Messdifferenzen bei Wasserzählern

Messdifferenzen bei Wasserzählern

Das Landgericht Braunschweig hat mit Urteil vom 22.12.1998 – 6 S 163/98 (Wohnungswirtschaft und Mietrecht 1999, S. 294) wie folgt entschieden:

Überschreitet die vom Hauptwasserzähler gemessene Verbrauchsmenge die Summe der durch die Einzelzähler angezeigten Verbrauchsmengen bis zu 20 %, so kann der Vermieter nach dem Verhältnis der Anzeige der Wohnungszähler die Wasserdifferenz umlegen. Eine Messdifferenz über 20 % schließt jegliche Umlage einer Unterschiedsmenge aus.

Die Entscheidung wird im wesentlichen wie folgt begründet:

Die Auffassung der Vermieterin, dass der vom Hauptwasserzähler angezeigte Verbrauch auf die einzelnen Wohnungsmieter entsprechend dem Verhältnis der bei ihren Wasserzählern angezeigten Verbrauchsmenge umzulegen ist, wenn dieser einen höheren Verbrauch anzeigt als die Summe der Einzelzähler des Hauses ausmacht, begegnet keinen Bedenken. Der Vermieter ist berechtigt, einen Berechnungsmaßstab für die Umlage der Wasserkosten zu wählen, die dem tatsächlichen Verbrauch am nächsten kommt. Dies gilt jedoch nur solange, wie die Abweichung der Verbrauchsmengen von Hauptzähler und der Summe der Einzelwasserzähler über ein vertretbares Maß nicht hinausgeht. Der Vermieter hat nämlich die Betriebskosten selbst zu tragen, die durch eine nicht ordnungsgemäße Bewirtschaftung des Gebäudes entstehen. Der Vermieterin ist darin zu folgen, dass Messtoleranzen von 10 % sowohl am Hauptzähler als auch an den Einzelzählern entstehen können, so dass sich daraus Abweichungen von 20 % ergeben können. Ist diese Toleranzgrenze aber deutlich überschritten, so spricht der Beweis des ersten Anscheins dafür, dass die vom Hauptwasserzähler gemessene Verbrauchsmenge die Summe der durch die Einzelzähler angezeigten Verbrauchsmengen der Wohnungen nur deshalb überschreitet, weil die Wasseranlage Verluste aufweist, die in den Verantwortungsbereich der Vermieterin fallen. Bei einer sich aus der Unterschiedsmenge ergebenden Kostensteigerung von 30 % folgt daraus, dass nicht nur die überschießenden 10 % nicht verlangt werden können, sondern eine Umlage insgesamt nicht mehr zulässig ist. Es muss nämlich nach den Regeln des Anscheinbeweises davon ausgegangen werden, dass die Vermieterin ihrer Erhaltungspflicht für das Wassernetz nicht nachgekommen ist und somit der Mehrverbrauch nicht mit dem Wasserverbrauch der einzelnen Mietparteien zusammenhängt