-, verfügungs- und zeichnungsberechtigten Verwalter – vorbehaltlich evtl. Mitzeichnungsrechte gemäß § 27 Abs. 5 Satz 2 WEG – vertreten (Deckert, ZMR 2007, 251).

Diese Art der Kontenführung und Legitimationsprüfung sollte auch bankrechtlich nicht auf unüberwindbare Schwierigkeiten stoßen (trotz § 154 Abs. 2 AO, GeldwäscheG – ggf. 2. Vertreter bzw. Zweitunterschrift bei Verfügungen ab bestimmter Höhe -, KWG i. n. F.; EU-Richtlinien usw.).

Auch im Rahmen des heutigen Onlinebanking und sog. Distanzlegitimationsprüfung ist das offene Fremdkonto (für die Inhaber/Eigentümer i. Ü. absolut pfand- und konkurssicher!) das m. E. allein empfehlenswerte WEG-Konto (Giro- wie Spar- bzw. Festgeldkonto).

Nach der WEG-Novelle können die kontoführenden Institute eine Namens- und Anschriftenliste der Wohnungs- und Teileigentümer allerdings nunmehr (anders nach der BGH-Entscheidung v. 2.6.2005) nun wiederum verlangen, da zwar der Verband – unabhängig vom wechselnden Mitgliederbestand – insoweit Rechtsträger und Kontoinhaber ist, indes die WEG-Novelle gem. § 10 Abs. 8 WEG nunmehr die teilschuldnerische Mithaftung des einzelnen Wohnungseigentümers für die Verbindlichkeiten des rechtsfähigen Verbandes vorsieht. Die bisher schon übliche Kurzbezeichnung: "Konto der WEG X-Straße, vertreten durch den Verwalter, Fa. …" reicht indes aus.

III. Kurzfristige Kreditaufnahme/Kontoüberziehung

Nach der Regelung der Teil-Rechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft (§ 10 Abs. 6 WEG) ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als teilrechtsfähiger Verband nicht nur tauglicher Vertragspartner des Kontoführungsvertrags, sondern auch befähigt, im eigenen Namen Darlehensverbindlichkeiten einzugehen.

Allerdings bedarf jede – auch nur kurzfristige – Kreditaufnahme verwaltervertraglicher und / oder beschlussweiser Ermächtigung des Verwalters.

Nach absolut  h. R. M. darf ein Verwalter nicht eigenmächtig Bankkonten der Gemeinschaft überziehen, gleich aus welchem Grund (Haftungsrisiko der Gemeinschaft, Teilschuldhaftungsrisiko der Eigentümer, erhöhter Zins-, Kosten- und Gebührenanfall). Oft nicht vorhersehbare Liquiditätsengpässe sind grds. – wenn auch organisatorisch umständlich – über Sonderumlagen (separate Beschlussfassung) zu neutralisieren.

Die Aufnahme eines Kontokorrentkredits bedarf entweder gültiger Vereinbarung bzw. Verwaltervertragsregelung oder bestandskräftiger Beschlussfassung, also entsprechender Ermächtigung der Eigentümer; dabei fordert die Rechtsprechung im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung Limitierung hinsichtlich Laufzeit und/oder Höhe der Kreditsumme (z. B. Kreditrahmen i. H. von drei Monatsraten, d. h. 3/12 des Gesamtwohngeldes nach Wirtschaftsplan, evtl. Quartalsbefristung). Vgl. hierzu BayObLG v. 9.8.1990, BReg 2 Z 82/90, WE 1991, 111 zu entsprechend gültiger Vertragsklausel auch unter Berücksichtigung allgemeiner Geschäftsbedingungen (unter Hinweis auf OLG Koblenz v. 10.1.1979, 1 U 1011/77, DB 1979, 788); OLG Hamm v. 28.11.1991, 15 W 169/91, WE 1992, 136 zur bejahten Gültigkeit einer entsprechenden Beschlussfassung (auch unter Hinweis auf Feuerborn, ZIP 88, 146).

