Schimmelschäden – wer ist verantwortlich?

Feuchtigkeitsschäden insbesondere Schimmelschäden treten häufig auf, nachdem alte Fenster mit einfacher Verglasung durch besonders dicht schließende Fenster mit Isolierverglasung ersetzt worden sind. Der Einbau solcher Fenster in bestehende Gebäude hat nicht nur die unstreitigen Vorzüge einer verbesserten Wärme- und Geräuschisolierung zur Folge, sondern auch den Wegfall des Luftaustausches durch die geringfügige Undichtigkeit der alten Fenster, so dass die im Raum entstehende Feuchtigkeit ohne aktives Tun des Bewohners – durch entsprechendes Heizen und Lüften – nicht abgeführt werden kann. Diese Feuchtigkeit schlägt sich nach bauphysikalischen Erkenntnissen über die Bildung von Tauwasserpunkten immer an der kältesten Stelle des Raumes nieder. Nach Einbau von isolierverglasten Fenstern ist diese kälteste Stelle nicht mehr das Fenster, sondern eine Mauer, in der Regel eine Außenmauer, die jetzt eine schlechtere Wärmeisolierung als die Fenster aufweist. Dies hat zur Folge, dass sich die im Raum entstehende Feuchtigkeit an dieser Mauer niederschlägt und bei unzureichendem Lüften zu Schimmelbildung führt (siehe LG Berlin, Urteil v. 23.1.2001, 64 S 320/99, ZMR 2002, 48).

Bauseits kann dieses Problem oftmals nur durch umfangreiche und kostenintensive Wärmedämmmaßnahmen am Außenmauerwerk beseitigt werden, während der Mieter die Feuchtigkeit meist schon durch verstärktes Lüften beseitigen kann. Hierzu ist der Mieter – allerdings nur in zumutbarem Umfang – verpflichtet (so z.B. LG München I, WuM 1988, 352). Zumutbar ist für den Mieter jedenfalls, die Wohnung dreimal täglich querzulüften (so OLG Frankfurt/M., Urteil v. 11.2.2000, 19 U 7/99, NZM 2001, 39).

Der Vermieter muss den Mieter jedoch sachgerecht und präzise auf die baulichen Schwachstellen der Wohnung und auf die Notwendigkeit entsprechender Gegenmaßnahmen hinweisen. Ein Hinweis in allgemeiner Form z.B. anhand einer Broschüre genügt nicht. Nach Auffassung des LG Neubrandenburg (Urteil v. 2.4.2002, 1 S 297/01, WuM 2002, 309) muss die Information auf die Verhältnisse des konkreten Falles zugeschnitten sein und sich insbesondere auch auf die Höhe der in den einzelnen Räumen über eine bestimmte Zeit einzuhaltende Temperatur sowie auf Art und zeitliches Ausmaß der erforderlichen Lüftungsvorgänge (z.B. 3 x täglich querlüften) beziehen; andernfalls können dem Mieter Feuchtigkeitsschäden nicht angelastet werden (LG Berlin a.a.O.; so auch LG Gießen, Urteil v. 12.4.2000, 1 S

Quelle: http://www.haus-und-grund-muenchen.de