Rüdiger Fritsch – Ingo Dittmann – Dieter Pflügel – Helmut Reindl

Vorwort:

„Entscheiden und Handeln“

 

Die Bedeutung der den Immobilieneigentümer treffenden Schutz-, Vorsorge- und Sicherungspflichten darf nicht unterschätzt werden. Die an Wohnungseigentümergemeinschaften gestellten Anforderungen sind die gleichen, wie sie an jeden Grundstücksbesitzer gerichtet werden. Dabei ist die Gefahr groß, wegen einer Vernachlässigung von Verkehrssicherungspflichten haftbar gemacht oder wegen eines Verstoßes gegen behördliche Auflagen zu einem Bußgeld herangezogen zu werden. Hier sind zweckentsprechende Beschlüsse der Eigentümerversammlungen und deren konsequente Umsetzung gefragt.

 

Rechtsanwalt Rüdiger Fritsch, Immobilienexperte und Fachautor, gibt einen informativen Überblick über die Vielzahl zivilrechtlicher Handlungspflichten und die zu beachtenden

öffentlich-rechtlichen Bestimmungen, wobei die langjährige Praxiserfahrung der BVI-Verwalter Ingo Dittmann (Bonn), Dieter Pflügel und Helmut Reindl (München) in die Darstellung eingeflossen ist.

 

Die wichtigsten Regelungen werden vorgestellt und kommentiert. Auszüge aus den einschlägigen Gesetzes- und Verordnungstexten runden die rechtlichen Informationen ab.

Die vorliegende Dokumentation  sollen eine Basis für zügige, vorausschauende und rechtssichere Entscheidungen der Wohnungseigentümer und Verwalter bilden und Haftungsfälle vermeiden helfen.

 

 

1. Grundlagen

 

Betrachtet man die Vielzahl der Haftungs- und Bußgeldtatbestände, so kann die Bedeutung der dem Immobilieneigentümer obliegenden Schutz-, Vorsorge- und Sicherungspflichten gar nicht überschätzt werden. Dies gilt in besonderem Maße für das Wohnungseigentum.

Denn die an den Wohnungseigentümer gestellten Anforderungen sind die gleichen, wie sie an jeden Immobilieneigentümer gerichtet werden. Während der Alleineigentümer einer Immobilie aber autonom und im Zweifel auch schnell seine Entscheidung trifft, ist der Wohnungseigentümer auf die Entscheidungsfindung der Wohnungseigentümergemeinschaft angewiesen. Wer sich in der Praxis mit Wohnungseigentum beschäftigt, weiß, wie langsam und mühevoll solche Entscheidungsprozesse ablaufen können, zumal wenn sie mit Ausgaben verbunden sind.

Die folgenden Ausführungen sollen daher eine Basis für zügige, vorausschauende und rechtssichere Entscheidungen der Wohnungseigentümer bilden und Haftungsfälle vermeiden helfen.

 

 

1. Vorsorge-, Schutz- und Sicherungspflichten

 

Unter Vorsorge-, Schutz-, und Sicherungspflichten werden hier umfassend die privat-rechtlichen sowie die öffentlich-rechtlichen Pflichten verstanden, die die Wohnungseigentümer als Immobilienbesitzer zu erfüllen haben.

Dabei handelt es sich bei den privat-rechtlichen Bestimmungen zum einen um Haftungstatbestände, die durch die Drohung mit Schadensersatz- und Schmerzensgeldforderungen den Eigentümer dazu veranlassen sollen, durch geeignete Maßnahmen auszuschließen, dass von seiner Immobilie Gefahren oder Störungen ausgehen. Zum anderen sind sich die Wohnungseigentümer untereinander sich gegenseitig verpflichtet, alle geeigneten Maßnahmen zur Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums zu ergreifen.

Die öffentlich-rechtlichen Bestimmungen hingegen sollen den Immobilieneigentümer veranlassen, sein Verhalten so auszurichten, dass politisch oder wirtschaftlich erwünschte Ziele erreicht werden.

 

 

1. a) Zivilrechtliche Pflichten

 

Ausgangspunkt des zivil-rechtlichen Pflichtenkatalogs des Immobilieneigentümers ist zum einen die Rechtsfigur der sog. Verkehrssicherungspflicht. Diese beruht auf dem Gedanken, dass derjenige, der zulässt, dass eine Vielzahl von Personen („der Verkehr“) mit seinem Eigentum in Kontakt kommt, dafür zu sorgen hat, dass niemand dabei zu Schaden kommt.

Regelmäßig wird dabei dem Immobilieneigentümer der Vorwurf gemacht, eine Gefahrenquelle gekannt, aber nichts zu deren Absicherung unternommen zu haben.

 

 

Übertragen auf das Immobilienrecht bedeutet dies, dass das Grundstück, insbesondere das Gebäude und dessen Bauteile, Anlagen und Einrichtungen sowie die sonstigen Grundstücksflächen (Wasser- und Wegeflächen sowie Grünanlagen) verkehrssicher zu halten sind, damit keinem Dritten oder einem Wohnungseigentümer ein Schaden entsteht. Hieraus entstehen vielfältige Vorsorge-, Schutz- und Sicherungsmaßnahmen, die von der Schnee- und Eisbeseitigung bis hin zur regelmäßigen Überprüfung der Sicherheit von Spielgeräten reichen.

 

Hinzu tritt die aus § 21 Abs. 3, Abs. 5 Ziff. 2 WEG folgende Pflicht der Wohnungseigentümer untereinander, im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung durch entsprechende Beschlussfassung alle Maßnahmen durchzuführen, die der Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums dienen. Jedem Wohnungseigentümer steht ein individuell durchsetzbarer Anspruch auf Erfüllung dieser Verpflichtung zu (§ 21 Abs. 4 WEG). Auch hierdurch soll sichergestellt werden, das die Wohneigentumsanlage in einem Zustand gehalten wird, der etwaige Nachteile und Schäden ausschließt.

 

 

1. b) Öffentlich-rechtliche Pflichten

 

Bei der Erfüllung öffentlich-rechtlicher Pflichten geht es weniger um den Schutz dritter Personen oder um die Verhütung von Vermögensschäden. Vielmehr geht es hier um die Erreichung übergeordneter Ziele aus Gründen des Gemeinwohls (Gesundheitsschutz, Naturschutz, Klimaschutz, etc.). Der Gesetz- und Verordnungsgeber, sei es auf Bundes-, Landes- oder Kommunalebene, versucht mittels einer Vielzahl von Regelungen den Bürger (durch Gewährung von Vergünstigungen oder durch die Androhung von Strafen) dazu zu bewegen, entsprechende (politisch gewollte) wirtschaftliche und ökologische Verhaltensweisen an den Tag zu legen.

Von besonderer Bedeutung sind dabei für den Immobilieneigentümer die aktuellen Anstrengungen der Politik, dem Klimawandel und der vorhersehbaren Erschöpfung fossiler Energiequellen durch Gesetze und Verordnungen, die zur Energieeinsparung zwingen, entgegenzuwirken.

 

 

2. Die Verantwortlichkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft

 

Sowohl in zivil-, als auch in öffentlich-rechtlicher Hinsicht muss die Wohnungseigentümergemeinschaft diejenigen Maßnahmen durchführen, die zur Erfüllung der verschiedenen Pflichten erforderlich sind. In zivilrechtlicher Hinsicht ist die Wohnungseigentümergemeinschaft hierzu verpflichtet, weil ihre Mitglieder, die einzelnen Wohnungseigentümer, die jeweiligen Grundstückseigentümer und damit zur Verkehrssicherung verpflichtet sind. In öffentlich-rechtlicher Hinsicht knüpft die Handlungspflicht regelmäßig ebenfalls an die Eigenschaft als Immobilieneigentümer an. Hinzu kommt, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft regelmäßig als „Betreiberin oder Inhaberin“ überwachungsbedürftiger Anlagen und Einrichtungen angesehen wird. Da die Wohnungseigentümergemeinschaft zur Erfüllung ihrer Aufgaben regelmäßig einen Verwalter bestellt (§ 26 WEG), stellt sich die Frage nach der Kompetenzverteilung zwischen Gemeinschaft und Verwalter.

 

 

1. a) Die Entscheidungs- und Handlungskompetenz der Gemeinschaft

 

Die ordnungsmäßige Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums obliegt gem. § 21 Abs. 1, Abs. 3 WEG der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, die hierüber grundsätzlich durch Beschluss in der Eigentümerversammlung entscheidet (vgl.:  §§ 21 Abs. 3, 23 Abs. 1, 25 Abs. 1 WEG). Insbesondere die Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums zählt gem. § 21 Abs. 5 Ziff. 2 WEG zu den Pflichtaufgaben der Wohnungseigentümergemeinschaft. Nach § 21 Abs. 2 WEG ist auch der einzelne Eigentümer berechtigt und unter Umständen sogar verpflichtet, Maßnahmen zu treffen, die zur Abwendung eines dem gemeinschaftlichen Eigentum unmittelbar drohenden Schadens notwendig sind.

 

Jeder einzelne Eigentümer kann von seinen Miteigentümern auch -notfalls gerichtlich- die Beschlussfassung und Durchführung solcher Maßnahmen verlangen, die dem Interesse der Gesamtheit aller Eigentümer nach billigem Ermessen entsprechen (vgl. § 21 Abs. 4 WEG).

 

Die primäre Verantwortlichkeit für die Regelung von Fragen der Durchführung von Vorsorge-, Schutz- und Sicherungsmaßnahmen liegt somit bei den Wohnungseigentümern und nicht beim Verwalter.

 

 

1. b) Die Rolle des Verwalters

 

Nur dann, wenn die Wohnungseigentümer von ihrer Regelungskompetenz Gebrauch gemacht haben, obliegt es dem Verwalter, die gefassten Beschlüsse durchzuführen (vgl. § 27 Abs. 1 Ziff. 1 u. 2 WEG.

Von einem professionellen Verwalter ist aber zu erwarten, dass er die Wohnungseigentümer über festgestellten Handlungsbedarf informiert und eine entsprechende Beschlussfassung ordnungsgemäß vorbereitet. Der professionelle Verwalter bereitet durch eigenständige Feststellungen, Information der Eigentümer und Organisation der Beschlussfassung die ordnungsmäßige Verwaltung des Gemeinschaftseigentums vor und unterstützt diese.

 

So hat der Verwalter die Wohnungseigentümer insbesondere auf bestehende öffentlich-rechtliche Sicherungs- und Prüfpflichten (z.B. BetrSichV, TrinkwV, EichG, LBauO etc.) rechtzeitig hinzuweisen und zu empfehlen, mit Fachfirmen entsprechende Prüfungs- und Wartungsverträge abzuschließen (z.B.: elektrische Anlagen, Spielgeräte, Garagenrolltore, Aufzüge, Heizungs-, Warmwasser- bzw. Lüftungsanlagen, Pumpen- oder Hebeanlagen, Schwimmbadtechnik, Brandschutzeinrichtungen, Feuerlöscher, u.v.a.m.).

Entsprechendes gilt für Anlagen und Einrichtungen, die aus technischen Gründen kontinuierlicher fachtechnischer Betreuung bedürfen (Dächer, Kamine, Heizungsanlagen, Lüftungsanlagen, Wasserenthärtungsanlagen, Antennenanlagen, Haussprechanlage, Notstromaggregat usw.). Er hat in diesem Zusammenhang auch dafür zu sorgen, das der Hausmeister und sonstige Personen, die Anlagen und Einrichtungen warten bzw. bedienen, entsprechend geschult und eingewiesen werden.

 

 

1. Besonders praxisrelevante Vorsorge-, Schutz- und Sicherungspflichten

 

Nachfolgend sollen, ohne Anspruch auf Vollständigkeit zu erheben, die in der Praxis am häufigsten vorkommenden Vorsorge-, Schutz- und Sicherungspflichten der Wohnungseigentümer erläutert werden. Dazu geben Auszüge aus den einschlägigen Vorschriften die wesentlichen Regelungen wieder.

 

 

1. Die allgemeine Verkehrssicherungspflicht

 

Bei der Verkehrssicherungspflicht handelt es sich um ein von der Rechtsprechung entwickeltes Rechtsinstitut der zivilrechtlichen Haftung gegenüber jedermann aus sog. unerlaubter Handlung gem. §§ 823 ff. BGB. Auf Ersatz eines schuldhaft verursachten Schadens (sowie gegebenenfalls auf Schmerzengeld!) haftet insbesondere, wer ein sogenanntes Schutzgesetz gem. § 823 Abs. 2 BGB und/oder dadurch eines der geschützten Rechtsgüter gem. § 823 Abs. 1 BGB (u.a. Leben, Körper, Gesundheit, Freiheit, Eigentum) eines anderen verletzt.

 

Die Verletzungshandlung muss nicht notwendigerweise in einem aktiven Tun bestehen, sondern, und dies ist die typische Ausgangslage bei der Frage, ob eine Verkehrssicherungspflichtverletzung vorliegt, kann auch im Unterlassen einer den Schadenseintritt verhindernden Handlung liegen. Entscheidend für eine Gleichstellung des Unterlassens mit dem aktiven Tun ist indes, dass eine Rechtspflicht zur Abwendung des Schadenseintritts besteht.

Verschiedentlich sind solche Verkehrssicherungspflichten ausdrücklich gesetzlich normiert (z.B.: § 838 BGB sowie öffentlich-rechtliche Vorschriften wie z.B. die durch Ortssatzung begründete Pflicht zur Schnee- und Eisbeseitigung an öffentlichen Wegen im Grundstücksbereich), so dass eine Haftung über § 823 Abs. 2 BGB ohne weiteres begründet werden kann. Für die übrigen Fallgestaltungen, und diese stellen die überwiegende Mehrzahl der Fälle dar, muss auf die allgemeine Verkehrssicherungspflicht zurückgegriffen werden, Der allgemeinen Verkehrssicherungspflicht liegt der Rechtsgedanke zugrunde, dass derjenige, der eine Gefahrenquelle eröffnet oder beherrscht, dazu verpflichtet sein soll, alle erforderlichen und zumutbaren Schutzvorkehrungen zu treffen, damit Dritte, die mit dieser Gefahrenquelle vorhersehbar in Berührung kommen, keinen Schaden erleiden.

 

 

1. a) Schutzbereich der Verkehrssicherungspflicht

 

Übertragen auf das Immobilienrecht bedeutet dies, dass das Grundstück, insbesondere das Gebäude und dessen Bauteile, Anlagen und Einrichtungen sowie die sonstigen Grundstücksflächen (Wasser- und Wegeflächen sowie Grünanlagen) verkehrssicher zu halten sind, damit keinem Dritten ein Schaden entsteht.

