Kündigung wegen unpünktlicher Zahlung: Welche Mindstangaben muss das Kündigungsschreiben enthalten?

Der konkrete Fall:
Es geht um ein Wohnungsmietverhältnis aus dem Jahre 1982. Der Mieter zahlt die Miete unpünktlich. Der Vermieter möchte deswegen kündigen. Mit Schreiben vom September 2005 spricht er dann auch die Kündigung aus, die er mit „ständigen unpünktlichen Mietzahlungen“ begründet. Konkret erwähnt er die unpünktliche Zahlung von zwei Monatsmieten. Der Mieter protestiert. Es kommt zur Räumungsklage.

Worum es geht:
Nicht nur Mietschulden berechtigen den Vermieter zur Kündigung. Er darf das Mietverhältnis darüber hinaus auch kündigen, wenn der Mieter die Miete ständig unpünktlich zahlt. Allerdings muss der Vermieter in der Regel den Mieter vorher erfolglos abgemahnt haben, d. h. er muss den Mieter auf die unpünktlichen Zahlungen hinweisen und deutlich machen, dass er dies künftig nicht mehr dulden wird. Zahlt der Mieter nach einer solchen Abmahnung weiterhin unpünktlich, kann der Vermieter das Mietverhältnis sowohl fristlos als auch fristgemäß (also unter Einhaltung der Kündigungsfrist) kündigen. Die Kündigung muss begründet werden.

Was sagt das Gericht?
Die Räumungsklage des Vermieters scheitert. Das Landgericht Hamburg hält die Kündigung für unwirksam, weil sie nicht hinreichend begründet wurde. Dem Kündigungsschreiben kann nämlich nicht entnommen werden, auf welche konkreten unpünktlichen Mietzahlungen der Vermieter seine Kündigung stützt. Es erwähnt lediglich zwei unpünktliche Monatsmieten. Das reiche als Kündigungsgrund bei einem so langen Mietverhältnis nicht aus. (LG Hamburg, 11.10.2007 – 307 S 31/07)

Was sagt Ihr Anwalt?
Ein sehr strenges Urteil. Aber es zeigt, dass bei „Unpünktlichkeits-Kündigungen“ lieber zu ausführlich als zu knapp begründet werden sollte. Wie so häufig, verschärfen die Untergerichte die formalen Anforderungen, wenn die Obergerichte inhaltlich zu Gunsten der Vermieter entschieden haben. Damit es bei den formalen Anforderungen keine Zweifel gibt, raten wir: Fragen Sie Ihren Anwalt!

Quelle: www.friesrae.de