Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses wegen Gebäudeabriss

Ist wegen des Alters und schlechten Zustands eines Gebäudes – gemessen an üblichen Wohnverhältnissen – eine Vollsanierung oder ein Abriss mit anschließender Errichtung eines Neubaus geboten, kann ein erheblicher Nachteil des Vermieters im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB darin liegen, dass der Vermieter andernfalls zu notdürftigen Maßnahmen (Minimalsanierung) verwiesen ist, die weder zu einer nachhaltigen Verbesserung des Gebäudes noch zur Verlängerung einer verhältnismäßig geringen Restlebensdauer
( hier: 15-20 Jahre ) führen. Hierauf weißt der Bundesgerichtshof einer aktuellen Entscheidung vom 28.01.2009 ( AZ.: VIII ZR 8/08 ) hin. Der Vermieter hat das stark sanierungsbedürftige Mehrfamilienhaus mit der Absicht erworben, dieses nach Kündigung der Wohnraummietverhältnisse abzureißen und durch einen Neubau zu ersetzen. Er plant die Neuerrichtung einer Wohnanlage mit sechs Eigentumswohnungen, verbunden mit einer Erhöhung der Wohnfläche. Die Kosten einer Minimalsanierung veranschlagte der Vermieter mit wenigstens € 70.000,–, ohne dass durch diese Investition die geschätzte Restlebensdauer des Gebäudes von 15-20 Jahren verlängert werden würde. Diese Umstände rechtfertigen nach Auffassung des Bundesgerichtshofs die Beendigung der Mietverhältnisse. Der Abriss des Gebäudes und die Errichtung des Neubausstellen eine wirtschaftliche Verwertung des Grundstücks dar. Die Verwertung sei auch angemessen, weil sie von vernünftigen und nach –
vollziehbaren Erwägungen getragen werde. Gegen Investitionen in das sanierungsbedürftige Gebäude spreche die geringe Restlebensdauer. Die Schaffung zusätzlichen Wohnraums sei durch vernünftige wirtschaftliche Überlegungen getragen, zumal der Abriss und der Neubau behördlich genehmigt sind und auch kein Denkmalschutz zu berücksichtigen ist. Bei einer Fortführung der Mietverhältnisse entstünden dem Vermieter auch Nachteile, die er nicht hinnehmen müsse. Der schlechte Gebäudezustand gebiete eine Vollsanierung des Gebäudes oder einen Abriss und Neubau. Hierzu sei die Beendigung der Mietverhältnisse erforderlich. Der Minimalsanierungsaufwand stehe in keinem Verhältnis zur Restlebensdauer, die durch diese Maßnahmen auch nicht erhöht werde. Auch sei nach allgemeiner Lebenserfahrung mit eine Minimalsanierung das kaum kalkulierbare Risiko verbunden, alsbald weiter in die Instandsetzung zu investieren, ohne die Lebensdauer des Gebäudes zu verlängern. Der Eigentümer habe darüber hinaus ein anerkennenswertes Interesse, eine Vollsanierung oder einen Neubau nicht erst nach vollständigem Verbrauch seines Eigentums zu realisieren. Der Bundesgerichtshof konnte im Hinblick auf die wirtschaftlichen Überlegungen in der Kündigung weder ein spekulatives Geschäft erkennen, noch einen Rechtmissbrauch. Es sei nicht ersichtlich, dass die Voreigentümer das Gebäude bewusst heruntergewirtschaftet haben.
Mit seiner Entscheidung gibt der Bundesgerichtshof klare Vorgaben für die Kündigung wegen Abriss. Auch wenn das Eigentum ( Art. 14 Grundgesetz ) dem Vermieter keinen Anspruch auf Gewinnoptimierung oder auf Einräumung gerade der Nutzungsmöglichkeiten gibt, die den größtmöglichen wirtschaftlichen Vorteil versprechen, muss seine Entscheidung respektiert werden, das Eigentum unter Berücksichtigung des Alters, der Sanierungsbedürftigkeit und der Restlebensdauer des Gebäudes wirtschaftlich zu verwerten.

Quelle: Autor: Babo von Rohr  – http://www.breiholdt.de/