Stillschweigende Betriebskostenvereinbarung

Nach einem Beschluss des OLG Celle vom 16. Oktober 2006 kommt eine vom Mietvertrag abweichende Umlage von Nebenkosten durch stillschweigende Übung erst in Betracht, wenn der Mieter die Nachforderungen aus den Nebenkostenabrechungen, welche zusätzliche, nicht vereinbarte Betriebskosten enthalten, über einen langjährigen Zeitraum begleicht. Im entschiedenen Fall hatte der klagende Vermieter in seinen Nebenkostenabrechungen Betriebskosten umgelegt, die nicht im Mietvertrag vereinbart waren. Die Klage wurde abgewiesen, da der Vermieter die Voraussetzungen für eine stillschweigende Betriebskostenvereinbarung durch langjährige Übung nicht ausreichend dargelegt hat.

Kommentar

Der BGH hat bereits mehrfach entschieden, dass die Umlage von nicht vereinbarten Betriebskosten auch stillschweigend vereinbart werden kann, wenn der Mieter jahrelang widerspruchslos Zahlungen auf die entsprechenden Nachforderungen leistet. Ab wann eine solche stillschweigende Übung angenommen werden kann, ist nicht genau geklärt. Der BGH hat eine stillschweigende Vereinbarung in den Fällen angenommen, in denen der Mieter über 6 bzw. 9 Jahre zusätzlich abgerechnete Nebenkosten anstandslos gezahlt hat (BGH, Urteile vom 29. Mai 2000 -XII ZR 35/00- und 07. April 2004 -VIII ZR 146/03-). Eine dreimalige Zahlung dürfte wohl noch nicht ausreichen.

Autor: Simone Engel – engel@bethgeundpartner.de

Fundstelle: OLG Celle, Beschluss vom 16. Oktober 2006, 4 U 157/06, OLG-Report 2007, 11