Schönheitsreparaturen: Wann verjährt der Anspruch des Mieters auf Durchführung von Schönheitsreparaturen?

Bei unwirksamen Schönheitsreparaturklauseln gilt die gesetzliche Instandhaltungspflicht: Der Vermieter muss also spätestens bei Bedarf die Schönheitsreparaturen veranlassen. Die entsprechenden Ansprüche des Mieters auf Vornahme von Schönheitsreparaturen verjähren jedoch in 3 Jahren, gerechnet ab dem Jahr, in dem sie fällig werden.

Darum geht es:

Ein Mietvertrag aus dem Jahr 1995 enthält eine unwirksame Renovierungsklausel. Seit Vertragsbeginn – also seit 13 Jahren – wurde nicht renoviert. Die Wohnung befindet sich spätestens seit dem Jahr 2000 in einem renovierungsbedürftigen Zustand. Die Mieterin verklagt die Vermieterin auf Durchführung von Schönheitsreparaturen. Die Vermieterin beruft sich auf Verjährung.

Hintergrund:

Die BGH-Rechtsprechung zu den Schönheitsreparaturklauseln hat zur Folge, dass in vielen Mietverträgen die Schönheitsreparaturklauseln unwirksam sind. Folge: Der Vermieter muss Schönheitsreparaturen – bei Bedarf – in der Mieterwohnung durchführen. Umstritten ist bisher, ob diese Ansprüche im laufenden Mietverhältnis verjähren können, und wann diese Verjährung beginnen soll. Gerichtsentscheidungen zu dieser Frage sind rar.

Das sagt das Gericht:

Das Gericht gibt der Vermieterin Recht! Es weist die Klage der Mieterin auf Vornahme von Schönheitsreparaturen ab. Das Gericht stellt zunächst fest, dass die Mieterin wegen der unwirksamen Schönheitsreparaturklausel grundsätzlich einen Anspruch gegen die Vermieterin auf Vornahme der Schönheitsreparaturen hat. Der Anspruch unterliegt aber der Verjährung. Es gilt die Regelfrist von 3 Jahren. Das Gericht musste im vorliegenden Fall nicht entscheiden, wann die Verjährungsfrist genau beginnt, weil die konkrete Wohnung unstreitig im Jahre 2000 renovierungsbedürftig wurde, so dass die 3-jährige Verjährungsfrist in jedem Fall abgelaufen war. (AG Wetzlar, 02.12.2008 – 38 C 1882/07 (38))

Das sagt Ihr FRIES-Immobilienteam:

Diese Frage wird an praktischer Bedeutung gewinnen. Wenn ein Mieter die Wohnung renoviert haben möchte, lohnt also ein Blick in die Mieterakte, ob sich (z. B. anhand des Schriftwechsels) feststellen lässt, wie lange die Wohnung schon renovierungsbedürftig war. Nach Lesart des Amtsgerichts Wetzlar entsteht der Anspruch auf Schönheitsreparaturen immer wieder neu. Hat der Mieter also einmal renoviert, beginnt mit Verschlechterung des Wohnungszustands auch die Verjährungsfrist wieder neu. Die Berechnung der Verjährung kann im Einzelfall schwierig sein, daher: Fragen Sie das FRIES-Immobilienteam!

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