Aufwendungsersatz-Ansprüche; Fälligkeit

WEG § 16, BGB §§ 270, 683

Haben einzelne Wohnungseigentümer Gemeinschaftseigentum in Form der Wohnungs- und Balkonfensterelemente im Bereich ihres Sondereigentums auf eigene Kosten erneuert, steht ihnen ein sofort fälliger Aufwendungsersatzanspruch zu.

AG München, Beschluss vom 07.03.2005, Al 482 UR 11 844/04 WEG

In einer Eigentümerversammlung vom 29.06.2004 wurde zu den Tagesordnungs­punkten 5a und 5b Beschluss gefasst. Zu 5a wurde beschlossen die noch vorhandenen Wohnungs- und Balkonfensterelemente im er­forderlichen Umfang erneuern zu lassen.

Zu TOP 5b wurde beschlossen, diejenigen Woh­nungseigentümer zu entschädigen, die bereits in der Vergangenheit Fenster- und Balkonfens­terelemente auf ihre Kosten erneuert hatten, aber nur mit der Maßgabe, dass die Rückerstat­tung mit dem zweiten Halbjahr 2005 aus der Instandhaltungsrücklage beginnen solle, wo­ bei ein Bestand der Rücklage von 25.000,- €nicht unterschritten werden dürfe.

Die Antragsteller haben die Beschlussanfech­tung auf den Top Sb beschränkt. Die Antragsteller sind der Ansicht, dass der an­gefochtene Beschlussteil nicht ordnungsmäßi­ger Verwaltung entspreche, weil die Regelung zur Entschädigung nicht angemessen sei. Hier­mit waren sie erfolgreich.

Begründung

Der Beschluss zu TOP Sb war für ungültig zu erklären.

Bei der Erneuerung der Fenster- und Türele­mente handelt es sich um Gemeinschaftsei­gentum. Die Wohnungseigentümergemein­schaft ist schon in dem Moment, in dem die noch verbleibenden Fenster- und Türelemente erneuert werden, bereichert, weil sie sich, so­weit schon Fenster und Türen erneuert wur­den, insoweit Aufwendungen erspart. Es steht den entsprechenden Eigentümern sofort ein Ausgleichsanspruch zu. Da im angefochtenen Beschlussteil geregelt ist, dass die Rückerstat­tung mit dem zweiten Halbjahr 2005 aus der Instandhaltungsrücklage beginnen solle, wo­ bei ein Bestand der Rücklage von 25.000,- € nicht unterschritten werden dürfe, ist damit zu rechnen, dass nicht alle Berechtigten so­fort Entschädigung erhalten. Derartiges müs­sen die Betroffenen nicht hinnehmen, da ein Anspruch auf sofortige Entschädigung be­steht.

Im Übrigen entspricht der Beschluss nach Auffassung des Gerichts auch deshalb nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, weil geregelt worden ist, dass jeder betroffene Eigentümer eine Entschädigung auf der Grundlage des aktuellen Fensterangebots der ausführenden Firma erhalten solle, wobei pro Jahr ein zwei­prozentiger Abschlag vorzunehmen sei. Diese Regelung ist nicht ausgewogen, weil nicht ge­prüft worden ist, ob tatsächlich Fenster- und Türelemente eingebaut wurden, die von der Qualität her zumindest dem entsprechen, was nunmehr eingebaut werden soll. Nur wenn dies der Fall ist, erscheint es angemessen, eine Entschädigung auf der Grundlage des aktuel­len Fensterangebots der ausführenden Firma zu gewähren. Auch muss wohl der aktuelle Zustand der bereits ausgetauschten Fenster berücksichtigt werden.

Rechtsanwalt Martin Klimesch, Kanzlei Laumer und Laumer, Dachauerstraße 3, 80335 München

Umsetzung für die Praxis

Das Gericht stellt zwar zutreffend fest, dass der Aufwendungsersatzanspruch sofort fällig ist, wenn die Gemeinschaft beschlossen hat, sämtliche Fenster zu erneuern. Andererseits zeigt die Entscheidung, dass der Höhe nach nicht einfach auf das Kostenniveau bei Einbau für die Eigentümergemeinschaft abgestellt werden kann. Bei den vom Gericht erwähnten Kriterien dürfte auch noch zu prüfen sein, ob und inwieweit die Fenster, die ohne Eigentümerbeschluss erneuert wurden, bereits mögli­cherweise voll oder gar nicht abgängig waren. Ergänzend wird verwiesen auf Mahlke, ZMR 2003,318 ff.

Im Übrigen ist zu berücksichtigen, dass an­spruchsvernichtende Beschlüsse auch dem Verdikt der Nichtigkeit unterliegen können.

Dr. Olaf Riecke, Hamburg

Quelle: WE-Wohnungseigentumsrecht/7