Praktisch besonders bedeutsam wird die Forderung nach Verkehrssicherung regelmäßig bei der Sicherstellung einer ordnungsgemäßen Beleuchtung, der Schnee- und Glatteisbeseitigung sowie der sonstigen Reinhaltung der Wegeflächen. Gefahrgeneigte Anlagen wie Spielgeräte, Aufzüge und Rolltore u.v.a.m. sind ebenso verkehrssicher zu halten, wie Gefahrenquellen abzusichern (Zaun am Abhang, Gitter über Gartenteich, etc.) oder zu beseitigen sind (Lagerung brandgefährlicher Stoffe, Freihalten von Fluchtwegen, etc.). Vor weiteren möglichen Gefahren ist auf geeignete Weise zu warnen. Beschädigte Bauteile sind instand zusetzen, windbruchgefährdete oder gefährliche Pflanzen zu entfernen.

 

Als zu schützende Dritte kommen vor allem Mieter, Besucher, Passanten, Postzusteller, Handwerker, Lieferanten, sowie öffentlich Bedienstete in Betracht. Selbst zur Abwendung von Schäden Unbefugter, gegenüber denen grundsätzlich keine Verkehrssicherungspflicht besteht, müssen Vorkehrungen getroffen werden, sofern mit einem Fehlverhalten zu rechnen ist, was vor allem für Kinder gilt.

 

 

1. b) Umfang der Verkehrssicherungspflicht

 

Die Herstellung eines Zustands völliger Gefahrlosigkeit kann trotz aller geschuldeten Bemühungen nicht verlangt werden. Es bedarf der Durchführung solcher Sicherungsmaßnahmen, die ein umsichtiger und in vernünftigen Grenzen vorsichtiger Grundstückseigentümer für ausreichend und zumutbar halten darf, um andere Personen vor Schäden zu bewahren. Dabei gilt, dass eine Gefahrenquelle ungeachtet der Wahrscheinlichkeit des Schadenseintritts umso stärker abzusichern ist, desto höher ihr typisches Schadenspotential liegt. Abstufungen der Schutzintensität ergeben sich weiter aus dem zu schützenden Personenkreis, der Erkennbarkeit der Gefahr und der Höhe des Sicherungsaufwands.

 

 

1. c) Träger der Verkehrssicherungspflicht

 

Originäre Träger der Verkehrssicherungspflicht in Bezug auf das gemeinschaftliche Eigentum sind als Grundstückseigentümer die Wohnungseigentümer gemeinschaftlich, wobei die konkrete Wahrnehmung der hieraus folgenden Aufgaben gem. § 10 Abs. 6 S. 3 WEG durch die Wohnungseigentümergemeinschaft (rechtsfähiger Verband der Wohnungseigentümer) erfolgt.

Dies gilt mangels abweichender Vereinbarung auch für die Verkehrssicherung etwaiger Sondernutzungsflächen. Hinsichtlich des Sondereigentums ist der betreffende Sondereigentümer jedoch alleiniger Träger der Verkehrssicherungspflicht.

Die Wahrnehmung der Verkehrssicherungspflicht gehört zur ordnungsgemäßen Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums gem. § 21 Abs. 3, Abs. 5 Nr. 2 WEG. Jeder Wohnungseigentümer hat einen einklagbaren Anspruch auf die Wahrnehmung der Verkehrssicherungspflichten durch die Gemeinschaft gem. § 21 Abs. 4 WEG. Ferner ist jeder Wohnungseigentümer berechtigt und verpflichtet, Maßnahmen der Verkehrssicherung im Wege der Notgeschäftsführung vorzunehmen (§ 21 Abs. 2 WEG). Maßnahmen der Verkehrssicherung können in das gemeinschaftliche Eigentum eingreifen (Entfernung eines Teichs) und gleichwohl keine zustimmungspflichtige bauliche Veränderung i.S.d. § 22 Abs. 1 WEG darstellen, sofern keine milderen Maßnahmen der Absicherung (hier: Fanggitter, Zaun) realisierbar sind, da in diesem Fall eine tatbestandlich schon nicht einschlägige Maßnahme der Instandhaltung und Instandsetzung vorliegt.

 

 

1. d) Haftungspotenzial

 

Das aus der Verletzung einer Verkehrssicherungspflicht resultierende Haftungspotential ist immens, denn oftmals handelt es sich um hohe Schadenssummen, so wenn Körper, Gesundheit oder gar Leben eines Dritten oder nicht unerhebliche Sachwerte durch eine nicht oder nicht ausreichend gesicherte Gefahrenquelle in Mitleidenschaft gezogen wurden. Da es sich um eine Haftung aus unerlaubter Handlung handelt, ist ein Ausschluss oder eine Begrenzung der Schadenshaftung ohne weiteres nicht möglich. Auch wenn grundsätzlich eine Grundbesitzerhaftpflichtversicherung abgeschlossen sein wird, sollte die Wohnungseigentümergemeinschaft sich dem Risiko einer Schadensersatz- oder Schmerzensgeldklage nicht aussetzen.

 

1. e) Die Übertragung der Verkehrssicherungspflicht

 

Bedeutsam und für die Minderung der Haftung der Wohnungseigentümergemeinschaft wichtig ist die Möglichkeit, als originär-gesetzlich Verkehrssicherungspflichtiger diese Pflicht auf Dritte übertragen zu können.

 

Von dem (leider weit verbreiteten) Versuch, durch Beschluss bestimmte Verkehrssicherungspflichten auf die einzelnen Wohnungseigentümer zu übertragen, muss (schon im eigenen Interesse jedes Wohnungseigentümers, nicht persönlich haftbar gemacht zu werden) abgeraten werden.

Nach hier vertretener Auffassung (und nach einem Teil der Rechtsprechung) ist eine Beschlusskompetenz der Eigentümerversammlung für die beschlussweise Verpflichtung des einzelnen Wohnungseigentümers zu sog. tätiger Mithilfe nicht gegeben, derartige Beschlüsse sind rechtsunwirksam, d.h. nichtig. Teilweise wird die Verpflichtungsübernahme auf „typische und vom Eigentümer zu erwartende Regelungen“ wie insbesondere Schnee- und Eisbeseitigung aber für möglich gehalten.

Die Wohnungseigentümergemeinschaft wäre indes, auch wenn dies aus Kostenersparnisgründen günstig erscheint, schlecht beraten, sich zum einen auf die (umstrittene) Gültigkeit solcher Beschlüsse zu verlassen und zum anderen dem einzelnen Wohnungseigentümer die Übernahme der alleinigen Haftung zuzumuten.

 

Vorzuziehen ist es daher, bestimmte Verkehrssicherungspflichten nach entsprechender Beschlussfassung unmittelbar auf Dritte übertragen. Klassischerweise kommen für solche partielle Übertragungen der Hausmeister, Reinigungskräfte, Wartungs- und Prüfunternehmen in Frage. Die rechtsgeschäftliche Übertragung der Verkehrssicherungspflicht löst nämlich eine erhebliche Haftungserleichterung für die Wohnungseigentümer aus.

Ist die Verkehrssicherungspflicht wirksam übertragen, so findet eine Verengung der originären Verkehrssicherungspflicht beim Übertragenden statt. Der primär Verkehrssicherungspflichtige darf, sofern er sich vergewissert hat, dass der Übernehmende die Gewähr für die tatsächliche und sachgerechte Ausführung der übernommenen Sicherungsmaßnahmen bietet, sich darauf verlassen, dass der Übernehmende seinen Aufgaben auch nachkommt.

 

 

1. f) Gesetzliche Grundlagen

 

• 823 BGB – Schadensersatzpflicht

 

(1) Wer vorsätzlich oder fahrlässig das Leben, den Körper, die Gesundheit, die Freiheit, das Eigentum oder ein sonstiges Recht eines anderen widerrechtlich verletzt, ist dem anderen zum Ersatz des daraus entstehenden Schadens verpflichtet.

 

(2) Die gleiche Verpflichtung trifft denjenigen, welcher gegen ein den Schutz eines anderen bezweckendes Gesetz verstößt. Ist nach dem Inhalt des Gesetzes ein Verstoß gegen dieses auch ohne Verschulden möglich, so tritt die Ersatzpflicht nur im Falle des Verschuldens ein.

 

 

• 842 BGB – Umfang der Ersatzpflicht bei Verletzung einer Person

 

Die Verpflichtung zum Schadensersatz wegen einer gegen die Person gerichteten unerlaubten Handlung erstreckt sich auf die Nachteile, welche die Handlung für den Erwerb oder das Fortkommen des Verletzten herbeiführt.

 

 

2. Die Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht

 

Wie bereits zuvor ausgeführt [vgl. auch II. Grundlagen], zählt die Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums gem. § 21 Abs. 3, Abs. 5 Ziff. 2 WEG zu den Pflichtaufgaben der Wohnungseigentümergemeinschaft.

Nach § 21 Abs. 3 WEG regeln die Wohnungseigentümer die ordnungsmäßige Verwaltung des Gemeinschaftseigentums durch Mehrheitsbeschluss gem. § 25 WEG. Dabei benennt der nicht abschließende Pflichtenkatalog des § 21 Abs. 5 WEG diejenigen Maßnahmen, die nach dem Willen des Gesetzgebers als für eine ordnungsmäßigen Verwaltung wesentlich anzusehen sind. Hierzu zählt gem. § 21 Abs. 5 Ziff. 2 WEG ausdrücklich die Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums. Jeder Wohnungseigentümer hat einen einklagbaren Anspruch auf die Wahrnehmung der Instandhaltungs- und Instandsetzungspflichten durch die Gemeinschaft gem. § 21 Abs. 4 WEG.

 

 

1. a) Inhalt der Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht

 

Während, was ohne weiteres einleuchtet, unter Instandsetzung die Herstellung eines ordnungsgemäßen Zustands des Gemeinschaftseigentums, etwa durch Beseitigung eingetretener Schäden, zu verstehen ist, sind mit dem Begriff der Instandhaltung alle diejenigen Maßnahmen gemeint, die dazu dienen, den bestehenden ordnungsmäßigen Zustand des Gemeinschaftseigentums zu erhalten. Im Bereich der Instandhaltung bestehen somit, insbesondere mit Blick auch auf die Verkehrssicherungspflicht, vielfältige Pflichten zu Veranlassung rechtzeitiger und fachgerechter Sicherungs-, Vorsorge-, Pflege-, Prüf- und Wartungsmaßnahmen, da durch diese das Eintreten von Schadensfällen gerade vermieden werden soll. Wie bereits ausgeführt [vgl. I. 2.], liegt die Entscheidungskompetenz über die Durchführung der erforderlichen Maßnahmen bei der Wohnungseigentümergemeinschaft, wobei der Verwalter die Beschlussfassung über die notwendigen Maßnahmen vorzuschlagen und die beschlossenen Maßnahmen durchzuführen hat.

 

 

1. b) Typische Maßnahmen ordnungsmäßiger Instandhaltung

 

Die Pflicht zur Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums tritt somit als Verpflichtung der Wohnungseigentümer untereinander verstärkend und ergänzend zur Verkehrssicherungspflicht hinzu. Dabei ist zu beachten, dass regelmäßig nur die Übertragung der entsprechenden Prüf-, Pflege- und Wartungsmaßnahmen auf ein entsprechendes Fachunternehmen die Gewähr für eine technisch einwandfreie und rechtlich sichere Pflichtenerfüllung bietet [vgl. II. 1. e) „Übertragung der Verkehrssicherungspflicht“].

 

Hier eine beispielhafte Übersicht für die von der Wohnungseigentümergemeinschaft zu vergebenden Kontroll- und Wartungsarbeiten:

 

Außenanlagen

• Schnee- und Eisbeseitigung
• Gehweg- und Straßenreinigung
• Austausch der Füllung von Sandkästen
• Sicherheitskontrollen von Spielgeräten
• Kontrolle des Baumbestandes
• Entfernung gefährlicher / giftiger Pflanzen
• Absicherung von Wasserflächen
• Absturzsicherungen / Zäune

 

Kontrolle und Wartung der Haustechnik

• Aufzugsanlagen
• Heizungsanlagen
• Wamwasserbereitungsanlagen
• Wasserenthärtungsanlagen
• Trinkwassergüte [vgl. Trinkwasserverordnung]
• Elektrische Anlagen
• Notstromaggregate
• Beleuchtungseinrichtungen
• Gegensprechanlagen
• Antennenanlagen
• Lüftungs- und Klimaanlagen
• Verbrauchserfassungsgeräte nach HeizkostenV
• Nacheichung von Wasserzählern / Wärmemengenzählern

 

Kontrolle und Wartung technischer Anlagen und Einrichtungen

• Garagenrolltore
• Feuerlöscher
• Brandschutzeinrichtungen
• Blitzschutzanlagen
• Sauna- und Schwimmbadtechnik
• Pumpen- oder Hebeanlagen

 

Gebäude

• Kontrolle der Dacheindeckung
• Freihalten von Fluchtwegen
• Beseitigung von Brandlasten

 

 

1. c) Auszug aus dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG):

 

Gesetz über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht (WEG) vom 15.3.1951,

zuletzt geändert durch das Gesetz zur Änderung des Wohnungseigentumsgesetzes und anderer Gesetze

vom 26.3.2007, in Kraft seit dem 1.7.2007 (BGBl I 2007, S. 370)

 

• 21 Verwaltung durch die Wohnungseigentümer

 

(1) Soweit nicht in diesem Gesetz oder durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer etwas anderes bestimmt
ist, steht die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums den Wohnungseigentümern gemeinschaftlich zu.

 

(2) Jeder Wohnungseigentümer ist berechtigt, ohne Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer die Maß-
nahmen zu treffen, die zur Abwendung eines dem gemeinschaftlichen Eigentum unmittelbar drohenden
Schadens notwendig sind.

 

(3) Soweit die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums nicht durch Vereinbarung der
Wohnungseigentümer geregelt ist, können die Wohnungseigentümer eine der Beschaffenheit des ‚
gemeinschaftlichen Eigentums entsprechende ordnungsgemäße Verwaltung durch Stimmenmehrheit
beschließen.

 

(4) Jeder Wohnungseigentümer kann eine Verwaltung verlangen, die den Vereinbarungen und Beschlüssen und,

soweit solche nicht bestehen, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem
Ermessen entspricht.

 

(5) Zu einer ordnungsmäßigen, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer entsprechenden ‚
Verwaltung gehört insbesondere:

…

2. die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums; …

• 27 Aufgaben und Befugnisse des Verwalters

 

(1) Der Verwalter ist gegenüber den Wohnungseigentümern und gegenüber der Gemeinschaft der
Wohnungseigentümer berechtigt und verpflichtet,

 

1. Beschlüsse der Wohnungseigentümer durchzuführen …;

 

2. die für die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums
   erforderlichen Maßnahmen zu treffen;

 

3. in dringenden Fällen sonstige zur Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderliche Maßnahmen zu
   treffen; …

 

 

3. Die Sicherungspflicht des Gebäudeeigentümers

 

Eine ausdrücklich geregelte Verkehrssicherungspflicht sieht das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) für den Grundstücks- und Gebäudeeigentümer in § 836 BGB vor.

