BGH: Nebenkostenabrechnung – tatsächliche Personenzahl entscheidend

Mit Urteil vom 23. Januar 2008 hat der BGH unmissverständlich klar gestellt, dass für die Abrechnung von Nebenkosten nach dem vereinbarten Verteilerschlüssel "Personen" die tatsächlich im Haus wohnenden und nicht die offiziell beim Einwohnermeldeamt gemeldete Personenzahl entscheidend ist. Eine Klage, die lediglich mit dem amtlichen Einwohnermeldeamtregister begründet wird, sei unschlüssig, so das oberste Gericht. Zumindest in einem Haus mit einer Vielzahl von Wohnungen – im zu entscheidenden Fall waren es 20 – spiegele das Register bereits nach der Lebenserfahrung die dort stattfindende Fluktuation nicht oder nur unzureichend wider. Die Umlage der Nebenkosten nach der Personenzahl setze daher voraus, dass der Vermieter die tatsächliche Belegung der Wohnungen für einen bestimmten Stichtag feststellt.

Praxistipp

Oftmals sind die eigentlichen Nutzer einer Wohnung nur mit erheblichen Schwierigkeiten zu ermitteln bzw. wird es dem Vermieter in vielen Fällen, wenn es zum Streit über die Personenzahl kommt, nicht gelingen, darzulegen und zu beweisen, dass es sich bei allen Personen, die in den Wohnungen ein- und ausgehen, auch um Nutzer und nicht nur Besucher o. ä. handelt. Daher kann zumindest Vermietern von Objekten mit mehreren Wohnungen nur davon abgeraten werden, den Verteilerschlüssel "Personenzahl" zur Umlage der Nebenkosten zu vereinbaren. Vorzuziehen ist der Schlüssel "Verbrauch", soweit dies möglich ist, oder aber auch "Wohnfläche".

Autor: Bettina Baumgarten – baumgarten@bethgeundpartner.de

Fundstelle: BGH, Urteil vom 23. Januar 2008, VIII ZR 82/07 – www.bundesgerichtshof.de