Wenn der Mieter schnell weg will
Verkürzte Kündigungsfrist gilt nur in wenigen Ausnahmefällen – Für "wichtigen Grund" muß der Beweis angetreten werden
Düsseldorf – Mieter können nach den Veränderungen im Mietrecht inzwischen stets mit einer Frist von drei Monaten kündigen. In einigen Sonderfällen kommen sie aber noch schneller aus dem Mietvertrag heraus.
– Die Miete soll erhöht werden: In diesem Fall kann der Mieter bis zum Ende seiner "Überlegungsfrist" außerordentlich kündigen (Paragraph 561 BGB). Das ist die Zeit, innerhalb der Mieter überlegen kann, ob er die Mieterhöhung akzeptiert oder nicht. Die Frist läuft bis zum Ende des zweiten Monats, nachdem das Erhöhungsverlangen des Vermieters zugegangen ist. Ein Beispiel: Der Mieter bekommt im Juni den Brief des Vermieters; dann hat er eine Überlegungsfrist bis Ende August. Innerhalb dieser Zeit kann er außerordentlich kündigen, und zwar zum Ablauf des übernächsten Monats.
"Die Sonderkündigung wegen einer anstehenden Mieterhöhung ist allerdings ausgeschlossen, wenn die Mieterhöhung bereits vertraglich vereinbart war", sagt die Düsseldorfer Rechtsanwältin Annette Mertens. Das ist etwa bei Staffelmietverträgen gegeben, bei denen in der Regel Jahr für Jahr eine Mieterhöhung um einen festen Prozentsatz vereinbart wird.
– Eine Modernisierung wird angekündigt: Nach Zugang des Schreibens kann der Mieter kann ebenfalls bis zum Ende des darauffolgenden Monats kündigen (Paragraph 554 BGB), und zwar zum Ablauf des nächsten Monats. Einschränkung: "Diese Vorschriften gelten nicht bei Maßnahmen, die nur mit einer unerheblichen Einwirkung auf die vermieteten Räume verbunden sind und nur zu einer unerheblichen Mieterhöhung führen", so das Gesetz. Eine weitere Ausstiegsmöglichkeit ermöglicht die Mieterhöhung, die nach einer Modernisierung angekündigt wird. Dafür gelten die gleichen Fristen wie bei einer Mieterhöhung bis zur Vergleichsmiete.
– Mieterhöhung für Sozialwohnungen: Gesondert geregelt ist das Sonderkündigungsrecht bei Sozialwohnungen. Der Mieter kann sogar noch bis zum dritten Werktag des Monats kündigen, in dem die höhere Miete gezahlt werden soll. Das Mietverhältnis endet dann mit Ablauf des darauffolgenden Monats. Ein Beispiel: Die Miete einer Sozialwohnung soll zum 1. Juli erhöht werden. Noch bis 3. Juli kann der Mieter deswegen außerordentlich kündigen – er Vertrag endet dann Ende August.
– "Wichtiger Grund": Praktisch von heute auf morgen kann ein Mieter das Mietverhältnis wirksam beenden, wenn er zum Beispiel wegen Baumängeln eine erhebliche Gesundheitsgefährdung befürchten muß (Paragraph 569 BGB). "Kommt es darüber zum Streit, muß der Mieter aber auch Beweise über die Dringlichkeit vorbringen können", warnt Rechtsanwältin Mertens. Generell zu beachten: Der wichtige Grund für eine fristlose Kündigung muß in der Kündigungsmitteilung genannt werden.
– Der "Untermieter-Trick": Macht ein Mieter ein "berechtigtes Interesse" geltend, muß ein Vermieter die Untervermietung der Mietwohnung erlauben. Tut er das nicht, besteht ein Sonderkündigungsrecht. Das wurde in der Vergangenheit gern genutzt, wenn absehbar war, daß der Vermieter der Untervermietung nicht zustimmen würde. Die Sonderkündigung ist aber nur mit einer Frist von drei Monaten möglich, was zeitlich keinen Vorteil gegenüber der regulären Kündigung bringt. Ftx
Quelle: Die Welt, Artikel erschienen am Sa, 3. Juni 2006
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