Achtung bei Anspruchsverfolgung von Mängelansprüchen durch die WEG:

Hat die WEG nicht wirksam die Mängelansprüche „an sich gezogen“, kann sie keine wirksamen verjährungshemmenden gerichtlichen Maßnahmen einleiten; eine spätere Ermächtigung hat keine Rückwirkung mit der Folge, dass die Mängelansprüche verjährt sind!

Sachverhalt:

Die streitgegenständlichen Bauleistungen wurden am 17.04.2000 abgenommen, Ablauf der fünfjährigen Verjährung trat damit am 16.04.2005 ein. Erstverwalterin war die X-GmbH. Ohne den nach § 26 Abs.1 WEG erforderlichen formellen Bestellungsbeschluss der WEG übernahm die S-GmbH ab 2002 die Verwaltung. Am 26.11.2004 initiierte sie einen Umlaufbeschluss, wonach sie mit der Geltendmachung der Gewährleistungsansprüche beauftragt wird. Der Beschluss, der ihre Verwalterbestellung beinhaltet, wird jedoch erst am 27.11.2004 gefasst und am 03.12.2004 festgestellt. Der von der S-GmbH beauftragte Rechtsanwalt leitet am 29.12.2004 ein selbständiges Beweisverfahren ein und erhebt später Klage. Die Beklagte beruft sich dagegen erfolgreich auf die Einrede der Verjährung. Erst nach Ablauf der Verjährung fasst die WEG einen sog. „Heilungsbeschluss“.

Entscheidung:

Das OLG Dresden nimmt in seinem Urteil Bezug auf die Grundsatzentscheidung des BGH vom 12.04.2007, Az: VII ZR 236/05, wonach die WEG durch Mehrheitsbeschluss die Mängelansprüche ihrer Mitglieder hinsichtlich des Gemeinschaftseigentums „an sich ziehen“ kann. Dies sollte hier durch den am 26.11.2004 durch die S-GmbH initiierten Umlaufbeschluss passieren. Zu diesem Zeitpunkt war die S-GmbH jedoch (noch) nicht ordnungsgemäß zur Verwalterin bestellt. Aus diesem Grund fehlte ihr die sog. „Beschlussinitiativberechtigung“, was dazu führte, dass der gesamte Umlaufbeschluss nicht ordnungsgemäß gefasst worden war. In der Folge fehlte es an einer wirksamen Ermächtigung zur Einleitung der gerichtlichen Verfahren, so dass die Verjährung der Mängelansprüche hierdurch nicht wirksam gehemmt wurde. Den „Heilungsbeschluss“ fasste die WEG erst nach Ablauf jeglicher Verjährungsfristen am 19.09.2009. Eine rückwirkende Ermächtigung kommt ihm nicht zu, vgl. BGH 04.11.1982, Az: VII ZR 83/82.

Fazit:

Vor allem in Fällen wie diesem, in denen Verjährung droht, sollte der Verwalter sämtliche Schritte seines Vorgehens konsequent dahin überprüfen, ob die formellen Vorgaben des WEG tatsächlich eingehalten wurden. Ansonsten kann die Eigentümergemeinschaft sehr schnell mit sämtlichen Ansprüchen ausgeschlossen sein, was letztendlich auf ihn zurückfällt.

OLG Dresden, Urteil vom 31.03.2010, Az. 1 U 1446/09

Claudia Jäger, FAin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, www.patt-rae.de Düsseldorf