Die Festlegung oder -setzung einer Bruttowarm- oder Warmmiete im Mietvertrag ist nicht zulässig. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) in einem Urteil klargestellt (BGH VIII ZR 212/05).

Die Festsetzung eines Betrages sei nicht mit der Heizkostenverordnung vereinbar. Diese schreibt vor, dass Kosten für die zentrale Beheizung und die Warmwasserversorgung verbrauchsabhängig errechnet werden müssen. Der Deutsche Mieterbund (DMB) zeigte sich mit der Rechtsprechung des BGH zufrieden und sieht in dem Urteil eine grundsätzliche Antwort auf die Festlegung von Warmmieten, Endmieten und Heizkostenpauschalen in Mietverträgen. Diese sei vor allem unzulässig, weil eine Verbrauchsabrechnung "grundsätzlich Vorrang vor anders lautenden Vertragsregelungen und Vertragsabsprachen" haben müsse. Die Heizkostenverordnung ziele durch die Anwendung der Verbrauchsabrechnung auch auf das Energieverhalten der Verbraucher ab und rege zum Energiesparen an. Nur durch eine verbrauchsorientierte Abrechnung könne garantiert werden, dass jeder auch nur das zahlt, was er verbraucht. Nach Einschätzung des DMB sei es weiterhin als positiv zu bewerten, dass jeglichen individuellen Absprachen und -abmachungen zwischen Mieter und Vermieter ein Riegel vorgeschoben wurde. Dies schaffe konsequente Rechtssicherheit.

Dem Mietglossar des DMB zufolge handelt es sich bei der Grundmiete oder auch Nettomiete um eine Miete ohne jegliche Betriebskosten. Die Bruttokaltmiete enthält zusätzlich nur die kalten Betriebskosten wie Grundsteuer, Versicherung, Hausmeister und Fahrstuhlkosten. Die Bruttowarmmiete setzt sich aus der Grundmiete, den kalten Betriebskosten und den Heizkosten zusammen.

Quelle: LexisNexis