Mietvertragskündigung durch den Erwerber

Erteilt der Verkäufer dem Erwerber in einem Grundstückskaufvertrag Vollmacht zur Ausübung der Vermieterrechte ab dem Tag der Übergabe, so ist der Erwerber aufgrund dieser Vollmacht auch berechtigt, Kündigungen auszusprechen, so das KG mit Urteil vom 04. Februar 2008. In dem vom Kammergericht entschiedenen Fall hatten Verkäufer und Erwerber in dem Grundstückskaufvertrag eine entsprechende Vereinbarung getroffen. Die vom Erwerber sodann im Zeitraum zwischen Besitzübergang und Eigentumsumschreibung im Grundbuch ausgesprochene Kündigung des Mietverhältnisses wurde vom Kammergericht deshalb als rechtens beurteilt.

Kommentar

„Kauf bricht nicht Miete“, so lautet der gesetzliche Grundsatz in § 566 BGB. Danach tritt der Erwerber einer vermieteten Immobilie in die Vermieterposition mit Eigentumsumschreibung im Grundbuch ein. Die grundbuchliche Eigentumsumschreibung erfolgt jedoch meistens zu einem sehr viel späteren Zeitpunkt, als der Käufer den Kaufpreis bezahlt hat und ihm das Objekt übergeben worden ist. Um bereits ab dem Übergabetag sowohl die Mietzahlungen von den Mietern fordern und ggfs. säumigen Mietern kündigen zu können, ist dem Erwerber einer Immobilie zu empfehlen, diese Punkte genau im Kaufvertrag zu regeln. Ihm sollten die Mietansprüche mit Übergabe des Kaufobjekts abgetreten werden, er sollte in alle Rechte und Pflichten des Vermieters eintreten und der Verkäufer sollte ihm ausdrücklich Vollmacht zur Ausübung der Vermieterrechte erteilen.

Autor: Matthias Steinke – steinke@bethgeundpartner.de

Fundstelle: Kammergericht, Urteil vom 04. Februar 2008, 8 U 167/07 – www.kammergericht.de/entscheidungen/8_U_167-07.pdf