 

 

1. a) Regelungsinhalt

 

Wird jemand durch den Einsturz eines Gebäudes oder durch ein abgelöstes Gebäudeteil (typischer Fall: herab fallender Dachziegel) verletzt oder getötet, so haftet der Grundstücksbesitzer. Es handelt sich um eine besondere Ausprägung der Verkehrssicherungspflicht, die aufgrund der besonderen Gefährdung der Allgemeinheit vor vernachlässigten Gebäuden den Grundstücks- und Gebäudeeigentümer zwingen soll, stets für den ordnungsgemäßen Zustand seines Gebäudes zu sorgen. Bedeutsam ist die in der Bestimmung enthaltene Beweislastumkehr. Im Falle des Schadenseintritts wird nämlich das Verschulden des Gebäudebesitzers vermutet. Der Grundstücksbesitzer muss nachweisen, dass er den Schaden nicht verhindern konnte.

 

 

1. b) Auszug aus dem BGB:

 

• 836 Haftung des Grundstücksbesitzers

 

(1) Wird durch den Einsturz eines Gebäudes oder eines anderen mit einem Grundstück verbundenen Werkes oder durch die Ablösung von Teilen des Gebäudes oder des Werkes ein Mensch getötet, der Körper oder die Gesundheit eines Menschen verletzt oder eine Sache beschädigt, so ist der Besitzer des Grundstücks, sofern der Einsturz oder die Ablösung die Folge fehlerhafter Errichtung oder mangelhafter Unterhaltung ist, verpflichtet, dem Verletzten den daraus entstehenden Schaden zu ersetzen. Die Ersatzpflicht tritt nicht ein, wenn der Besitzer zum Zwecke der Abwendung der Gefahr die im Verkehr erforderliche Sorgfalt beobachtet hat.

 

(2) Ein früherer Besitzer des Grundstücks ist für den Schaden verantwortlich, wenn der Einsturz oder die Ablösung innerhalb eines Jahres nach der Beendigung seines Besitzes eintritt, es sei denn, dass er während seines Besitzes die im Verkehr erforderliche Sorgfalt beobachtet hat oder ein späterer Besitzer durch Beobachtung dieser Sorgfalt die Gefahr hätte abwenden können.

 

 

4. Kontrolle des Baumbestandes

 

Eine besondere Ausprägung der Verkehrssicherungspflicht des Grundstückseigentümers betrifft die Kontrolle des Baumbestandes.

Da kranke oder abgestorbene bzw. durch Witterungsereignisse geschädigte Bäume eine nicht unerhebliche Gefahrenquelle darstellen, ist der Eigentümer von Bäumen für deren verkehrssicheren Zustand zur Verhütung von Personen- und Sachschäden verantwortlich.

Dies betrifft insbesondere etwa auf dem Grundstück der Wohnungseigentümergemeinschaft vorhandenen Baumbestand.

 

 

1. a) Kontroll- und Sicherungspflichten

 

Sind Anzeichen, etwa durch vorangegangene Sturmereignisse, vorhanden, die etwa auf eine Gefährdung durch abbrechende Äste oder gar eine Umsturzgefahr hindeuten, so ist der Eigentümer verpflichtet sicherzustellen, dass die Gefahrenquelle beseitigt wird. Aber auch andere Umstände, wie etwa trockenes Laub, dürre bzw. verdorrte Äste oder ein hohes Altes des Baumes können auf ein Gefährdungspotential hindeuten, dem nachzugehen ist.

 

Indes sind solche Gefahranzeichen, insbesondere aber auch eine etwaige Erkrankung oder ein Vermorschen eines Baumes von außen, insbesondere für einen Laien, nicht ohne weiteres erkennbar. Eine Kontrolle des Baumbestandes sollte daher regelmäßig durch ein qualifiziertes Fachunternehmen ausgeführt werden. Die Häufigkeit der Kontrollen richtet sich dabei nach Alter und Standort des Baumes sowie etwaigen Vorschäden. Nach extremen Witterungsereignissen oder sonst potentiell schädigenden Eingriffen (Baumaßnahmen, Abgrabungen, Beschädigungen, etc.) sollten Zusatzkontrollen erfolgen.

Als Richtschnur für die gebotenen und ausreichenden Maßnahmen zur Kontrolle des Baumbestandes kann die „Richtlinie zur Überprüfung der Verkehrssicherheit von Bäumen –Baumkontrollrichtlinie- dienen.

 

 

1. b) Auszug aus der Baumkontrollrichtlinie:

 

Richtlinie zur Überprüfung der Verkehrssicherheit von Bäumen -Baumkontrollrichtlinie-,

Forschungsgesellschaft Landschaftsentwicklung Landschaftsbau e.V. (FLL), Ausgabe 2004 -Auszug-:

 

 

1.1 Geltungsbereich

Die Richtlinie zur Überprüfung der Verkehrssicherheit von Bäumen -Baumkontrollrichtlinie- gilt für Bäume, die aus Gründen der Verkehrssicherungspflicht kontrolliert werden müssen; z.B. an Straßen, Wegen, Plätzen, Wohnanlagen, Spiel- und  Sportanlagen, in Grün-, Freizeit- und Erholungsanlagen, auf Friedhöfen, an Kindergärten, Kindertagesstätten und Schulen.

 

 

4.1 Grundsätze

Baumkontrollen sind zur Überprüfung der Verkehrssicherheit, zur Ermittlung von Schäden und ggf. zur Feststellung von Sicherungs- und Pflegemaßnahmen durchzuführen. Grundsätzlich bedürfen alle Bäume im Geltungsbereich dieses Regelwerks einer regelmäßigen Kontrolle, um die Anforderungen an die Verkehrssicherungspflicht zu erfüllen. Hierfür genügen Regelkontrollen in Form von Sichtkontrollen durch fachlich qualifizierte Inaugenscheinnahme vom Boden aus. Nur wenn bei der Regelkontrolle Zweifel über die Verkehrssicherheit und/oder zu treffende Maßnahmen bleiben, müssen eingehende Untersuchungen durchgeführt werden. Unabhängig davon sind nach extremen Witterungsereignissen (z.B. Orkane, Eisregen), nach Schadensfällen oder erheblichen Eingriffen in den Baum Zusatzkontrollen durchzuführen.

Die Ergebnisse der Kontrollen sind zu dokumentieren.

 

5. Nachbarrechtliche Pflichten

 

Das private Nachbarrecht regelt die Rechtsbeziehungen zwischen den Eigentümern verschiedener Grundstücke, die auch auf die Rechtsbeziehungen der Wohnungseigentümer zu ihren Grundstücksnachbarn anwendbar sind.

 

 

1. a) Grenzeinrichtungen

 

Regelmäßig entsteht Streit zwischen Grundstückseigentümern über im Bereich der gemeinsamen Grenze errichtete Anlagen. Hierbei ist zwischen den einzelnen Sonderformen solcher Grenzeinrichtungen bzw. grenznaher Einrichtungen zu unterscheiden:

 

Grenzanlagen sind solche Einrichtungen (Mauern, Bäume, Hecken, etc.), die beiden Grundstücken dienen (insbesondere der Abgrenzung) und die von der Grundstücksgrenze durchschnitten werden (nicht notwendigerweise mittig). Dabei ist unerheblich, wann und von wem die Grenzanlage errichtet wurde, Voraussetzung ist aber weiter die einvernehmliche Errichtung (wobei diese vom anderen Teil auch stillschweigend erklärt werden kann).

Liegen die Voraussetzungen einer Grenzanlage vor, so sind die Nachbarn gemeinschaftlich zu gleichen Teilen an der Unterhaltung zu beteiligen. Die Verpflichtung zur Errichtung von Grenzanlagen, insbesondere Einfriedigungen, richtet sich nach den jeweiligen Landesgesetzen (z.B.: §§ 32 ff. NachbRG NW; §§ 27 ff. NdsNachbRG).

 

Die Besonderheit der Nachbarwand liegt darin, dass sie Gebäuden auf beiden Seiten der Grenze als Anbauteil dient (sie wird daher auch halbscheidige Giebelwand oder Kommunmauer genannt). Im Falle des Anbaus entsteht regelmäßig gemeinschaftliches Eigentum, weshalb die Nachbarwand nicht ohne weiteres verändert oder abgerissen werden kann.

Die vielfältigen Einzelheiten regeln die jeweiligen Landesgesetze (z.B.: §§ 12 ff. NachbRG NW; §§ 7 ff. NdsNachbRG).

 

Eine Grenzwand ist eine an der Grenze gelegene, jedoch von dieser nicht geschnittene Wand. Sie kann daher weder Grenzeinrichtung, noch Nachbarwand sein. Auch hier greifen landesrechtliche Regelungen ein.

 

 

1. b) Überbau

 

Gem. § 912 BGB ist der Grundstücksnachbar verpflichtet, die ohne Vorsatz oder grobe Fahrlässigkeit erfolgte grenzüberschreitende Bebauung mit einem Gebäude zu dulden, sofern er nicht vor oder unmittelbar nach der Überbauung widerspricht. Im Falle des sog. entschuldigten Überbaus erfolgt eine (regelmäßig geringe) Entschädigung durch Zahlung einer Geldrente (Überbaurente) für die entgangene Nutzungsmöglichkeit am Grundstück; das überbaute Gebäude steht im Eigentum des Stammgrundstücks. Im Falle des unentschuldigten Überbaus oder des Widerspruchs besteht ein Beseitigungsanspruch. Zu beachten ist, dass die Regelungen des Überbaus nur für Gebäude gelten und sich nur gegen den Eigentümer richtet.

 

 

1. c) Überwuchs von Pflanzen

 

Eine Sonderform der Grenzbeeinträchtigung stellt das Hineinwachsen von Pflanzen oder Wurzeln vom Nachbargrundstück her dar. Soweit diese die wirtschaftliche Nutzung des Grundstücks beeinträchtigen, darf der Eigentümer des Nachbargrundstücks die Wurzeln abschneiden und behalten; für Überwuchs oberirdischer Pflanzen gilt dies nur, sofern eine dem Grundstückseigentümer gesetzte Frist fruchtlos verstrichen ist – § 910 BGB. Im Falle fruchtlosen Fristablaufes können die Rückschnittkosten vom Nachbarn verlangt werden.

Dabei sind allerdings naturschutz-rechtliche Bestimmungen (Baumschutzsatzung, etc.) sowie allgemeine Billigkeitsüberlegungen (Fruchtwachstum, Wachstumsperiode) zu beachten, die den Anspruch ganz oder zeitweise ausschließen können.

 

Fallen Früchte einer auf dem Grundstück aufstehenden Pflanze auf das Grundstück des Nachbarn, so stehen die Früchte dem Nachbarn zu, wobei der Grund für den Überfall gleichgültig ist (Schütteln des Baumes durch den Eigentümer zur Obsternte) – § 911 BGB. Allerdings darf der Nachbar den Überfall nicht selbst herbeiführen (Schütteln, Pflücken).

 

 

1. d) Anwendbarkeit auf das Wohnungseigentum

 

Da die Regelungen des WEG besondere Bestimmungen für das Verhältnis der einzelnen Wohnungseigentümer untereinander, insbesondere bei der Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums, vorsehen und es sich im übrigen um Miteigentümer an ein- und demselben Grundstück handelt, hat die Rechtsprechung entschieden, dass die speziellen Regelungen des WEG den allgemeinen nachbarrechtlichen Regelungen im Innenverhältnis der Wohnungseigentümer vorgehen.

Der BGH hat indes in einer Entscheidung vom 28.9.2007 (V ZR 276/06) ausgesprochen, dass er das Nachbarrecht grundsätzlich für entsprechend anwendbar hält, sofern es um das Verhältnis zwischen benachbarten Sondernutzungsflächen geht.

 

 

1. e) Abwehr störender Einwirkungen

 

Dem Eigentümer des Grundstücks steht gem. § 1004 BGB das Recht zu, sämtliche von ihm nicht zu duldenden Einwirkungen auf sein Grundstück abzuwehren, sofern sie die Benutzung des Grundstücks beeinträchtigen. Hierzu kann er Unterlassung und Beseitigung verlangen.

Dieses Recht steht auch jedem Wohnungseigentümer zu.

 

Allerdings ist der Grundstückseigentümer (gegen Entschädigung – § 906 Abs. 2 BGB) verpflichtet, die Beeinträchtigungen, die sich aus einer rechtmäßigen nicht wesentlichen Zuführung sog. unwägbarer Stoffe, die sich aus der Nutzung eines anderen Grundstücks ergeben, hinzunehmen – § 906 Abs. 1 BGB.

Wasser zählt dabei grundsätzlich zu den sog. Grobimmissionen, die von § 906 BGB nicht erfasst werden, demnach gem. §§ 1004, 906 BGB abgewehrt werden können. Dabei ist jedoch zu berücksichtigen, dass frei abfließendes Oberflächenwasser (auch das sog. Hangdruckwasser) vom Grundstückseigentümer als Naturgewalt nicht beherrschbar ist, der Nachbar also regelmäßig nicht als Störer in Anspruch genommen werden kann. Eine Verpflichtung des Eigentümers des z.B. am Hang gelegenen Oberliegergrundstücks, das Wasser aufzufangen oder ein Abfließen zu verhindern, gibt es nicht.

 

Indes darf der Grundstückseigentümer kein Traufwasser, d.h. auf ein Gebäudeteil auftreffendes und dann abfließendes Wasser ableiten und auch nicht durch von ihm veranlasste Maßnahmen für eine künstliche Ableitung oder eine Verstärkung des Wasserflusses sorgen (vgl. §§ 39 ff. NdsNachbRG, §§ 115 ff. LGW NW).

 

Eine Immission i.S.d. § 906 BGB besteht für den Eigentümer des beeinträchtigten Grundstücks nicht, wenn infolge einer bestimmten Nutzung des Nachbargrundstücks positive Umweltgegebenheiten wegfallen (Licht, Sonne, Ausblick, etc.).

 

Umwelteinflüsse wie Laubfall, Samen-, Blüten-, Nadel- oder Pollenflug können grundsätzlich gem. §§ 906, 1004 BGB angewehrt werden, es stellt sich indes im Einzelfall die Frage der Wesentlichkeit der Beeinträchtigung bzw. deren Ortsüblichkeit bzw. Unvermeidlichkeit aufgrund Naturgesetzmäßigkeiten.

