Das aktuelle Thema:Juristische Personen in der Eigentümergemeinschaft von RA. Fritsch

Sind juristische Personen (insbesondere Personen- oder Kapitalgesellschaften) Mit-eigentümer einer Wohnungseigentümergemeinschaft, ergeben sich besondere Prob-leme, auf die der Verwalter und die Mitglieder des Verwaltungsbeirats eingestellt sein müssen. Oftmals handelt es sich bei dem betreffenden Miteigentümer nämlich um den ehemaligen Bauträger oder Aufteiler des Objekts bzw. um den Eigentümer ge-werblich zu nutzender Teileigentumseinheiten, so dass aufgrund der divergierenden Interessenlagen regelmäßig Konflikte mit den Wohnungseigentümern vorprogram-miert sind.

1. Teilnahme von Vertretern an der Eigentümerversammlung

a) Teilnahme von gesetzlichen Vertretungsorganen

Für juristische Personen, die im Grundbuch eingetragene Eigentümer von Woh-nungseigentum sind, gilt, dass zur Teilnahme an der Eigentümerversammlung sowie zur Stimmabgabe zunächst die handels- und gesellschaftsrechtlich vertretungsbefug-ten Organe (GmbH = Geschäftsführer; GmbH & Co. KG = Geschäftsführer der Kom-plementär-GmbH) berechtigt sind (Bärmann/Pick/Merle, WEG, Kommentar, 9. Aufl. 2003, § 24 Rn. 64).

b) Teilnahme von Prokuristen

Allerdings können nach h.M. auch Prokuristen als vertretungsberechtigt teilnehmen.
Ist der Vertreter Organ oder Prokurist des Teileigentümers (und schließt die Prokura auch die Vollmacht zur Vertretung in der Eigentümerversammlung ein), ist tunlichst Nachweis der handels- und gesellschaftsrechtlichen Vertretungsmacht durch Vorlage eines (am besten beglaubigten) Auszugs aus dem Handelsregister zu führen (vgl. BayObLG, Beschl. v. 7.7.1981, BReg 2 Z 54/80, MDR 1982, 58; BayObLG, Beschl. v. 2.2.1984; BayObLG, BReg 2 Z 63/83; BayObLGZ 1984, 15, 22).

Es ist darauf hinzuweisen, dass es hinsichtlich der vertretungsberechtigten Organe (Geschäftsführer, Prokuristen) insbesondere darauf ankommt, dass es sich hierbei auf den berechtigten Vertreter des im Grundbuch eingetragenen Rechtsträgers (juris-tische Person als Eigentümerin) handelt. Ferner ist zu berücksichtigen, dass im Falle der Teilnahme nur eines Vertreters dieser auch tatsächlich Einzelvertretungsberech-tigung besitzen muss (Bärmann/Pick/Merle, WEG, Kommentar, 9. Aufl. 2003, § 24 Rn. 64 f.).

c) Teilnahme von Handlungsbevollmächtigten

Fraglich und in der aktuellen Rechtsprechung kaum behandelt wird die Frage, ob auch Handlungsbevollmächtigte juristischer Personen an der Eigentümerversamm-lung teilnehmen und das Stimmrecht ausüben können.
Probleme bereiten diese Fälle besonders dann, wenn aufgrund einer häufig in der Gemeinschaftsordnung enthaltenen Vertretungssperrregelung sich ein Wohnungsei-gentümer nur durch einen anderen Wohnungseigentümer, seinen Ehegatten, einen Verwandten auf- oder absteigender Linie oder den Verwalter vertreten lassen darf.

In einer älteren Entscheidung hat das OLG Frankfurt a.M. (OLG Frankfurt, Beschl. v. 12.12.1798 – 20 W 692/78, OLGZ 1979, 134 [135]) für den Fall einer Kommanditge-sellschaft und für den Fall, dass in der Gemeinschaftsordnung der betreffenden Wohnungseigentümergemeinschaft einer Vertretungssperrklausel vereinbart war, entschieden, dass die Teilnahme an der Eigentümerversammlung sowie die Aus-übung des Stimmrechts auch durch einen Handlungsbevollmächtigten erlaubt sei.
Für die Aktiengesellschaft hat dies das BayObLG (BayObLG, Beschl. v. 7.7.1981 – BReg 2 Z 54/80, MDR 1982, 56 [57]) ebenso beurteilt.

Die Sperrklausel, die eine Beschränkung der Übertragung des Stimmrechts auf an-dere Wohnungseigentümer, den Ehegatten, Verwandte oder den Verwalter vorsieht, so die o.g. Entscheidungen, erschwere einer Kapital- oder Personenhandelsgesell-schaft die Wahrnehmung der Teilnahme- und Stimmrechts über die Maßen, da ein Teil der genannten Übertragungsmöglichkeiten von vornherein ausscheide und die verbleibenden Möglichkeiten (anderer Wohnungseigentümer bzw. Verwalter) hin-sichtlich der ersteren oftmals weder praktikabel, noch hinsichtlich der letzteren (Kon-trolle des Verwalters) geraten erscheinen.
Hinzu komme, dass den gesetzlichen Organen der juristischen Person nicht zuzumu-ten sei, an jeder Eigentümerversammlung persönlich teilzunehmen.
Ferner spreche auch der Regelungssinn der Vertretungssperrklausel (Fernhaltung gemeinschaftsfremder Personen) nicht gegen die Vertretung durch einen Hand-lungsbevollmächtigten, da dieser als Firmenangehöriger der Wohnungseigentümerin nicht als außenstehender Dritter anzusehen sei.

Anderer Auffassung ist lediglich das AG Hamburg in einer älteren, nicht veröffentlich-ten Entscheidung (AG Hamburg, Beschl. v. 17.9.1990 – 102a II 117/90, Fundstelle: Drasdo, Die Eigentümerversammlung nach WEG, 2. Aufl. 2001, