Kann sich ein Vermieter schadensersatzpflichtig machen, falls er eine unwirksame Kündigung ausspricht und der Mieter hieraufhin wirtschaftliche Aufwendungen – hier: Beauftragung eines Rechtsanwalts – tätigt?

Hierzu nochmals BGH – Urteil vom 15.12.2010 – Az.: VIII ZR 9/10:

Nach der Rechtsprechung des BGH macht sich ein Vermieter, der schuldhaft – insbesondere unter Angabe falscher Tatsachen – eine (materiell) unberechtigte Kündigung ausspricht und dem Mieter dadurch die weitere Nutzung des Mietobjekts vorwerfbar streitig macht, wegen Verletzung der vertraglichen Pflicht zur Rücksichtnahme auf den Vertragspartner schadensersatzpflichtig, wenn der Mieter aufgrund der materiell unbegründeten Kündigung einen Schaden erleidet (BGH, Urteil vom 11. Januar 1984 – VIII ZR 255/82 – betreffend eine auf falsche Sachverhaltsdarstellung gestützte Kündigung; BGH, Urteil vom 08.07.1998 – XII ZR 64/96, betreffend eine auf eine unwirksame AGB-Klausel gestützte Kündigung; BGH, Urteil vom 18.05.2005 – VIII ZR 368/03, betreffend eine Eigenbedarfskündigung ohne tatsächlichen Selbstnutzungswunsch). Anwaltskosten, die ihm insoweit – außerhalb eines gerichtlichen Prozesses – durch die Inanspruchnahme anwaltlicher Hilfe zur Wahrnehmung seiner Interessen entstehen, sind deshalb grundsätzlich erstattungsfähig.

Fries Immobilienteam – Anmerkung 1:

Allein ein Verstoß gegen die Begründungspflicht (siehe oben II Ziff. 2) führt jedoch nicht zu einem Schadensersatzanspruch des Mieters. Denn es besteht keine vertragliche Nebenpflicht des Vermieters, eine aus formellen Gründen unwirksame Kündigung zu unterlassen; der Vermieter macht dem Mieter den Besitz der Wohnung auch nicht vorwerfbar streitig, wenn er einen materiell bestehenden Kündigungsgrund nicht oder nicht ausreichend in der Kündigung darlegt. Dem Interesse des Mieters, die Kündigungsgründe frühzeitig zu erfahren und die Wahrnehmung seiner Rechte darauf einzustellen, wird bereits durch die Rechtsfolge der Unwirksamkeit einer nicht mit Gründen versehenen Kündigung umfassend Rechnung getragen. Welche nicht oder nicht ausreichend dargelegten Gründe den Vermieter zu der ausgesprochenen Kündigung veranlasst haben, ist für den Mieter angesichts der sich bereits aus dem Begründungsmangel ergebenden Unwirksamkeit der Kündigung nicht mehr von Bedeutung.

Fries Immobilienteam – Anmerkung 2:

Die ordnungsgemäße Begründung der Kündigung liegt mithin im eigenen Interesse des Vermieters, weil das Mietverhältnis anderenfalls auch bei Vorliegen eines berechtigten Kündigungsgrundes nicht beendet wird. Die Angabe des Kündigungsgrundes ist deshalb keine Nebenpflicht des Vermieters, auf deren Erfüllung der Mieter einen Anspruch hat, sondern eine Obliegenheit, die der Vermieter im eigenen Interesse zur Vermeidung von Rechtsnachteilen zu beachten hat. Die rechtliche Beurteilung, ob eine vom Vermieter dann ausgesprochene Kündigung dem gesetzlichen Begründungserfordernis genügt, ist dem eigenen Risikobereich des Mieters zuzuordnen; Anwaltskosten, die ihm insoweit – außerhalb eines gerichtlichen Prozesses – durch die Inanspruchnahme anwaltlicher Hilfe zur Wahrnehmung seiner Interessen entstehen, sind deshalb grundsätzlich nicht erstattungsfähig.

Quelle  www.friesrae.de