 

 

1. f) Auszüge aus dem BGB:

 

• 906 Zuführung unwägbarer Stoffe

 

(1) Der Eigentümer eines Grundstücks kann die Zuführung von Gasen, Dämpfen, Gerüchen, Rauch, Ruß, Wärme, Geräusch, Erschütterungen und ähnliche von einem anderen Grundstück ausgehende Einwirkungen insoweit nicht verbieten, als die Einwirkung die Benutzung seines Grundstücks nicht oder nur unwesentlich beeinträchtigt.

 

 

• 910 Überhang

 

(1) Der Eigentümer eines Grundstücks kann Wurzeln eines Baumes oder eines Strauches, die von einem Nachbargrundstück eingedrungen sind, abschneiden und behalten. Das Gleiche gilt von herüberragenden Zweigen, wenn der Eigentümer dem Besitzer des Nachbargrundstücks eine angemessene Frist zur Beseitigung bestimmt hat und die Beseitigung nicht innerhalb der Frist erfolgt.

(2) Dem Eigentümer steht dieses Recht nicht zu, wenn die Wurzeln oder die Zweige die Benutzung des Grundstücks nicht beeinträchtigen.

 

 

• 911 Überfall

 

Früchte, die von einem Baum oder einem Strauche auf ein Nachbargrundstück hinüber fallen, gelten als Früchte dieses Grundstücks. Diese Vorschrift findet keine Anwendung, wenn das Nachbargrundstück dem öffentlichen Gebrauch dient.

 

 

• 912 Überbau; Duldungspflicht

 

(1) Hat der Eigentümer eines Grundstücks bei der Errichtung eines Gebäudes über die Grenze gebaut, ohne dass ihm Vorsatz oder grobe Fahrlässigkeit zur Last fällt, so hat der Nachbar den Überbau zu dulden, es sei denn, dass er vor oder sofort nach der Grenzüberschreitung Widerspruch erhoben hat.

(2) Der Nachbar ist durch eine Geldrente zu entschädigen. Für die Höhe der Rente ist die Zeit der Grenzüberschreitung maßgebend.

 

§ 913 Zahlung der Überbaurente

(1) Die Rente für den Überbau ist dem jeweiligen Eigentümer des Nachbargrundstücks von dem jeweiligen Eigentümer des anderen Grundstücks zu entrichten.

(2) Die Rente ist jährlich im Voraus zu entrichten.

 

 

• 921 Gemeinschaftliche Benutzung von Grenzanlagen

 

Werden zwei Grundstücke durch einen Zwischenraum, Rain, Winkel, einen Graben, eine Mauer, Hecke, Planke oder eine andere Einrichtung, die zum Vorteil beider Grundstücke dient, voneinander geschieden, so wird vermutet, dass die Eigentümer der Grundstücke zur Benutzung der Einrichtung gemeinschaftlich berechtigt seien, sofern nicht äußere Merkmale darauf hinweisen, dass die Einrichtung einem der Nachbarn allein gehört.

 

 

• 922 Art der Benutzung und Unterhaltung

 

Sind die Nachbarn zur Benutzung einer der in § 921 bezeichneten Einrichtungen gemeinschaftlich berechtigt, so kann jeder sie zu dem Zwecke, der sich aus ihrer Beschaffenheit ergibt, insoweit benutzen, als nicht die Mitbenutzung des anderen beeinträchtigt wird. Die Unterhaltungskosten sind von den Nachbarn zu gleichen Teilen zu tragen. Solange einer der Nachbarn an dem Fortbestand der Einrichtung ein Interesse hat, darf sie nicht ohne seine Zustimmung beseitigt oder geändert werden. Im Übrigen bestimmt sich das Rechtsverhältnis zwischen den Nachbarn nach den Vorschriften über die Gemeinschaft.

 

 

• 923 Grenzbaum

 

(1) Steht auf der Grenze ein Baum, so gebühren die Früchte und, wenn der Baum gefällt wird, auch der Baum den Nachbarn zu gleichen Teilen.

(2) Jeder der Nachbarn kann die Beseitigung des Baumes verlangen. Die Kosten der Beseitigung fallen den Nachbarn zu gleichen Teilen zur Last. Der Nachbar, der die Beseitigung verlangt, hat jedoch die Kosten allein zu tragen, wenn der andere auf sein Recht an dem Baum verzichtet; er erwirbt in diesem Falle mit der Trennung das Alleineigentum. Der Anspruch auf die Beseitigung ist ausgeschlossen, wenn der Baum als Grenzzeichen dient und den Umständen nach nicht durch ein anderes zweckmäßiges Grenzzeichen ersetzt werden kann.

(3) Diese Vorschriften gelten auch für einen auf der Grenze stehenden Strauch.

 

 

• 1004 Beseitigungs- und Unterlassungsanspruch

 

(1) Wird das Eigentum in anderer Weise als durch Entziehung oder Vorenthaltung des Besitzes beeinträchtigt, so kann der Eigentümer von dem Störer die Beseitigung der Beeinträchtigung verlangen. Sind weitere Beeinträchtigungen zu besorgen, so kann der Eigentümer auf Unterlassung klagen.

(2) Der Anspruch ist ausgeschlossen, wenn der Eigentümer zur Duldung verpflichtet ist.

 

 

 

6. Die Regelungen der Heizkostenverordnung (HeizkostenV)

 

Im Zuge der Umsetzung des Integrierten Energie- und Klimaprogramms der Bundesregierung (IEKP) ist die novellierte Verordnung über die verbrauchsabhängige Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten (HeizkostenV) am 01.01.2009 mit Wirkung für alle Abrechnungszeiträume ab 2009 in Kraft getreten. Für die bis dahin abzurechnenden Verbrauchszeiträume gilt die HeizkostenV in der Fassung von 1989 fort.

 

 

1. a) Zweck der HeizkostenV

 

Mit den Regelungen der HeizkostenV verfolgt der Gesetzgeber das Ziel, eine allgemeine Einsparung von Energie herbeizuführen, indem energiebewusstes Verhalten belohnt wird. Bei individueller Beheizung und Warmwasserbereitung (Einfamilienhaus, Gasetagenheizung, etc.) kann der Nutzer durch verantwortungsvolles Verhalten den Energieverbrauch und die dadurch verursachten Kosten direkt beeinflussen. Bei zentralen Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen (wie im Wohnungseigentum üblich) geht wegen der Vielzahl der Nutzer diese unmittelbare Verbrauchs-Kosten-Beziehung verloren und soll durch die HeizkostenV wieder hergestellt werden. Durch die Pflicht zur verbrauchsabhängigen Erfassung und Abrechnung der Kosten der Beheizung und der Warmwasserbereitung soll dem einzelnen Nutzer sein Verbrauchsverhalten vor Augen geführt und ein Anreiz zu energiesparendem Verhalten geschaffen werden. Entgegen einem weitverbreiteten Irrglauben dient die HeizkostenV also ausdrücklich nicht dazu, die angefallenen Heiz- und Warmwasserkostenkosten möglichst „gerecht“ zu verteilen, sondern über die Erziehung zu energiebewusstem Verbrauchsverhalten eine allgemeine Schonung der Energiereserven herbeizuführen und den Klimaschutz zu fördern.

 

 

1. b) Pflichten der Wohnungseigentümer

 

Hier die für Wohnungseigentümer wichtigsten Bestimmungen im Überblick:

 

 

1. aa) Vorrang der HeizkostenV

 

Gem. §§ 1 u. 3 HeizkostenV gelten die Regelungen der HeizkostenV auch für das Wohnungseigentum, soweit zentrale Heizungs- bzw. Warmwasserversorgungsanlagen betrieben werden oder eine Fremdbelieferung erfolgt (Contracting, Fernwärme). Dabei gehen die gesetzesgleichen Bestimmungen der HeizkostenV ausdrücklich etwa anderslautenden Vereinbarungen oder Beschlüssen der Wohnungseigentümer vor. Nur in eng begrenzten Bereichen können die Wohnungseigentümer wirksam abweichende Regelungen treffen.

 

 

1. bb) Pflicht zur verbrauchsabhängigen Kostenverteilung

 

Die Regelungen der §§ 6 bis 9 HeizkostenV bestimmen die Verpflichtung der Wohnungseigentümer, die Kosten der Versorgung mit Wärme und Warmwasser teilweise verbrauchsabhängig zu erfassen und zu verteilen. Dies gilt nicht für Räume, bei denen die Ausstattung mit Verbrauchserfassungsgeräten technisch nicht möglich oder mit unverhältnismäßig hohen Kosten verbunden ist.

 

Unverhältnismäßig hohe Kosten sind solche Aufwendungen zur Ausstattung mit Verbrauchserfassungsgeräten, die nicht binnen 10 Jahren durch entsprechende Einsparungen amortisiert werden können.

Wird entgegen den Bestimmungen der Heizkostenverordnung verfahren, so steht dem Nutzer (Mieter) regelmäßig ein Kürzungsrecht i.H.v. 15% der anteiligen Kosten zu. Ein solches Kürzungsrecht steht den Wohnungseigentümern gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft allerdings nicht zu (§ 12 HeizkostenV).

 

 

(1) Ausstattung mit geeigneten Erfassungsgeräten

 

Gem. § 6 Abs. 1 i.V.m. §§ 4, 5 HeizkostenV ist zunächst der anteilige Verbrauch der Nutzer zu erfassen. Voraussetzung einer anteilig verbrauchsabhängigen Erfassung des Verbrauchs ist daher die Ausstattung aller beheizbaren Räume mit geeigneten, d.h. technisch zugelassenen Erfassungsgeräten, wobei diese entweder gekauft oder gemietet bzw. geleast werden können.

 

Die Verwendung von bislang unter Bestandsschutz stehenden Altgeräten (Stichtag für Warmwasser: 1.1.1987; Stichtag für Wärme: 1.7.1981) ist noch bis zum 31.12.2013 erlaubt. Spätestens bis zu diesem Zeitpunkt müssen die Altgeräte durch Neugeräte ersetzt worden sein. Wird die Umrüstungspflicht nicht erfüllt, so stehen den Mietern Kürzungsrechte zu (§ 12 HeizkostenV).

Ab dem 01.01.2013 ist der Anteil der auf die Warmwasserversorgung entfallenden Wärmemenge konkret durch eigens einzubauende Wärmezähler zu ermitteln (§ 9 Abs. 2 HeizkostenV). Nur wenn dies nicht oder nur mit unverhältnismäßig hohem Aufwand möglich ist, darf der Anteil – wie bisher – rechnerisch überschlägig ermittelt werden.

Von der Pflicht zur Verbrauchserfassung ausgenommen sind gem. § 4 Abs. 3 HeizkostenV gemeinschaftliche Räume, deren anteiliger Verbrauch in den Gesamtverbrauch des Gebäudes einfließt (ausgenommen sog. Gemeinschaftsräume mit hohem Wärme- oder Energieverbrauch wie Schwimmbäder, Saunen o.ä.).

 

Bei den anzuschaffenden Verbrauchserfassungsgeräten sowie den Thermostatventilen der Heizkörper handelt es um zwingendes gemeinschaftliches Eigentum, da diese Geräte der Erfassung, Regulierung und Abrechnung der Heizkosten durch die Wohnungseigentümergemeinschaft dienen. Gem. § 4 Abs. 2 S. 1 hat der Nutzer (Eigentümer bzw. Mieter) die Installation der Geräte zu dulden; dies gilt auch für die Duldung der für die Verbrauchsermittlung weiter erforderlichen Handlungen wie Messen, Ablesen, Instandhalten, Eichen und Austauschen.

 

 

(2) Verbrauchsabhängige Verteilung der Kosten

 

Die ermittelten Gesamtkosten der Heizungs-/Warmwasserbereitungsanlage sind nach den gewählten Maßstäben gem. §§ 7 Abs. 1, 8 Abs. 1 HeizkostenV in einen verbrauchsabhängigen und einen nicht verbrauchsabhängigen Teil zu trennen.

Dabei sind die Kosten der Wärme- bzw. Warmwasserversorgung grundsätzlich mindestens zu 50 %, höchstens zu 70 % nach dem erfassten Wärmeverbrauch umzulegen, wobei den Wohnungseigentümern innerhalb dieser Spanne ein durch Beschluss auszuübendes Wahlrecht zusteht. Die restlichen Kosten sind nach dem Verhältnis der (beheizten) Wohn- oder Nutzflächen oder dem umbauten Raum zu verteilen.

 

 

Dieses Wahlrecht wird indes gem. § 7 Abs. 1 HeizkostenV für Altbauten, die der Wärmeschutzverordnung vom 16.8.1994 nicht entsprechen, mit einer Öl- oder Gasheizung ausgestattet sind und in denen die freiliegenden Strangleitungen überwiegend gedämmt sind, ausgeschlossen. Hier sind ab dem 01.01.2009 zwingend 70 % der Kosten verbrauchsabhängig abzurechnen. In Gebäuden, in denen die freiliegenden Leitungen der Wärmeverteilung überwiegend ungedämmt sind und deswegen ein wesentlicher Anteil des Wärmeverbrauchs nicht erfasst wird, kann der Wärmeverbrauch der Nutzer gemäß § 7 Abs. 1 S. 3 aber auch nach den anerkannten Regeln der Technik bestimmt werden. Der so bestimmte Verbrauch der einzelnen Nutzer wird als erfasster Wärmeverbrauch nach Satz 1 berücksichtigt. Typischer Anwendungsfall sind Gebäude mit sog. „Einrohrheizungen“.

 

 

(3) Änderungen des Verteilerschlüssels

 

Den prozentualen Verteilungsmaßstab für die verbrauchsabhängig anteilig ermittelten Kosten hat die Wohnungseigentümergemeinschaft grundsätzlich einmalig durch Beschluss innerhalb der o.g. Bandbreiten festzulegen. Wohnungseigentümern steht es zwar frei, einen bis zu 100% verbrauchsabhängigen Abrechnungsmaßstab zu bestimmen, dies allerdings nur durch Vereinbarung, also mit Zustimmung sämtlicher Wohnungseigentümer (§ 10 HeizkostenV).

 

Spätere Änderungen durch Beschluss können nur mit Zustimmung der Nutzer (Mieter!) oder aufgrund der Sonderregelungen des § 6 Abs. 4 HeizkostenV erfolgen.

 

In § 6 Abs. 4 HeizkostenV war bisher geregelt, dass der gewählte Umlagemaßstab einmalig geändert konnte, und zwar bis zum Ablauf von drei Abrechnungszeiträumen nach seiner erstmaligen Bestimmung. Diese Regelung entfällt ab dem 01.01.2009 ersatzlos. Dafür kann nun der Verteilungsmaßstab aus sachgerechten Gründen nach seiner erstmaliger Bestimmung grundsätzlich nachträglich für zukünftige Abrechnungszeiträume geändert werden. Damit ist allerdings nicht die Möglichkeit regelmäßiger Änderungen eröffnet, da stets ein sachlicher Grund für die Änderung vorliegen muss (z.B. Einführung der Vorerfassung nach Nutzergruppen bzw. Durchführung von Energiesparmaßnahmen).

