Wer schuldet die Mietnebenkosten-Abrechnung bei Verwalterwechsel?

Soweit im Verwaltungsvertrag nicht anders geregelt, muss der Wohnungsverwalter

keine Nebenkostenrechnung erstellen, wenn der Verwaltungsvertrag vor dem

vertraglichen Zeitpunkt der Abrechnungslegung geendet ist.

(LG Bonn, 23.03.2010, Az. 8 S 286/09)

Sachverhalt:

Nach Ablauf der Verwaltungstätigkeit weigert sich der ausscheidende Verwalter eines

Mietshauses die Betriebskostenabrechnung für das vergangene Wirtschaftsjahr zu erstellen.

Der Eigentümer beauftragt einen Dritten, diese Betriebskostenabrechnung zu fertigen. Die

dafür anfallenden Kosten in Höhe von € 1.254,70 verlangt der Eigentümer vom

ausgeschiedenen Verwalter im Wege des Schadensersatzes erstattet.

Entscheidung:

Das Landgericht Bonn weist die Klage ab. Der zwischen den Parteien geschlossene

Verwaltervertrag treffe für die Zeit nach Ablauf der Verwaltertätigkeit keine Regelung, ob der

ausscheidende Verwalter noch die Nebenkostenabrechnung zu erstellen habe. Maßgeblich ist

deshalb der hypothetische Parteiwille. Dabei ist zu berücksichtigen, dass die

Nebenkostenabrechnung für ein Wirtschaftsjahr erst im Folgejahr erstellt werden könne, weil

vorher die erforderlichen Unterlagen nicht . vollständig . vorliegen. Dem Verwalter würde

mithin bei einer solchen Auslegung des Verwaltervertrages eine nachvertragliche Pflicht

auferlegt. Eine solche Regelung dürfte aber nur in Ausnahmefällen gewollt sein.

Da es sich bei der Erstellung der Nebenkostenabrechnung um einen bedeutsamen Bereich

handele, der nicht selten zu Konflikten zwischen dem Eigentümer und den Mietern führe, sei

der Eigentümer im besonderen Maße daran interessiert, dass diese Arbeit mit höchster

Sorgfalt ausgeführt werde. Darauf könne er sich aber bei dem bisherigen Verwalter . anders

als bei einem neuen Verwalter . nicht (mehr) ohne weiteres verlassen. Dies gelte

insbesondere dann, wenn die Beendigung des Verwaltervertrages nicht einvernehmlich

erfolgte.

Schließlich spricht nach Auffassung des Landgericht auch die zu § 28 Abs. 3 WEG ergangene

Rechtsprechung gegen die Annahme einer derartigen Pflicht des Verwalters, selbst wenn diese

Rechtsprechung nicht unmittelbar Anwendung finden könne. Die Rechtsprechung zu § 28

Abs. 3 WEG verpflichtet den neuen Verwalter, die Jahresabrechnung für das vergangene

Wirtschaftsjahr zu erstellen.

Fazit:

Mit dieser Entscheidung dürfte leider (noch) keine Rechtsklarheit geschaffen sein. Das

Landgericht Hamburg (HambGE 1999, 410) sieht den ausgeschiedenen Verwalter in der

Verpflichtung, Betriebskostenabrechnungen für das abgelaufene Wirtschaftsjahr zu erstellen.

Es ist Eigentümern und Verwaltern deshalb dringend anzuraten, eine klare Regelung in den

Verwaltervertrag aufzunehmen, ob bei Beendigung des Verwaltervertrages die Abrechnung

des Wirtschaftsjahres noch vom ausscheidenden Verwalter zu erstellen ist.

Quelle: BREIHOLDT & VOSCHERAU, Büschstr.12, 20354 Hamburg