Folgeschäden – wer haftet für Durchfeuchtungsschäden wegen einer undichten Terrasse? 

Folgeschäden – wer haftet? –

Der Mieter eines Sondereigentümers meldete einen Durchfeuchtungsschaden in der Wohnung. Die Ursache hierfür liegt an einem Mangel im Bereich des Dachterrassenaufbaus der darüber liegenden Wohnung. D.h. das Gemeinschaftseigentum hat somit dem Sondereigentum einen Schaden zugefügt. Wer haftet für diesen Schaden? 
Aufgrund dieses Schadens stellten die Mieter die Mietzahlungen für einen Monat ein und kündigten das Mietverhältnis fristlos. Wem gegenüber können Schadenersatzansprüche des Sondereigentümers hieraus geltend gemacht werden? Wer trägt die Kosten für die Instandsetzung der Wohnung? Wie wirkt sich der Zustand der Wohnung (von der Durchfeuchtung waren nicht alle Räume bzw. Wände betroffen) auf die vom Mieter auszuführenden Schönheitsreparaturen aus?
Die Mietzeit beträgt 5 Jahre. Da die Ursachenfindung für die Durchfeuchtung einige Zeit in Anspruch genommen hat, will der betroffene Sondereigentümer und die WEG den Verwalter wegen Verschleppung haftbar machen. Ist dies gerechtfertigt?

Grundsätzlich besteht keine Haftung der Wohnungseigentümergemeinschaft für Folgeschäden im Sondereigentum, die durch einen Mangel im Gemeinschaftseigentum bedingt sind.
Dies liegt an dem im deutschen Recht verankerten Prinzip der Verschuldenshaftung (in Abgrenzung zur Gefährdungshaftung), wonach die Schadensersatzpflicht stets ein schuldhaftes Verhalten voraussetzt.
Ein Verschulden des Verwalters liegt dann vor, wenn er trotz Kenntnis oder zumindest fahrlässiger Unkenntnis eines Mangels entweder nichts veranlasst, nicht unverzüglich (ohne schuldhaftes Zögern) reagiert bzw. untaugliche Maßnahmen einleitet.
Hat hingegen der Verwalter in angemessener Zeit diejenigen Maßnahmen eingeleitet, die auch ein verständiger Hauseigentümer veranlasst hätte, ist kein Anhaltspunkt für ein Verschulden und damit auch nicht für eine Haftung hinsichtlich der Folgeschäden gegeben. Die Beweislast obliegt dem Anspruchsteller, so dass derartige Schadensersatzklagen in der Regel unergiebig sind.
Soweit es – wie offenbar vorliegend – um den Vorwurf der Verzögerung geht, ist außerdem zu beachten, dass allenfalls der Schaden, der sich aus der verzögerten Bearbeitung ergibt, jedoch nicht der Primärschaden, geltend gemacht werden kann.
Quelle: ISTA