Entwarnung für: Beschlüsse über „Wirtschaftsplan“ und „Jahresabrechnung“

Aktuelle Entscheidung des BGH vom 25.10.2023 = V ZB 9/23

Hintergrund der Entscheidung ist die neue Rechtslage ab 01.12.2020 zur sogenannten „kupierten“ Beschlusskompetenz für Jahresabrechnung und Wirtschaftsplan gem. § 28 Abs. 1 (Wirtschaftsplan) und Abs. 2 (Jahresabrechnung). Danach wird nur noch über die „Vorschüsse“ (Wirtschaftsplan) und die Nachschüsse bzw. Anpassung der Vorschüsse (Jahresabrechnung; sogenannte Abrechnungsspitzen) beschlossen. Eine weitergehende Beschlusskompetenz besteht nicht mehr.

Daraus wurde von einer wohl bisher überwiegenden Auffassung abgeleitet, dass nach dem 01.12.2020 Beschlüsse „über die Jahresabrechnung …“ bzw. „über den Wirtschaftsplan …“ nichtig, mindestens aber teilnichtig sind und damit bei solchen Beschlüssen ein erhebliches Prozess(kosten)risiko für die Gemeinschaften (und in der Folge auch die Verwaltung) besteht. Dieser Auffassung hat der BGH nunmehr eine Absage erteilt und entschieden:

Ein nach dem 30.11.2020 gefasster Beschluss, durch den „der Wirtschaftsplan genehmigt wird“ ist nächstliegend dahingehend auszulegen, dass die Wohnungseigentümer damit lediglich die Höhe der in den Einzelwirtschaftsplänen ausgewiesenen Beträge (Vorschüsse) festlegen wollen.

Die Vorinstanzen (AG Bonn und LG Köln) hatten dies bislang anders gesehen. Die BGH-Entscheidung ist zwar ausdrücklich nur für „den Wirtschaftsplan“ ergangen; ist aber nach der Urteilsbegründung auch auf die Jahresabrechnung anzuwenden, so dass ein Beschluss „über die Jahresabrechnung“ ebenfalls dahingehend auszulegen ist, dass damit nur die Nachschüsse und Anpassung der Vorschüsse (also die Abrechnungsspitzen) beschlossen werden sollen. Voraussetzung für eine ordnungsmäßige Beschlussfassung ist natürlich weiterhin, dass sich die neuen Vorschüsse bzw. die Nachschüsse/Anpassung der Vorschüsse (Abrechnungsspitzen) betragsmäßig aus dem vorgelegten und unter Bezug genommenen Wirtschaftsplan/der Jahresabrechnung eindeutig ersichtlich sind, die der Verwalter gem. § 28 Abs. 1 und Abs. 2 zur Vorbereitung der Beschlussfassung vorzulegen hat.

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Ihr FSB-Team
Thomas Brandt
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht