von Ralf Schulze Steinen | 23.08.2013

Bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums: Wann liegt sie vor und wann muss ihr zugestimmt werden?

Das Anbringen von sog. Parkbügeln auf einer Sondernutzungsfläche stellt eine zustimmungsbedürftige bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums dar.

Dies hat das Landgericht Düsseldorf mit Urteil vom 14.03.2013, Az. 19 S 55/12entschieden.

In dem zu entscheidenden Fall ging es um eine an eine Arztpraxis vermietete Teileigentumseinheit der Klägerin, der im Wege von Sondernutzungsrechten zudem einige Pkw- Stellplätze zugewiesen worden waren. Diese nutzte die Arztpraxis als Patientenparkplätze. Seit geraumer Zeit hatte die Arztpraxis  mit Fremdparkern zu kämpfen, also solchen, die nicht zum Patientenstamm gehörten. Zur Lösung dieses Problems wurden klappbare Parkbügel angebracht, was die Wohnungseigentümergemeinschaft per Beschluss untersagte.

Zu Recht?

Ja – das LG Düsseldorf weist die Anfechtungsklage der Teileigentumseigentümerin ab.

1.

Das  Anbringen der Parkbügel stelle eine bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums dar, die gemäß § 22 Abs. 1 Satz 1 WEG der Zustimmung der Wohnungseigentümer bedürfe.

Bauliche Veränderungen seien alle auf Dauer angelegte, gegenständliche Eingriffe in die Substanz des gemeinschaftlichen Eigentums, die einen neuen Zustand schaffen, also über die Pflege und Erhaltung des gegenwärtigen Zustandes hinausgingen sowieauch alle Veränderungen, die auf die äußere Gestalt des Gemeinschaftseigentums nachhaltig einwirken würden.

Das Anbringen der Parkbügel erfordere eine Montage am Untergrund und damit einen Eingriff in die Substanz.

2.
Es handle sich auch nicht um eine bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums, die die übrigen Wohnungseigentümer nicht beeinträchtige und daher gemäß § 22 Abs. 1 Satz 2 WEG genehmigungsfrei sei.

Hierfür seien folgende Erwägungen maßgeblich:

Nachteil im Sinne des § 22 Abs. 1 WEG sei jede nicht ganz unerhebliche Beeinträchtigung, also eine Rechtsbeeinträchtigung, die nicht bloß völlig belanglosen oder bagatellartigen Charakter habe, bezogen auf das Gemeinschaftseigentum oder die äußere Gestaltung des Gemeinschaftseigentums. Maßgeblich hierfür sei ein objektiver Maßstab, weshalb die Frage zu beantworten sei, ob sich ein Wohnungseigentümer in entsprechender Lage verständlicherweise beeinträchtigt fühlen könne. Dabei sei es wegen Art. 14 Abs. 1 GG geboten, die Schwelle für die Erheblichkeit eines Nachteils insgesamt niedrig anzusetzen, so dass nur ganz geringfügige Beeinträchtigungen außer Betracht bleiben.

Vorliegend werde bereits die äußere Gestaltung des Gemeinschaftseigentums, das optisches Bild des Parkplatzes, verändert. Dies ergebe sich aus den von der Klägerin selbst zur Akte gereichten Fotografien unzweifelhaft:

Auf diesen Bildern seien die Parkbügel jeweils aus unterschiedlichen Entfernungen zu sehen. Sie seien  – nicht nur, aber auch ihrer Warnlackierung wegen – deutlich erkennbar und veränderten das optische Gesamtbild.

Fazit:

Die Entscheidung des LG Düsseldorf ist richtig.

Trotz der Einräumung eines Sondernutzungsrechts bleibt die betroffene Fläche Gemeinschaftseigentum. Für diese gelten die allgemeinen Regeln, insbesondere jene, dass eine bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums grundsätzlich der Zustimmung aller betroffenen Wohnungseigentümer bedarf. Sobald eine solche Außenwirkung zeitigt, z. B. die optische Gestaltung der Anlage verändert, müssen alleEigentümer zustimmen. Ein schwieriges Unterfangen…

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Ralf Schulze Steinen, Rechtsanwalt und Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht.