BK-Abrechnung: Wann wahrt der Vermieter die Abrechnungsfrist?

Die Jahresfrist zur Abrechnung der Betriebskosten ist nur gewahrt, wenn die Abrechnung dem Mieter innerhalb der Frist zugeht. Die rechtzeitige Absendung durch den Vermieter genügt nicht.

Darum geht es:

Der Vermieter versendet die Betriebskostenabrechnung 2004 am 21.12.2005 mit der Post. Der Mieter verweigert die Nachzahlung und behauptet, die Abrechnung sei ihm erst nach dem 31.12.2005 – und damit zu spät – zugegangen.

Hintergrund:

Der Vermieter muss über die Betriebskosten innerhalb eines Jahres nach Ablauf des Abrechnungszeitraums abrechnen. Tut er das nicht, kann er keine Nachforderung mehr durchsetzen. In den meisten Fällen ist der „Abrechnungszeitraum“ das Kalenderjahr, so dass der Vermieter bis zum 31.12. des Folgejahres abgerechnet haben muss. Aber genügt es, wenn der Vermieter die Abrechnung bis zum 31.12. per Post versendet und die Abrechnung (z. B. wegen Postverzögerungen) dem Mieter erst im Januar zugeht?

Das sagt der BGH:

Nein, es genügt nicht! Der BGH fordert: Die Abrechnung muss dem Mieter innerhalb der Abrechnungsfrist – hier also bis zum 31.12.2005 – tatsächlich zugegangen sein. Ein Postverschulden hilft dem Vermieter nicht; denn es kommt nicht auf das Absendedatum, sondern auf das Zugangsdatum an. Im konkreten Fall gibt der BGH also dem Mieter Recht: Die Abrechnung kam erst nach dem 31.12.2005, also nach Ablauf des 1-Jahres-Zeitraums an. Konsequenz: Der Vermieter kann die berechnete Nachzahlungsforderung nicht durchsetzen. (BGH, 21.01.2009 – VIII ZR 107/08)

Das sagt Ihr FRIES Immobilienteam:

Vorsichtige Vermieter verschicken ihre Abrechnungen nicht „knirsch“ vor Fristablauf und erst recht nicht per Post. Wie jedes fristwahrende Schriftstück sollte die Betriebskostenabrechnung durch einen Boten zugestellt werden. Dabei genügt es, wenn der Bote die Abrechnung rechtzeitig in den Briefkasten des Mieters wirft. Dieser Einwurf muss nachweisbar sein und sollte auf der Abrechnung selbst sowie auf einem „Zustellungsprotokoll“ für den Vermieter notiert und vom Boten als „zugestellt“ unterzeichnet werden. Man sollte dem Boten aber einschärfen, dass er auch bei der „Massenzustellung“ jedes einzelne Schriftstück gesondert einzuwerfen und zu protokollieren hat. Denn bei einer Zeugenvernehmung wird der Richter sehr genau fragen, warum sich der Bote an die Zustellung gerade dieses Schriftstücks erinnern kann.

Quelle: FRIES Rechtsanwälte Nürnberg . Würzburg . Bamberg . Schweinfurt – www.friesrae.de