 

 

1. c) Wichtige Bestimmungen der Heizkostenverordnung (Auszug):

 

Auszug aus der Heizkostenverordnung

(Fassung der Bekanntmachung vom 20.1.1989, geändert durch die Verordnung vom 2.12.2008

  BGBl. I. 1989, 115; BGBl. I 2008, 2375)

 

 

• 1 Anwendungsbereich

 

(1) Diese Verordnung gilt für die Verteilung der Kosten

1. des Betriebs zentraler Heizungsanlagen und zentraler Warmwasserversorgungsanlagen,
2. der eigenständig gewerblichen Lieferung von Wärme und Warmwasser, auch aus Anlagen nach Nummer 1,

(Wärmelieferung, Warmwasserlieferung)

durch den Gebäudeeigentümer auf die Nutzer der mit Wärme oder Warmwasser versorgten Räume.

(2) Dem Gebäudeeigentümer stehen gleich …

3.

beim Wohnungseigentum die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer im Verhältnis zum Wohnungseigentümer, bei Vermietung einer oder mehrerer Eigentumswohnungen der Wohnungseigentümer im Verhältnis zum Mieter.

 

• 3 Anwendung auf das Wohnungseigentum

 

Satz 1: Die Vorschriften dieser Verordnung sind auf Wohnungseigentum anzuwenden unabhängig davon, ob durch Vereinbarung oder Beschluss der Wohnungseigentümer abweichende Bestimmungen über die Verteilung der Kosten der Versorgung mit Wärme und Warmwasser getroffen worden sind.

 

 

• 4 Pflicht zur Verbrauchserfassung

 

(1) Der Gebäudeeigentümer hat den anteiligen Verbrauch der Nutzer an Wärme und Warmwasser zu erfassen.

 

(2) Er hat dazu die Räume mit Ausstattungen zur Verbrauchserfassung zu versehen; die Nutzer haben dies zu dulden. Will der Gebäudeeigentümer die Ausstattung zur Verbrauchserfassung mieten oder durch eine andere Art der Gebrauchsüberlassung beschaffen, so hat er dies den Nutzern vorher unter Angabe der dadurch entstehenden Kosten mitzuteilen; die Maßnahme ist unzulässig, wenn die Mehrheit der Nutzer innerhalb eines Monats nach Zugang der Mitteilung widerspricht.

 

(3) Gemeinschaftlich genutzte Räume sind von der Pflicht zur Verbrauchserfassung ausgenommen. Dies gilt nicht für Gemeinschaftsräume mit nutzungsbedingt hohem Wärme- oder Warmwasserverbrauch, wie Schwimmbäder oder Saunen.

 

 

• 5 Ausstattung zur Verbrauchserfassung

 

(1) Zur Erfassung des anteiligen Wärmeverbrauchs sind Wärmezähler oder Heizkostenverteiler, zur Erfassung des anteiligen Warmwasserverbrauchs Warmwasserzähler oder andere geeignete Ausstattungen zu verwenden. Soweit nicht eichrechtliche Bestimmungen zur Anwendung kommen, dürfen nur solche Ausstattungen zur Verbrauchserfassung verwendet werden, hinsichtlich derer sachverständige Stellen bestätigt haben, dass sie den anerkannten Regeln der Technik entsprechen oder dass ihre Eignung auf andere Weise nachgewiesen wurde. Als sachverständige Stellen gelten nur solche Stellen, deren Eignung die nach Landesrecht zuständige Behörde im Benehmen mit der Physikalisch-Technischen Bundesanstalt bestätigt hat. Die Ausstattungen müssen für das jeweilige Heizsystem geeignet sein und so angebracht werden, dass ihre technisch einwandfreie Funktion gewährleistet ist.

 

 

• 6 Pflicht zur verbrauchsabhängigen Kostenverteilung

 

(1) Satz 1: Der Gebäudeeigentümer hat die Kosten der Versorgung mit Wärme und Warmwasser auf der Grundlage der Verbrauchserfassung nach Maßgabe der §§ 7 bis 9 auf die einzelnen Nutzer zu verteilen.

 

 

• 7 Verteilung der Kosten der Versorgung mit Wärme

 

(1) Von den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage sind mindestens 50 vom Hundert, höchstens 70 vom Hundert nach dem erfassten Wärmeverbrauch der Nutzer zu verteilen. In Gebäuden, die das Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung vom 16. August 1994 (BGBl. I S. 2121) nicht erfüllen, die mit einer Öl- oder Gasheizung versorgt werden und in denen die freiliegenden Leitungen der Wärmeverteilung überwiegend gedämmt sind, sind von den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage 70 vom Hundert nach dem erfassten Wärmeverbrauch der Nutzer zu verteilen. In Gebäuden, in denen die freiliegenden Leitungen der Wärmeverteilung überwiegend ungedämmt sind und deswegen ein wesentlicher Anteil des Wärmeverbrauchs nicht erfasst wird, kann der Wärmeverbrauch der Nutzer nach anerkannten Regeln der Technik bestimmt werden.

Der so bestimmte Verbrauch der einzelnen Nutzer wird als erfasster Wärmeverbrauch nach Satz 1 berücksichtigt. Die übrigen Kosten sind nach der Wohn- oder Nutzfläche oder nach dem umbauten Raum zu verteilen; es kann auch die Wohn- oder Nutzfläche oder der umbaute Raum der beheizten Räume zugrunde gelegt werden.

 

 

• 8 Verteilung der Kosten der Versorgung mit Warmwasser

 

(1) Von den Kosten des Betriebs der zentralen Warmwasserversorgungsanlage sind mindestens 50 vom Hundert, höchstens 70 vom Hundert nach dem erfassten Warmwasserverbrauch, die übrigen Kosten nach der Wohn- oder Nutzfläche zu verteilen.

 

• 9 Verteilung der Kosten der Versorgung mit Wärme und Warmwasser bei verbundenen Anlagen

 

(1) Satz 1: Ist die zentrale Anlage zur Versorgung mit Wärme mit der zentralen Warmwasserversorgungsanlage verbunden, so sind die einheitlich entstandenen Kosten des Betriebs aufzuteilen.

 

(2) Die auf die zentrale Warmwasserversorgungsanlage entfallende Wärmemenge (Q) ist ab dem 31. Dezember 2013 mit einem Wärmezähler zu messen. Kann die Wärmemenge nur mit einem unzumutbar hohen Aufwand gemessen werden, kann sie nach der Gleichung … bestimmt werden …

 

 

• 10 Überschreitung der Höchstsätze

 

Rechtsgeschäftliche Bestimmungen, die höhere als die in § 7 Abs. 1 und § 8 Abs. 1 genannten Höchstsätze von 70 vom Hundert vorsehen, bleiben unberührt.

 

 

12 Kürzungsrecht, Übergangsregelung

 

(1) Soweit die Kosten der Versorgung mit Wärme oder Warmwasser entgegen den Vorschriften dieser Verordnung nicht verbrauchsabhängig abgerechnet werden, hat der Nutzer das Recht, bei der nicht verbrauchsabhängigen Abrechnung der Kosten den auf ihn entfallenden Anteil um 15 vom Hundert zu kürzen. Dies gilt nicht beim Wohnungseigentum im Verhältnis des einzelnen Wohnungseigentümers zur Gemeinschaft der Wohnungseigentümer; insoweit verbleibt es bei den allgemeinen Vorschriften.

 

(2) Die Anforderungen des § 5 Abs. 1 Satz 2 gelten bis zum 31. Dezember 2013 als erfüllt

1.

für die am 1. Januar 1987 für die Erfassung des anteiligen Warmwasserverbrauchs vorhandenen Warmwasserkostenverteiler und

2.

für die am 1. Juli 1981 bereits vorhandenen sonstigen Ausstattungen zur Verbrauchserfassung. …

 

(6) Auf Abrechnungszeiträume, die vor dem 1. Januar 2009 begonnen haben, ist diese Verordnung in der bis zum 31. Dezember 2008 geltenden Fassung weiter anzuwenden.

 

 

7. Die Regelungen des Eichgesetzes

 

Wärmemengenzähler, Kalt- und Warmwasserzähler dienen als Verbrauchserfassungsgeräte mit den erfassten Daten als Abrechnungsgrundlage einer ordnungsgemäßen Verwaltung und stehen daher zwingend im Eigentum der Wohnungseigentümergemeinschaft (Gemeinschaftseigentum).

Zu beachten ist, dass diese Meßeinrichtungen den Regelungen des Eichgesetzes (EichG) sowie den Bestimmungen der Eichordnung (EichO) unterliegen und auf Veranlassung sowie auf Kosten der Wohnungseigentümergemeinschaft alle fünf Jahre (Kaltwasserzähler alle 6 Jahre) nachzueichen sind. Anderenfalls drohen empfindliche Nachteile.

 

 

1. a) Eichvorschriften

 

Kalt- und Warmwasserzähler, die im geschäftlichen Verkehr verwendet oder so bereitgehalten werden, dass sie ohne besondere Vorbereitung in Gebrauch genommen werden können, müssen geeicht sein. Davon betroffen sind nicht nur Wasserzähler der Versorgungsunternehmen, sondern auch solche, die sich – auch als sogenannte Wohnungs-, Etagen- oder Zwischenzähler – im Besitz anderer Unternehmen oder von Privatpersonen befinden. Ausgenommen hiervon sind unter bestimmten Voraussetzungen lediglich Zähler mit einem maximalen Durchfluss von mindestens 2000 m³/h. Die Eichung der Messgeräte erfolgt durch die Eichbehörde. Wasserzähler können aber auch durch staatlich anerkannte Prüfstellen beglaubigt werden. Diese Beglaubigung ersetzt dann die Eichung. Solche Prüfstellen gibt es bei verschiedenen Zählerherstellern und Versorgungsunternehmen.

Die Eichung oder Beglaubigung gilt nicht unbegrenzt. Für die Kaltwasserzähler beträgt die Gültigkeitsdauer gem. Anhang B zu § 12 EichO 6 Jahre und für die Warmwasserzähler sowie für Wärmemengenzähler 5 Jahre. Das bedeutet, dass spätestens mit Ablauf dieser Fristen die Wasserzähler erneut geeicht oder beglaubigt sein oder durch gültig geeichte/beglaubigte ersetzt werden müssen. Bestehen Zweifel an der Richtigkeit eines gültig geeichten Messgerätes, so kann jederzeit eine Befundprüfung bei der Eichbehörde oder einer staatlich anerkannten Prüfstelle beantragt werden.

 

 

1. b) Zivilrechtliche Folgen

 

Aus wohnungseigentumsrechtlicher Sicht entspricht eine Jahresabrechnung nicht den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung, sofern die Berechnungsgrundlagen aus den Messergebnissen ungeeichter Zähleinrichtungen stammen. Jeder Wohnungseigentümer hat gem. § 21 Abs. 4 WEG einen –notfalls gerichtlich durchsetzbaren- Anspruch auf Beschlussfassung der Wohnungseigentümer über die Veranlassung entsprechender Eich- oder Austauschmaßnahmen. Für den vermietenden Wohnungseigentümer bedeutet die Verwendung nicht geeichter Zähleinrichtungen, dass der Mieter die Richtigkeit der mietrechtlichen Betriebskostenabrechnung zu Recht anzweifeln kann und dies zum Verlust entsprechender Zahlungsansprüche führt. Darüber hinaus steht dem Mieter ein Anspruch auf Vornahme der erforderlichen Eichmaßnahmen bzw. auf Herabsetzung der Betriebskostenvorauszahlungen zu.

 

 

1. c) Ordnungswidrigkeiten

 

Die vorsätzliche oder fahrlässige Verwendung oder Bereithaltung von nicht geeichten bzw. nicht beglaubigten Wasserzählern ist eine Ordnungswidrigkeit. Sie kann mit einer Geldbuße bis zu zehntausend EURO geahndet werden.

 

 

1. d) Auszug aus den eichrechtlichen Vorschriften

 

Gesetz über das Mess- und Eichwesen (EichG) vom 23. 3.1992 (BGBl. I 1992, S. 711),

zuletzt geändert am 3.7.2008 (BGBl. I 2008, S. 1185) – Auszug -:

 

• 2 Eichpflicht und andere Maßnahmen zur Gewährleistung der Messsicherheit

 

(1) Messgeräte, die im geschäftlichen oder amtlichen Verkehr, Arbeitsschutz, Umweltschutz oder Strahlenschutz oder im Verkehrswesen verwendet werden, müssen zugelassen und geeicht sein, sofern dies zur Gewährleistung der Messsicherheit erforderlich ist.

 

 

• 19 Ordnungswidrigkeiten

 

(1) Ordnungswidrig handelt, wer vorsätzlich oder fahrlässig …

 

3. nicht geeichte Messgeräte entgegen § 25 Abs. 1 Satz 1 verwendet oder entgegen § 25 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1, 4 oder 5 bereithält.

 

 

• 25 Fortbestehen von Eichpflichten

 

(1) Es ist verboten,

 

1. Messgeräte zur Bestimmung
2. a) der Länge, der Fläche, des Volumens, der Masse, der thermischen oder elektrischen Energie, der thermischen oder elektrischen Leistung, der Durchfluss-Stärke von Flüssigkeiten oder Gasen oder der Dichte oder des Gehalts von Flüssigkeiten, …

ungeeicht im geschäftlichen Verkehr zu verwenden oder so bereitzuhalten, dass sie ohne besondere Vorbereitung in Gebrauch genommen werden können.

 

 

 

8. Betriebssicherheitsverordnung und Arbeitsschutzrecht

 

Da Wohnungseigentümergemeinschaften in der Regel gefahrgeneigte Anlagen wie z.B. Aufzüge oder Rolltore betreiben und zudem oftmals als Arbeitgeber auftreten (Hausmeister, Putzfrau, Gärtner, etc.), sind die Regelungen der Betriebssicherheitsverordnung gerade im Wohnungseigentum in gleich zweifacher Hinsicht zu bedeutsam.

 

 

1. a) Ziel des Gesetzgebers

 

Die Betriebssicherheitsverordnung (BetrSichV) ist seit dem 3. Oktober 2002 in Kraft.

Sie fasst die früher noch in mehreren Verordnungen geregelten Arbeitsschutzanforderungen für die Benutzung von Arbeitsmitteln und den Betrieb überwachungsbedürftiger Anlagen zusammen. Mit der Verordnung verfolgt der Gesetzgeber das Ziel, ein modernes und den Strukturen des EU-Rechts angepasstes Vorschriftenwerk für die Sicherheit von Arbeitsmitteln und Anlagen zu schaffen. Gleichzeitig soll die Verantwortung von Arbeitgebern und Betreibern von gefahrgeneigten Anlagen gestärkt werden. Sie haben u.a. Gefährdungen zu ermitteln, die Überprüfung und Dokumentation von Arbeitsmitteln zu veranlassen und die Befähigung der Beschäftigten im Umgang mit Arbeitsmitteln sicherzustellen.

 

 

1. b) Betriebssicherheit überwachungsbedürftiger Anlagen

 

Was den Betrieb insbesondere von Aufzugsanlagen in Wohnungseigentumsobjekten anbetrifft, so sind durch das Inkrafttreten der BetrSichV einige Neuerungen zu beachten.

 

Gem. § 12 BetrSichV sind seit dem 01.01.2003 Aufzüge als sog. überwachungsbedürftige Anlagen i.S.d. BetrSichV anzusehen, welche nur nach dem Stand der Technik montiert, installiert und betrieben werden dürfen sowie instand zu halten und instand zu setzen sind.

Die Bezugnahme auf den „Stand der Technik“ entzieht bestehenden Aufzugsanlagen ihren bisherigen Bestandsschutz, soweit gegebenenfalls dem früheren Stand der Technik entsprechende Einrichtungen und Funktionen dem heutigen Stand der Technik nicht mehr entsprechen. Die Anforderungen des heutigen Stands der Technik an die Bauart und technische Ausstattung bestehender Aufzugsanlagen sind insbesondere der Euronorm DIN EN 81-80 „Regeln zur Erhöhung der Sicherheit bestehender Personen- und Lastenaufzüge“ zu entnehmen, so dass gegebenenfalls Nachrüstungsbedarf besteht.

 

Stand der Technik gem. DIN EN 81-80 u.a.:

 

• Ausstattung mit einer Fahrkorbtür
• Bündige Anfahrt der Haltestellen
• Notrufweiterschaltung zu besetzter Stelle
• Regelmäßige Wartungsarbeiten
• Schutz bei Ein- und Ausstieg
• Beleuchtung und Notbeleuchtung
• Sicheres Bremssystem
• Optische und akustische Überlastungsanzeige
• Abdeckung drehender und beweglicher Teile
• Sicherer Zugang zur Schachtgrube

 

 

• 12 Abs. 4 BetrSichV regelt ausdrücklich, dass der Betreiber eines Aufzugs, also die Wohnungseigentümergemeinschaft, dafür zu sorgen hat, dass auf Notrufe in angemessener Zeit reagiert wird und zielführende Rettungsmaßnahmen eingeleitet werden.

Nach den einschlägigen technischen Regelwerken dürfte heute dem Stand der Technik nur eine Notrufeinrichtung entsprechen, die aus einem in beiden Richtungen funktionierenden Kommunikationssystem besteht, das eine ständige Verbindung zu einem rasch einsatzbereiten Notdienst ermöglicht, wobei von der Abgabe des Notrufs bis zum Beginn von Rettungsmaßnahmen nicht mehr als 30 Minuten vergehen sollen.

 

Ferner sieht § 15 Abs 1 S. 1, Abs. 14, 15 BetrSichV die Durchführung einer sog. sicherheitstechnischen Bewertung sowie die Durchführung regelmäßiger Prüfungen und Zwischenprüfungen durch eine zugelassene Überwachungsstelle vor.

 

 

1. c) Arbeitsschutzrechtliche Auswirkungen

 

Zu beachten ist, dass es sich bei der BetrSichV um Arbeitsschutzrecht handelt, weshalb die Auswirkungen der Verordnung sich nicht in der Regelung der technischen Anforderungen an die Betriebssicherheit von Arbeitsmitteln und überwachungsbedürftigen Anlagen erschöpfen.

 

Gem. §§ 8 – 11 BetrSichV i.V.m. dem Arbeitsschutzgesetz (ArbSchG) hat der Arbeitgeber (also die Wohnungseigentümergemeinschaft) die erforderlichen Maßnahmen zu treffen, damit den Beschäftigten nur Arbeitsmittel bereitgestellt werden, die für die am Arbeitsplatz gegebenen Bedingungen geeignet sind und bei deren bestimmungsgemäßer Benutzung Sicherheit und Gesundheitsschutz gewährleistet sind. Ferner sind Beschäftigte der Wohnungseigentümergemeinschaft in angemessener Weise zu informieren und zu unterweisen, wenn sie bei der Ausführung ihrer Tätigkeiten mit gefahrgeneigten Anlagen, wie etwa Aufzügen, Rolltoren, etc. in Berührung kommen. Dies erfordert die Information über sie betreffende Gefahren, soweit erforderlich, die Zurverfügungstellung von Betriebsanweisungen bzw. eine besondere Unterweisung (Schulung) gerade dann, wenn sie mit der Durchführung von Instandsetzungs-, Wartungs- und Umbauarbeiten beauftragt sind. Hierüber sind entsprechende Aufzeichnungen zum Nachweis zu führen.

 

 

1. d) Wichtige Bestimmungen der BetrSichV (Auszug)

 

Verordnung über Sicherheit und Gesundheitsschutz bei der Bereitstellung von Arbeitsmitteln und deren Benutzung bei der Arbeit, über Sicherheit beim Betrieb überwachungsbedürftiger Anlagen und über die Organisation des betrieblichen Arbeitsschutzes vom 27. 9. 2002 (BGBl. I 2002, S. 3777), zuletzt geändert durch Verordnung vom 6.3.2007 (BGBl I 2007, S. 261), Auszug:

 

 

• 1 Anwendungsbereich

 

(1) Diese Verordnung gilt für die Bereitstellung von Arbeitsmitteln durch Arbeitgeber sowie für die Benutzung von Arbeitsmitteln durch Beschäftigte bei der Arbeit.

 

(2) Diese Verordnung gilt auch für überwachungsbedürftige Anlagen im Sinne des § 2 Abs. 7 des Geräte- und Produktsicherheitsgesetzes, soweit es sich handelt um … 2. Aufzugsanlagen …

 

 

 

• 4 Anforderungen an die Bereitstellung und Benutzung der Arbeitsmittel

 

(1) Der Arbeitgeber hat die nach den allgemeinen Grundsätzen des § 4 des Arbeitsschutzgesetzes erforderlichen Maßnahmen zu treffen, damit den Beschäftigten nur Arbeitsmittel bereitgestellt werden, die für die am Arbeitsplatz gegebenen Bedingungen geeignet sind und bei deren bestimmungsgemäßer Benutzung Sicherheit und Gesundheitsschutz gewährleistet sind.

 

 

• 9 Unterrichtung und Unterweisung

 

(1) Bei der Unterrichtung der Beschäftigten nach § 81 des Betriebsverfassungsgesetzes und § 14 des Arbeitsschutzgesetzes hat der Arbeitgeber die erforderlichen Vorkehrungen zu treffen, damit den Beschäftigten

1. angemessene Informationen, insbesondere zu den sie betreffenden Gefahren, die sich aus den in ihrer unmittelbaren Arbeitsumgebung vorhandenen Arbeitsmitteln ergeben, auch wenn sie diese Arbeitsmittel nicht selbst benutzen, und
2. soweit erforderlich, Betriebsanweisungen für die bei der Arbeit benutzten Arbeitsmittel

in für sie verständlicher Form und Sprache zur Verfügung stehen.

Die Betriebsanweisungen müssen mindestens Angaben über die Einsatzbedingungen, über absehbare Betriebsstörungen und über die bezüglich der Benutzung des Arbeitsmittels vorliegenden Erfahrungen enthalten.

 

(2) Bei der Unterweisung nach § 12 des Arbeitsschutzgesetzes hat der Arbeitgeber die erforderlichen Vorkehrungen zu treffen, damit

1. die Beschäftigten, die Arbeitsmittel benutzen, eine angemessene Unterweisung insbesondere über die mit der Benutzung verbundenen Gefahren erhalten und
2. die mit der Durchführung von Instandsetzungs-, Wartungs- und Umbauarbeiten beauftragten Beschäftigten eine angemessene spezielle Unterweisung erhalten.

 

 

• 12 Betrieb

 

(1) Überwachungsbedürftige Anlagen müssen nach dem Stand der Technik montiert, installiert und betrieben werden.

 

 

• 15 Wiederkehrende Prüfungen

 

(1) Eine überwachungsbedürftige Anlage und ihre Anlagenteile sind in bestimmten Fristen wiederkehrend auf ihren ordnungsgemäßen Zustand hinsichtlich des Betriebs durch eine zugelassene Überwachungsstelle zu prüfen. Der Betreiber hat die Prüffristen der Gesamtanlage und der Anlagenteile auf der Grundlage einer sicherheitstechnischen Bewertung zu ermitteln.

 

 

9. Die Bestimmungen der Trinkwasserverordnung

 

Für Eigentümer und Mieter ist es vollkommen selbstverständlich, zu jeder Zeit Trinkwasser in einwandfreier Qualität zur Verfügung zu haben. Dabei ist Wasser ein empfindliches Lebensmittel. Durch verunreinigtes Wasser können nicht nur Krankheiten übertragen werden, gesundheitlich bedenklich können auch im Trinkwasser gelöste Stoffe sein.

 

 

1. a) Regelungszweck der Trinkwasserverordnung

 

Dem trägt die Trinkwasserverordnung (TrinkwV) Rechnung. Die Verordnung bestimmt zum einen, dass im Trinkwasser weder gesundheitsschädliche mikrobiologische Krankheitserreger noch gesundheitsschädliche chemische Stoffen enthalten sein dürfen. Deren Gesundheitsschädlichkeit wird durch Grenzwerte definiert, die bei Austritt des Trinkwassers an der Zapfstelle (also Wasserhahn oder Dusche – § 8 Nr. 1 TrinkwV) nicht überschritten werden dürfen. Außerdem enthält die Verordnung zusätzliche Indikatorparameter (von Aluminium über Natrium bis hin zu Tritium), die ebenfalls eingehalten werden müssen. Zum anderen regelt die Verordnung, dass Trinkwasser, welches diesen Anforderungen nicht entspricht, vom Inhaber einer Wasserversorgungsanlage nicht an andere abgegeben werden darf (§ 4 Abs. 2 u. 3 TrinkwV). Zur Durchsetzung der Schutzanforderungen normiert die TrinkwV zusätzlich besondere Anzeige-, Untersuchungs-, Handlungs- und Informationspflichten, deren Verletzung mit einem Katalog von empfindlichen Straftat- und Ordnungswidrigkeitstatbeständen bewehrt ist (vgl. §§ 24, 25 TrinkwV i.V.m. InfSG). Darüber hinaus können Verstöße zu einer zivilrechtlichen Haftung, insbesondere für Mietminderungs-, Schadensersatz- und Schmerzensgeldansprüche führen.

 

 

1. b) Relevanz für Wohnungseigentümergemeinschaften

 

Die Regelungen der TrinkwV gelten indes nicht nur für die Unternehmen und Einrichtungen, die Trinkwasser für die Allgemeinheit bereitstellen (Wasserversorgungsunternehmen, Krankenhäuser, Schulen, Badeeinrichtungen, etc.), sondern richten sich ebenso an den sog. Inhaber einer Hausinstallationen, womit alle Einrichtungen zur Trinkwasserversorgung innerhalb einer Immobilie vom Übergabepunkt bis zur Verbraucherzapfstelle gemeint sind.

Da die Hausinstallation zum gemeinschaftlichen Eigentum gehört, treffen die Pflichten der TrinkwV ebenso die Wohnungseigentümergemeinschaften.

Hieraus ergeben sich nicht unerhebliche Handlungspflichten und Haftungsrisiken für Wohnungseigentümer.

 

 

1. c) Anzeigepflichten

 

Wird eine Wasserversorgungsanlage erstmalig oder neu in Betrieb genommen oder baulich so verändert, dass dies Einfluss auf die Wasserqualität haben kann, so ist die Maßnahme dem Gesundheitsamt anzuzeigen. Für Anlagen der Hausinstallation gilt dies gem. § 13 Abs. 2 S. 2 TrinkwV zwar nur, sofern Wasser an die Öffentlichkeit i.S.d. § 18 Abs. 1 S. 1 TrinkwV abgegeben wird. Aus dem in § 18 Abs. 1 TrinkwV enthaltenen Beispielkatalog ergibt sich aber, dass dies insbesondere bei gewerblich oder gemischt genutzten Objekten einschlägig sein kann.

 

Werden in der Wohnungseigentumsanlage etwa Büros mit öffentlichem Publikumsverkehr, Restaurants, Fitnessstudios, Saunen, Schwimmbäder oder Klimaanlagen mit Luftwäschern betrieben, kann die Öffentlichkeit in Kontakt mit dem aus der Hausinstallation bereitgestellten Trinkwasser in Berührung kommen.

Der Inhaber einer Hausinstallationsanlage, der dem Trinkwasser Aufbereitungsstoffe zusetzt hat die Verbraucher hierüber zu informieren, § 16 Abs. 5 TrinkwV.

 

 

1. d) Untersuchungen der Wassergüte

 

Wird dem Inhaber bekannt, dass das Trinkwasser in seiner Anlage nicht den Qualitätsanforderungen der TrinkwV entspricht, hat er gem. § 16 Abs. 3 TrinkwV umgehend alle erforderlichen Maßnahmen zur Aufklärung der Ursache und zur Abhilfe, insbesondere die in den §§ 14, 15 TrinkwV beschriebenen Untersuchungen, für die nur anerkannte Prüfunternehmen und -labore zugelassen sind, durchzuführen. Dabei ist das zuständige Gesundheitsamt zu unterrichten, welches gem. § 20 TrinkwV entsprechende Anordnungen treffen kann.

 

Problematisch ist dabei weniger die Frage, wann eine Verunreinigung des Wassers passiv bekannt wird (so z.B. durch die Beschwerde eines Mieters oder Wohnungseigentümers), knifflig wird die Angelegenheit dann, wenn es darum geht, ob die Wohnungseigentümergemeinschaft sich nicht aktiv von der Wassergüte hätte überzeugen müssen.

Turnusmäßige Untersuchungspflichten gem. §§ 14, 15 TrinkwV gelten ausdrücklich zwar nur für Hausinstallationsanlagen, durch die (s.o.) Wasser an die Öffentlichkeit abgegeben wird,  die §§ 16 Abs. 3, 14 Abs. 6 TrinkwV bestimmen aber weiter, dass die Inhaber von Hausinstallationsanlagen, also die Wohnungseigentümer Untersuchungen zumindest ab Kenntnis von Mängeln bzw. auf Anordnung der zuständigen Behörde durchzuführen haben.

