Zählen, Zählen, Zählen! Entscheidung des BGH zur Betriebskosten-Verteilung nach Köpfen.

Mietparteien, die im Mietvertrag eine Abrechnung der Betriebskosten nach Kopfteilen vereinbart haben, geraten häufig in Streit über die Anzahl der tatsächlich in der Wohnung lebenden Personen. Bei einer vereinbarten Umlage nach Kopfzahl ist es für den Vermieter schwierig, die tatsächliche Personenzahl herauszufinden. Denn in einem Mehrfamilienhaus ändert sich die Belegung laufend durch Geburt, Tod, Ein- und Auszug von Familienmitgliedern oder Lebensgefährten.
Verfügt der Vermieter nicht über detektivische Fähigkeiten, ist er darauf angewiesen, dass seine Mieter ihn laufend und wahrheitsgemäß informieren. Andernfalls muss er sich die Mühe machen, die dort lebenden Personen „durchzuzählen“. Der Aufwand und die Unannehmlichkeiten, die mit derartigen Ortsterminen einhergehen, liegen auf der Hand. Viele Vermieter ermitteln die Personenzahl daher anhand des Einwohnermelderegisters. Dieses Vorgehen, so der BGH in seiner Entscheidung vom 23.01.2008 (Az. VIII ZR 82/07), ist unzulässig! Wenn für die Verteilung der Betriebskosten die Anzahl der Bewohner maßgeblich sei, komme es auf die tatsächliche Benutzung an, nicht auf die melderechtliche Registrierung. Das Register nach dem Melderechtsrahmengesetz sei keine „hinreichend exakte“ Grundlage für die Feststellung der wechselnden Personenzahl. Denn in einem großen Mietshaus finde erfahrungsgemäß eine beachtliche Fluktuation statt, ohne dass sich das im Einwohnermelderegister unbedingt wiederspiegele. Der Vermieter muss deshalb – so der BGH – die tatsächliche Belegung der einzelnen Wohnungen für bestimmte Stichtage feststellen, auch wenn das mit mehr Aufwand verbunden ist.

Fazit: Eine Verteilung nach Köpfen empfiehlt sich nicht. Sie ist allenfalls bei sehr kleinen Wohnanlagen mit bis zu 4 Wohnungen praktikabel. Alternativ könnte man im Vertrag festlegen, dass die Nebenkosten nach der Zahl der im Melderegister ersichtlichen Personen verteilt werden. Sicherer ist es aber, die Betriebskosten ganz einfach nach dem Gesetz zu verteilen. (Rechtsanwältin C. Proescher)

Quelle: http://www.bns-rechtsanwaelte.de/