Endlich entschieden BGH: Wohnungseigentümer haftet auf Beseitigung einer vom Mieter vorgenommenen ungenehmigten baulichen Veränderung

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat entschieden, dass ein Wohnungseigentümer für ungenehmigte bauliche Veränderungen haftet, die sein Mieter am Gemeinschaftseigentum vorgenommen hat – unabhängig davon, ob ein Anspruch auf Gestattung der Maßnahme bestanden hätte (§ 1004 Abs. 1 BGB).

Sachverhalt:
Ein Mieter hatte in einer vermieteten Gewerbeeinheit einer Wohnungseigentumsanlage Umbauten zur Nutzung als Shisha-Bar vorgenommen (z. B. Einbau einer Lüftungsanlage durch Decken- und Fassadendurchbrüche), ohne Genehmigung der Eigentümergemeinschaft. Die Eigentümerin wurde auf Beseitigung verklagt.

Entscheidung des BGH:
Die Eigentümerin haftet als mittelbare Störerin, weil sie – trotz Kenntnis – nichts gegen die ungenehmigten Arbeiten unternommen hat. Es genügt bereits, dass sie nicht eingeschritten ist, obwohl sie von den Eingriffen wusste.

Weitere zentrale Punkte:

• Ein möglicher Gestattungsanspruch (§ 20 Abs. 3 WEG) entbindet nicht von der Pflicht, vorab einen Beschluss der Eigentümergemeinschaft einzuholen.

• Eine im Nachhinein erhobene Beschlussersetzungsklage im Berufungsverfahren hat keinen Einfluss auf die Beseitigungspflicht.

• Das gesetzliche Verfahren zur Gestattung darf nicht umgangen werden.

Fazit:
Wohnungseigentümer müssen sicherstellen, dass ihre Mieter keine baulichen Veränderungen ohne vorherige Zustimmung der Eigentümergemeinschaft vornehmen – sonst haften sie selbst für die Rückgängigmachung.

Quelle: BUNDESGERICHTSHOF Urteil vom 21.3.2025, V ZR 1/24