 

Dem Vorwurf einer gebotenen, aber unterlassenen Wasseruntersuchung setzen sich die Wohnungseigentümer aber regelmäßig dann aus, wenn sich aufgrund bekannter Umstände die Möglichkeit einer Kontaminierung des Trinkwassers aufdrängen musste. Es existieren allerdings technische Erfahrungssätze dahingehend, dass z.B. insbesondere ältere und/oder mit einer zentralen Warmwasserversorgungsanlage ausgestattete Objekte regelmäßig chemisch bzw. mikrobiologisch bedenklich sind. Hierzu können als technische Merkblätter und Regelwerke verschiedener Verbände (VDI-Richtlinien, DVGW-Arbeitsblätter, etc.) nutzbar gemacht werden, die sich mit der hygienebewussten Planung, Ausführung, Betrieb und Wartung solcher Anlagen befassen. Besondere Anhaltspunkte können zusätzlich Kenntnisse von sog. Totleitungen bzw. zu niedriger Heißwassertemperatur oder gar von der Existenz von Bleirohren sein. Erschwerend für den Anlagenbetreiber kommt hinzu, dass ihn im Falle der Vermietung die Nebenpflicht trifft, durch regelmäßige Untersuchungen, gerade bei entsprechenden Anhaltspunkten, die Sicherheit des Mieters zu gewährleisten. Entsprechendes gilt für Wohnungseigentümergemeinschaften, die ebenfalls für einen ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechenden Zustand zu sorgen haben.

 

Zu bedenken ist weiter, dass die TrinkwV ein sog. Schutzgesetz darstellt, dessen Verletzung Schadensersatz- und Schmerzensgeldansprüche sowie strafrechtliche Verfolgung nach sich ziehen kann. Im Rahmen der ordnungsmäßigen Verwaltung ist daher die Durchführung regelmäßiger Trinkwasseranalysen zur Feststellung bzw. Verhütung einer Verkeimung des Trinkwassers zumindest durch Legionellen ist dringend geraten.

 

 

1. e) Wichtige Regelungen der Trinkwasserverordnung

 

Auszug aus der Verordnung über die Qualität von Wasser für den menschlichen Gebrauch

(Trinkwasserverordnung vom 21.5.2001, geändert durch Verordnung vom 31.10.2006

  BGBl. I 2001, 959; BGBl. I 2006, 2407)

 

 

• 1 Zweck der Verordnung

Zweck der Verordnung ist es, die menschliche Gesundheit vor den nachteiligen Einflüssen, die sich aus der Verunreinigung von Wasser ergeben, das für den menschlichen Gebrauch bestimmt ist, durch Gewährleistung seiner Genusstauglichkeit und Reinheit nach Maßgabe der folgenden Vorschriften zu schützen.

 

 

• 3 Begriffsbestimmungen

Im Sinne dieser Verordnung …

 

2. sind Wasserversorgungsanlagen …
3. c) Anlagen der Hausinstallation, aus denen Wasser für den menschlichen Gebrauch aus

einer Anlage nach Buchstabe a oder b an Verbraucher abgegeben wird;

 

3. sind Hausinstallationen

die Gesamtheit der Rohrleitungen, Armaturen und Geräte, die sich zwischen dem Punkt

der Entnahme von Wasser für den menschlichen Gebrauch und dem Punkt der Übergabe

von Wasser aus einer Wasserversorgungsanlage nach … an den Verbraucher befinden.

 

 

• 4 Allgemeine Anforderungen

(1) Wasser für den menschlichen Gebrauch muss frei von Krankheitserregern, genusstauglich und rein sein.

…

(3) Der Unternehmer und der sonstige Inhaber einer Wasserversorgungsanlage dürfen Wasser, das den

Anforderungen des § 7 nicht entspricht, nicht als Wasser für den menschlichen Gebrauch abgeben und

anderen nicht zur Verfügung stellen.

 

 

• 16 Besondere Anzeige- und Handlungspflichten

 

(3) Der Unternehmer und der sonstige Inhaber einer Wasserversorgungsanlage im Sinne von § 3 Nr. 2 Buchstabe c haben in den Fällen, in denen ihnen die Feststellung von Tatsachen bekannt wird, nach welchen das Wasser in der Hausinstallation in einer Weise verändert wird, dass es den Anforderungen der §§ 5 bis 7 nicht entspricht,

erforderlichenfalls unverzüglich Untersuchungen zur Aufklärung der Ursache und Maßnahmen zur Abhilfe durchzuführen oder durchführen zu lassen und darüber das Gesundheitsamt unverzüglich zu unterrichten.

 

(5) Der Unternehmer und der sonstige Inhaber einer Wasserversorgungsanlage im Sinne von § 3 Nr. 2 Buchstabe c, die dem Wasser für den menschlichen Gebrauch Aufbereitungsstoffe nach § 11 Abs. 1 Satz 1 zugeben, haben den Verbrauchern die verwendeten Aufbereitungsstoffe und ihre Menge im Wasser für den menschlichen Gebrauch unverzüglich durch Aushang oder sonstige schriftliche Mitteilung bekannt zu geben.

 

 

• 24 Straftaten

 

(1) Nach § 75 Abs. 2, 4 des Infektionsschutzgesetzes wird bestraft, wer als Unternehmer oder sonstiger Inhaber einer Wasserversorgungsanlage im Sinne von § 3 Nr. 2 Buchstabe a oder b oder Buchstabe c, soweit daraus Wasser für die Öffentlichkeit im Sinne von § 18 Abs. 1 Satz 1 bereitgestellt wird, vorsätzlich oder fahrlässig entgegen § 4 Abs. 2 oder § 11 Abs. 3 Wasser als Wasser für den menschlichen Gebrauch abgibt oder anderen

zur Verfügung stellt.

 

(2) Wer durch eine in § 25 bezeichnete vorsätzliche Handlung eine in § 6 Abs. 1 Nr. 1 des Infektionsschutzgesetzes genannte Krankheit oder einen in § 7 des Infektionsschutzgesetzes genannten Krankheitserreger verbreitet, ist nach § 74 des Infektionsschutzgesetzes strafbar.

 

• 25 Ordnungswidrigkeiten

 

Ordnungswidrig im Sinne des § 73 Abs. 1 Nr. 24 des Infektionsschutzgesetzes handelt,

wer vorsätzlich oder fahrlässig …

 

2. einer vollziehbaren Anordnung nach § 9 Abs. 1 Satz 4 oder Abs. 4 Satz 1, § 14 Abs. 6 Satz 2 oder § 20 Abs. 1 oder 3 Satz 2 zuwiderhandelt,

 

3. entgegen § 13 Abs. 1 Satz 1 oder 5, jeweils auch in Verbindung mit Abs. 3 Satz 3, oder § 16 Abs. 1 Satz 1 oder 2 eine Anzeige nicht, nicht richtig, nicht vollständig oder nicht rechtzeitig erstattet,

 

4. entgegen § 14 Abs. 1 eine Untersuchung nicht, nicht richtig, nicht vollständig oder nicht in der vorgeschriebenen Weise durchführt und nicht, nicht richtig, nicht vollständig oder nicht in der vorgeschriebenen Weise durchführen lässt, …

 

8. entgegen § 16 Abs. 2 eine Untersuchung oder eine Sofortmaßnahme nicht oder nicht rechtzeitig durchführt und nicht oder nicht rechtzeitig durchführen lässt, …

 

14. entgegen § 18 Abs. 3 eine Person nicht unterstützt oder eine Auskunft nicht, nicht richtig, nicht vollständig oder nicht rechtzeitig erteilt.

 

 

10. Die Energieeinsparverordnung

 

Mit Energie aus nicht erneuerbaren Ressourcen muss sparsam und umweltschonend umgegangen werden. Aus diesem seit langem anerkannten wirtschaftlichen und ökologischen Motiv resultiert eine Vielzahl gesetzlicher Vorschriften, die Wirtschaft und Verbraucher zu einem Ressourcen schonenden Umgang mit nicht erneuerbaren Energien anhalten sollen.

 

 

1. a) Anwendungsbereich

 

Durch das Energieeinsparungsgesetz (EnEG) und der darauf basierenden Energieeinsparungsverordnung in der novellierten Fassung vom 24.7.2007 (Verordnung über energiesparenden Wärmeschutz und energiesparende Anlagentechnik bei Gebäuden – EnEV – ), in Kraft seit dem 1.10.2007, sind vielfältige Regelungen zur Einsparung des Energieverbrauchs nicht nur bei Neubauten, sondern insbesondere auch bei Bestandsimmobilien geschaffen worden.

Die EnEV gilt für alle Gebäude, die unter Einsatz von Energie beheizt oder gekühlt werden sowie für alle Anlagen der Heizungs-, Kühl-, Raumluft- und Beleuchtungstechnik und der Warmwasserversorgung in Gebäuden. Bei Wohnungseigentumsanlagen treffen die aus der Energieeinsparverordnung (EnEV) resultierenden Pflichten die Wohnungseigentümergemeinschaft als solche, da die Regelungen der EnEV grundsätzlich gebäudebezogen gelten. Jeder einzelne Eigentümer kann von seinen Miteigentümern gem. § 21 Abs. 4 WEG notfalls gerichtlich die Erfüllung der Vorschriften der EnEV verlangen, da deren Beachtung zur ordnungsmäßigen Verwaltung, insbesondere zur Instandsetzung und Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums i.S.d. § 21 Abs. 3, Abs. 5 Nr. 2 WEG gehört.

 

 

1. b) Beschaffung des sog. Energieausweises

 

Bei der Errichtung von Neubauten, aber auch bei Änderungen bestehender Gebäude sowie bei Veräußerung oder Vermietung ist der sog. Energieausweis zu erstellen und einem potentiellen Mieter oder Erwerber auf Verlangen vorzulegen.

Der Energieausweis soll aus Gründen des Umweltschutzes und der Energieeinsparung Auskunft über die energetische Qualität des Gebäudes geben und dabei Empfehlungen zu kostengünstigen Verbesserungen der Energieeffizienz des Gebäudes enthalten (sog. Modernisierungsempfehlungen). Der Energieausweis wird für die Dauer von 10 Jahren ausgestellt.

Für Wohngebäude der Baufertigstellungsjahre bis 1965 ist ab dem 01.07.2008 und für später errichtete Wohngebäude ab dem 01.01.2009 der Energieausweis vorzulegen. Dabei wird dem Gebäudeeigentümer ein Wahlrecht zwischen dem sog. verbrauchsbezogenen und dem sog. bedarfsbezogenen Energieausweis eingeräumt. Für alle Wohngebäude mit weniger als 5 Wohnungen, für die vor dem 01.01.1977 der Bauantrag gestellt wurde und die nicht dem Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung vom 11.8.1977 genügen, soll allerdings ab dem 01.10.2008 der bedarfsbezogene Energieausweis verpflichtend sein (§ 17 Abs. 2 EnEV 2007).

Der sog. verbrauchsbezogene Energieausweis orientiert sich an dem gemessenen tatsächlichen Energieverbrauch und wird daher (kostengünstig) insbesondere von den Wärmemess- und Verbrauchserfassungsunternehmen angeboten. Der bedarfsorientierte Energieausweis orientiert sich an einer ingenieurtechnischen Aufnahme und Bewertung der Gebäudesubstanz und ist daher in der Beschaffung kostenintensiver, aber wesentlich aussagekräftiger. Zu berücksichtigen ist ferner, dass die Beschaffung eines bedarfsorientierten Energieausweises regelmäßig Voraussetzung für die Inanspruchnahme von Fördermitteln ist.

 

1. c) Nachrüstpflichten

 

Mit der EnEV 2007 werden unter den Begriffen Änderung, Nachrüstung und Aufrechterhaltung weitere wichtige Bestimmungen zur Behandlung von Bestandsbauten getroffen:

 

• Pflicht zur Einhaltung der neuen Energiesparvorschriften bei baulichen Änderungen an bestehenden Gebäuden (§ 9 EnEV i.V.m. Anl. 3 Nr. 1 – 6),
• Pflicht zur Außerbetriebnahme veralteter Heizkessel (§ 10 Abs. 1 EnEV, § 30 Abs. 1   EnEV i.V.m. § 9 Abs. 1 EnEV 2004),
• Pflicht zur Ausstattung mit Niedertemperatur- oder Brennwertkesseln gem. § 13 Abs. 2 EnEV, bei Änderungen,
• Pflicht zur nachträglichen Dämmung von Leitungen und Armaturen (§ 10 Abs. 2, 30 Abs. 2  EnEV i.V.m. § 9 Abs. 2 EnEV 2004),
• Pflicht zur Nachrüstung einer Heizungsregelung (§ 14 Abs. 1 EnEV) sowie einer Raumtemperaturregelung (§ 14 Abs. 2 EnEV),
• Pflicht zur Nachrüstung von Umwälz- oder Zirkulationspumpen sowie Leitungsdämmung (§ 14 Abs. 3 f. EnEV) bei Änderungen,
• Pflicht zur nachträglichen Dämmung zugänglicher oberster Geschossdecken (§ 10 Abs. 2, § 30 Abs. 3 i.V.m. § 9 Abs. 3 EnEV 2004),
• Verbot der nachteiligen Veränderung gem. § 11 EnEV 2007
• Pflicht zur Aufrechterhaltung der energetischen Qualität der Anlagen, Bauteile und Einrichtungen,
• Energetische Inspektion von Klimaanlagen, § 12 EnEV 2007.

 

 

Zu berücksichtigen ist, dass gem. §§ 24, 25 EnEV Befreiungen und Ausnahmen möglich sind.

So sind insbesondere denkmalgeschützte Gebäude, soweit der geschützte Bereich betroffen ist, ausgenommen. Im Einzelfall können die zuständigen Behörden Dispense erteilen, wenn die durchzuführenden Maßnahmen eine unbillige Härte oder zu wirtschaftlich unangemessenem Aufwand führen.

 

 

1. d) Ausblick – die neue EnEV 2009

 

Wohnungseigentümergemeinschaften, die erforderliche Maßnahmen (noch) nicht beschlossen und durchgeführt haben, ist dringend anzuraten, solche Vorhaben unverzüglich umzusetzen.

Zur Umsetzung des Integrierten Energie- und Klimaprogramms (IEKP) der Bundesregierung werden die Bestimmungen der EnEV durch die novellierte Fassung 2009 erheblich verschärft.

 

Die EnEV 2009 wurde am 30. April 2009 im Bundesgesetzblatt (BGBl. I 2009, 954 ff.) veröffentlicht und tritt am 1. Oktober 2009 in Kraft. Enthalten ist neben einer Vielzahl geänderter technischer Vorschriften eine Erhöhung der primärenergetischen Anforderungen (Gesamtenergieeffizienz) bei Neubau und Sanierung um ca. 30 %.