IV. Aufnahme langfristiger Darlehen

Während nach h.M. die Aufnahme eines zeitlich und betraglich begrenzten Kredits zur Behebung eines kurzfristigen Liquiditätsengpasses der Gemeinschaft den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen und daher mit einfacher Mehrheit beschlossen werden kann (Bärmann/Pick, § 21 Rn. 21), entsprach die Finanzierung von Verwaltungsmaßnahmen (insbesondere größerer Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung) durch die längerfristige Aufnahme von Fremddarlehen nach bisher h.M. regelmäßig nicht den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung (BayObLG v. 17.8.2005, 2Z BR 229/04; Schmidt, ZMR 2007, 90).

Dies wurde (insoweit zutreffend) damit begründet, dass es grundsätzlich die Wohnungseigentümer sind, die durch die Leistung der beschlossenen Beiträge zur Finanzierung der Wohnungseigentümergemeinschaft beizutragen haben.

Mit Blick hierauf sei es nicht Aufgabe des rechtsfähigen Verbandes, durch Kreditaufnahmen quasi selbständig für die eigene Finanzierung zu sorgen.

Fraglich ist indes mit Blick auf die Teilrechtsfähigkeit und damit Kreditfähigkeit der Gemeinschaft sowie unter Berücksichtigung des oftmals dramatischen Sanierungsstaus bei Wohnungseigentumsobjekten, der leider viel zu oft mit mangelnder wirtschaftlicher Leistungsfähigkeit der Wohnungseigentümer zusammentrifft, ob nicht alternative Wege der Finanzierung insbesondere dem dringend erforderlichen Werterhalt der WEG-Anlage dienender baulicher Maßnahmen gefunden werden können.

Besondere Bedeutung gewinnt diese Frage mit Blick auf die Möglichkeiten staatliche Fördermittel bzw. zinsverbilligte Darlehen insbesondere für Maßnahmen der Energieeinsparung in Anspruch zu nehmen (KfW-CO2-Gebäudesanierungsprogramm, u.v.a.m.).

Problematisch dabei dürfte zum einen die Tatsache sein, dass durch Mehrheitsbeschluss der einzelne Eigentümer aufgrund der gesetzlich angeordneten Teilschuldnerhaftung (§ 10 Abs. 8 WEG) nicht mit einer Darlehensaufnahme durch den rechtsfähigen Verband einem erhöhten Haftungsrisiko ausgesetzt werden kann, zum anderen stellt die regelmäßig erforderliche Besicherung eines entsprechenden (Real-)Kredits mangels geeigneter Haftungsmasse des Verwaltungsvermögens ein Hindernis dar, zumal der einzelne Eigentümer nicht durch Beschluss verpflichtet werden kann, Sicherheiten (Bürgschaft, Grundschuld) zur Verfügung zu stellen.

Ein Ausweg kann hier vertretener Meinung dadurch gefunden werden, dass der Beschluss über die Darlehensaufnahme durch die Gemeinschaft (unter Inanspruchnahme entsprechender Förderungen) ausdrücklich eine sog. Abwendungsbefugnis des einzelnen Wohnungseigentümers durch eigenständige Zahlung des auf ihn anteilig entfallenden Finanzierungsvolumens unter gleichzeitiger Freistellung von der anteiligen Haftung im Außenverhältnis gegenüber dem Kreditgeber enthält.

 Auch ist darauf hinzuweisen, dass alternative Finanzierungsformen wie Contracting oder Leasing bzw. eine Hersteller- bzw. Auftragnehmerfinanzierung diese Probleme regelmäßig umgehen dürften.

Hinzuweisen ist insbesondere darauf, dass der Verwalter nach einer sich in der Rechtsprechung bildenden Meinung verpflichtet ist, die Eigentümergemeinschaft im Falle der Beschlussfassung über bauliche  Maßnahmen auf öffentliche Fördermöglichkeiten hinzuweisen[1].

Quelle: Rüdiger Fritsch
Fachanwalt für Miet- und
Wohnungseigentumsrecht
www.krall-kalkum.de