Vermieterpfandrecht: Wann schuldet der Mieter keine Nutzungsentschädigung mehr?

Der konkrete Fall:
Der Vermieter kündigt ein Gewerbemietverhältnis. Da der Mieter noch Mietschulden hat, übt der Vermieter mit Schreiben von August 2004 sein Vermieterpfandrecht an einzelnen Gegenständen in den Mieträumen aus. Erst im November 2004 erhält er die Mieträume zurück. Bis März 2005 befinden sich noch einzelne Gegenstände des Mieters in den Räumen. Der Vermieter verlangt daher für die Zeit September 2004 bis März 2005 eine Nutzungsentschädigung in Höhe der ehemals gezahlten Monatsmiete. Der Mieter weigert sich. Der Vermieter erhebt Zahlungsklage.

Worum es geht:
Nach Beendigung des Mietverhältnisses schuldet der Mieter keine Mietzahlungen mehr. Wenn der Mieter die Mietsache jedoch danach „vorenthält“, kann der Vermieter unter zwei Voraussetzungen Nutzungsentschädigung verlangen, nämlich:

Der Mieter gibt die Mieträume nicht zurück.
Der Vermieter hat einen sog. Rücknahmewillen, d. h., er will die Mieträume auch tatsächlich geräumt zurück haben.
Was sagt das OLG Rostock?
Die Zahlungsklage des Vermieters scheitert. Nach Ansicht des Gerichts kann der Vermieter für die Zeit von September 2004 bis März 2005 keine Nutzungsentschädigung verlangen. Zwar erhielt der Vermieter die Räume erst im November 2004 zurück, wegen des Vermieterpfandrechts an den verschiedenen Inventarstücken durfte der Mieter dieses Inventar aber gerade nicht aus den Mieträumen entfernen. Damit durfte er auch nicht – jedenfalls nicht vollständig – räumen. Weitere Konsequenz: Der Vermieter hindert den Mieter, die Räume vollständig zu räumen, und das bedeutet, dass er nicht mehr den erforderlichen Rücknahmewillen hat. Folge: Ab November schuldet der Mieter keine Nutzungsentschädigung mehr. (OLG Rostock, Beschl. v. 08.06.2007 – 3 W 23/07)

Was sagt Ihr Anwalt?
Trotz dieser – für den Vermieter – negativen Folgen kann die Ausübung des Pfandrechts für ihn auch in der Räumungsvollstreckung sehr hilfreich sein. Damit spart er sich nämlich beim „Berliner Räumungsmodell“ Kostenvorschüsse des Gerichtsvollziehers (für Abtransport und Einlagerung) in erheblicher Höhe. Der Fall zeigt aber: Die Berliner Räumung kann auch nachteilig sein und zum Verlust der Nutzungsentschädigung führen! Deshalb sollte vor Ausübung des Pfandrechts sorgfältig abgewogen werden, welcher Vorteil schwerer wiegt – insbesondere bei solchen Mietern, die noch zahlungskräftig sind. Fragen Sie Ihren Anwalt!

Quelle: www.friesrae.de