Weiter werden die energetischen Anforderungen an Außenbauteile im Falle wesentlicher

Änderungen im Gebäudebestand um ca. 15 % verschärft. Die Definition der Bagatellgrenze für Nachweise wurde verändert und vereinfacht. Müssen nach der EnEV 2007 keine Anforderungen erfüllt werden, wenn weniger als 20% einer Bauteilfläche gleicher Orientierung geänder werden, liegt die Grenze zukünftig bei 10% der Gesamtfläche eines Bauteils ohne Berücksichtigung der Orientierung.

 

 

1. e) Auszug aus den Regelungen der EnEV 2007

 

Verordnung über energiesparenden Wärmeschutz und energiesparende Anlagentechnik bei Gebäuden (EnEV) vom 24. 7.2007, in Kraft seit dem 1.10.2007 (BGBl. I 2007, S. 1519) –Auszug -:

 

 

• 1 Anwendungsbereich

 

(1) Diese Verordnung gilt

1. für Gebäude, deren Räume unter Einsatz von Energie beheizt oder gekühlt werden, und
2. für Anlagen und Einrichtungen der Heizungs-, Kühl-, Raumluft- und Beleuchtungstechnik sowie der Warmwasserversorgung in Gebäuden nach Nummer 1.

 

 

• 9 Änderung von Gebäuden

 

(1) Änderungen im Sinne der Anlage 3 Nr. 1 bis 6 bei beheizten oder gekühlten Räumen von Gebäuden sind so auszuführen, dass

1. geänderte Wohngebäude insgesamt die jeweiligen Höchstwerte des Jahres-Primärenergiebedarfs und des spezifischen, auf die wärmeübertragende Umfassungsfläche bezogenen Transmissionswärmeverlusts nach § 3 Abs. […] um nicht mehr als 40 vom Hundert überschreiten, wenn nicht nach Absatz 3 verfahren werden soll.

 

(3) Die Anforderungen des Absatzes 1 gelten als erfüllt, wenn die in Anlage 3 festgelegten Wärmedurchgangskoeffizienten der betroffenen Außenbauteile nicht überschritten werden.

 

(4) Die Absätze 1 und 3 sind nicht anzuwenden auf Änderungen, die

1. bei Außenwänden, außen liegenden Fenstern, Fenstertüren und Dachflächenfenstern weniger als 20 vom Hundert der Bauteilflächen gleicher Orientierung im Sinne der Anlage 1 Tabelle 2 Zeile 4 Spalte 3 oder
2. bei anderen Außenbauteilen weniger als 20 vom Hundert der jeweiligen Bauteilfläche betreffen.

 

 

• 11 Aufrechterhaltung der energetischen Qualität

 

(1) Außenbauteile dürfen nicht in einer Weise verändert werden, dass die energetische Qualität des Gebäudes verschlechtert wird. ²Das Gleiche gilt für Anlagen und Einrichtungen nach dem Abschnitt 4, soweit sie zum Nachweis der Anforderungen energieeinsparrechtlicher Vorschriften des Bundes zu berücksichtigen waren.

 

 

• 10 Nachrüstung bei Anlagen und Gebäuden

 

(1) 1Eigentümer von Gebäuden müssen Heizkessel,

1. die mit flüssigen oder gasförmigen Brennstoffen beschickt werden,
2. die vor dem 1. Oktober 1978 eingebaut oder aufgestellt und
3. die
4. a) nach § 11 Abs. 1 in Verbindung mit § 23 der Verordnung über kleine und mittlere Feuerungsanlagen so ertüchtigt worden sind, dass die zulässigen Abgasverlustgrenzwerte eingehalten sind, oder
5. b) deren Brenner nach dem 1. November 1996 erneuert worden sind,

bis zum 31. Dezember 2008 außer Betrieb nehmen.  Satz 1 ist nicht anzuwenden, wenn die vorhandenen Heizkessel Niedertemperatur-Heizkessel oder Brennwertkessel sind, sowie auf heizungstechnische Anlagen, deren Nennleistung weniger als vier Kilowatt oder mehr als 400 Kilowatt beträgt, und auf Heizkessel nach § 13 Abs. 3 Nr. 2 bis 4.

 

 

• 12 Energetische Inspektion von Klimaanlagen

 

(1) Betreiber von in Gebäude eingebauten Klimaanlagen mit einer Nennleistung für den Kältebedarf von mehr als zwölf Kilowatt haben innerhalb der in den Absätzen 3 und 4 genannten Zeiträume energetische Inspektionen dieser Anlagen durch berechtigte Personen im Sinne des Absatzes 5 durchführen zu lassen.

 

 

• 14 Verteilungseinrichtungen und Warmwasseranlagen

 

(1) Zentralheizungen müssen beim Einbau in Gebäude mit zentralen selbsttätig wirkenden Einrichtungen zur Verringerung und Abschaltung der Wärmezufuhr sowie zur Ein- und Ausschaltung elektrischer Antriebe in Abhängigkeit von

1. der Außentemperatur oder einer anderen geeigneten Führungsgröße und
2. der Zeit ausgestattet werden. Soweit die in Satz 1 geforderten Ausstattungen bei bestehenden Gebäuden nicht vorhanden sind, muss der Eigentümer sie nachrüsten.

 

 

• 16 Ausstellung und Verwendung von Energieausweisen

 

(1) Wird ein Gebäude errichtet, hat der Bauherr sicherzustellen, dass ihm, wenn er zugleich Eigentümer des Gebäudes ist, oder dem Eigentümer des Gebäudes ein Energieausweis nach dem Muster der Anlage 6 oder 7 unter Zugrundelegung der energetischen Eigenschaften des fertig gestellten Gebäudes ausgestellt wird.

Satz 1 ist entsprechend anzuwenden, wenn

1. an einem Gebäude Änderungen im Sinne der Anlage 3 Nr. 1 bis 6 vorgenommen oder
2. die Nutzfläche der beheizten oder gekühlten Räume eines Gebäudes um mehr als die Hälfte erweitert wird und dabei für das gesamte Gebäude Berechnungen nach § 9 Abs. 2 durchgeführt werden.

Der Eigentümer hat den Energieausweis der nach Landesrecht zuständigen Behörde auf Verlangen vorzulegen.

 

(2) Soll ein mit einem Gebäude bebautes Grundstück, ein grundstücksgleiches Recht an einem bebauten Grundstück oder Wohnungs- oder Teileigentum verkauft werden, hat der Verkäufer dem potenziellen Käufer einen Energieausweis mit dem Inhalt nach dem Muster der Anlage 6 oder 7 zugänglich zu machen, spätestens unverzüglich, nachdem der potenzielle Käufer dies verlangt hat. Satz 1 gilt entsprechend für den Eigentümer, Vermieter, Verpächter und Leasinggeber bei der Vermietung, der Verpachtung oder beim Leasing eines Gebäudes, einer Wohnung oder einer sonstigen selbständigen Nutzungseinheit.

 

 

• 30 Übergangsvorschriften zur Nachrüstung bei Anlagen und Gebäuden

 

(1) Für Eigentümer von Gebäuden mit Heizkesseln, die mit flüssigen oder gasförmigen Brennstoffen beschickt werden und vor dem 1. Oktober 1978 eingebaut oder aufgestellt worden sind, ist § 9 Abs. 1 Satz 1, auch in Verbindung mit Satz 3, der Energieeinsparverordnung in der Fassung der Bekanntmachung vom 2. Dezember 2004 (BGBl. I S. 3146) weiterhin anzuwenden.

 

(2) Für Eigentümer von Gebäuden mit heizungstechnischen Anlagen ist § 9 Abs. 2 der Energieeinsparverordnung in der Fassung der Bekanntmachung vom 2. Dezember 2004 (BGBl. I S. 3146) weiterhin anzuwenden.

 

(3) Für Eigentümer von Gebäuden mit normalen Innentemperaturen ist § 9 Abs. 3 der Energieeinsparverordnung in der Fassung der Bekanntmachung vom 2. Dezember 2004 (BGBl. I S. 3146) weiterhin anzuwenden.

 

 

11. Bauordnungsrechtliche Pflichten

 

Die Vorschriften des sog. Bauordnungsrechts, insbesondere die jeweiligen Landesbauordnungen und die auf deren Grundlage ergangenen Rechtsverordnungen, enthalten neben vielfältigen Bestimmungen über die technisch einwandfreie Errichtung von Gebäuden auch sicherheitsrelevante Regelungen für deren weitere Benutzung.

 

 

1. a) Fluchtwege und Brandschutz

 

Häufig entsteht Streit über die Frage, ob die Haustür des nachts abgeschlossen werden soll. Oftmals geben Wohnungseigentümergemeinschaften dem Sicherungsinteresse, das Haus nachts durch das Abschließen der Haustür besser gegen unerwünschte Eindringlinge zu schützen, den Vorrang und beschließen, meistens im Rahmen der Aufstellung der Hausordnung, eine Verpflichtung zum abendlichen Abschließen der Hauszugangstüren. Auch wird oftmals dem Brandschutz in Garagen keine Rechnung getragen.

 

Der wichtige Aspekt des Brandschutzes, insbesondere die Versperrung eines Fluchtwegs, gerät bei der Beschlussfassung über Hausordnungen oft aus dem Blickfeld. Zwar können im Rahmen der Hausordnung gem. § 21 Abs. 5 Nr. 1 WEG für die Wohnungseigentümer verbindliche Gebrauchsregelungen in Ansehung des Sonder- und des Gemeinschaftseigentums beschlossen werden, indes widerspricht das Gebot, die Hauseingangstüren nachts zwingend abgeschlossen zu halten, den Vorschriften des vorbeugenden Brandschutzes.

Eine Pflicht der Eigentümergemeinschaft zum Offenhalten der Haustüre (geschlossen, aber nicht abgeschlossen) auch des nachts und ein korrespondierender Anspruch des einzelnen WEG-Mitgliedes ergibt sich aus den ländereigenen Brandschutzvorschriften der Landesbauordnungen, wenn sie im Rahmen ihrer Brandschutzregelungen vorsehen, dass die Haustür als Fluchtweg offen zu halten ist, und sich daraus eine Rechtsverpflichtung für die Eigentümergemeinschaft ableitet.

 

Die von den jeweiligen Bundesländern erlassenen Bauordnungen (z.B.: Art. 12 i.V.m. Art. 31 ff. Bayerische Bauordnung; § 17 Landesbauordnung Nordrhein-Westfalen, § 15 Landes-bauordnung Baden-Württemberg, ec.) fordern, dass bauliche Anlagen so anzuordnen und auszuführen sind, das der Entstehung eines Brandes und der Ausbreitung von Feuer und Rauch vorgebeugt wird und bei einem Brand die Rettung von Menschen und Tieren sowie wirksame Löscharbeiten möglich sind. Dabei setzt die Rettung von Menschen voraus, dass bauliche Anlagen auch im Brandfall über passierbare Rettungswege verfügen. Dabei muss der Brandschutz dauerhaft während der Nutzungsdauer der Immobilie gesichert sein, nicht nur bei der Bauabnahme. Verantwortlich für die Benutzbarkeit der Rettungswege ist der Eigentümer, im vorliegenden Fall die Wohnungseigentümergemeinschaft. Zählt nun, wie regelmäßig, das Treppenhaus als notwendiger Rettungsweg, so dürfen die Hauseingangstüren nicht abgeschlossen werden, da dies im Brandfall die Rettung von Menschen und Löscharbeiten erheblich behindern kann.

 

Entweder sind, sofern das Abschließen der Hauseingangstüren für zwingend erforderlich gehalten wird, diese mit Panikschlössern auszustatten oder ein Geschlossenhalten gegenüber dem Abschließen ist erforderlich. Auch versicherungsrechtlich entstehen den Wohnungseigentümern keine Nachteile, wenn die Hauszugangstüren zwar geschlossen, aber nicht verschlossen sind, da der jeweilige Versicherungsschutz des einzelnen Eigentümers an seiner Wohnungsabschlusstür beginnt, die abgeschlossen gehalten werden kann.

Entsprechendes gilt auch für das oftmals zu beobachtende Zustellen der Treppenhäuser mit privaten Einrichtungsgegenständen wie Schuhschränken, Garderoben, etc.

Hier wird ebenfalls die erforderliche maximale Nutzbarkeit des Treppenhauses eingeschränkt, ganz abgesehen davon, dass derartige Gegenstände zusätzliche Brandlasten darstellen.

 

 

1. b) Brandschutz in Garagen

 

Die Brandsicherheit gerade in Garagen ist sehr ernst zu nehmen. Insbesondere das oftmals zu beobachtende “Umfunktionieren” von Garagen- bzw. Tiefgaragenstellplätzen zu Lager- und Abstellräumen ist unter Brandschutzgesichtspunkten unzulässig. Die von den Bundesländern erlassenen jeweiligen Garagenverordnungen regeln explizit, welche Arten von Gegenständen oder Flüssigkeiten in welchem Umfang in Garagen aufbewahrt werden dürfen (z.B.: Garagen- und Stellplatzverordnung Bayern;

 

 

1. c) Installation von Rauchwarnmeldern

 

Bereits sieben Bundesländer (Hessen, Schleswig-Holstein, Rheinland-Pfalz, Saarland, Hamburg, Mecklenburg-Vorpommern und Thüringen).haben durch Regelungen in der jeweiligen Landesbauordnungen eine Pflicht zur Installation von Rauchwarnmeldern für private Wohnräume festgelegt. In weiteren Bundesländern sind in Kürze entsprechende verpflichtende Vorschriften zu erwarten.

Die Anschaffung, flächendeckende Installation und Wartung von Rauchwarnmeldern, die den rechtlichen und technischen Anforderungen genügen, ist als Pflicht-Maßnahme der ordnungsmäßigen Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums i.S.d. § 21 Abs. 3 WEG anzusehen, soweit entsprechende landesrechtliche Vorschriften bestehen.

Soweit (noch) keine gesetztliche Regelung besteht, ist die Installation von Rauchwarnmeldern in Anwendung der neuen gesetzlichen Regelung zur Durchführung von baulichen Maßnahmen zur Modernisierung gem. § 22 Abs. 2 WEG zu beschließen. Somit kann die Eigentümerversammlung rechtmäßig über diese Maßnahme durch sog. doppelt qualifizierten Mehrheitsbeschluss (mindestens 75% der Stimmen sämtlicher Wohnungseigentümer nach Köpfen, die gleichzeitig mehr als 50% sämtlicher Miteigentumsanteile vertreten) eine Regelung treffen, soweit keine Einbaupflicht besteht. Die Beschlusskompetenz folgt aus § 10 Abs. 6 S. 3 WEG.