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Die Zwangsversteigerung einer Eigentumswohnung kann die Wohnungseigentümergemeinschaft im Rang von § 10 Abs. 1 Nummer 2 ZVG betreiben, wenn sie nachweist, dass die Forderungen, wegen der die Zwangsversteigerung betrieben wird, 3 % des Einheitswertes übersteigt. Für die Wohnungseigentümergemeinschaft stellt es häufig ein unüberwindbares Hindernis dar, den Einheitswert der betroffenen Wohnung zu ermitteln. Das Steuergeheimnis steht dem ebenso entgegen wie die häufig anzutreffende Verweigerungshaltung des Schuldners. Für diese Fälle hat man der BGH eine praktikable Lösung aufgezeigt (BGH, Beschluss vom 2.4.2009 – V Z B 157/08). Wenn die Wohngeldrückstände 3 % des im Versteigerungsverfahren rechtskräftig festgestellten Verkehrswertes übersteigen, genügt dies, da – von zu vernachlässigenden Ausnahmefällen abgesehen – der Verkehrswert immer über den Einheitswert liegt. In der Praxis bedeutet dies, dass bei der Mehrzahl der Versteigerungen von kleinen Eigentumswohnungen die Wohnungseigentümergemeinschaft die Zwangsversteigerung aus dem bevorrechtigten Rand betreiben kann, um sicherzustellen, dass ein Erwerber das Grundbuch der Wohnung in Abteilung III lastenfrei erwirbt.
Quelle: http://www.breiholdt.de – Autor: Johannes Steger
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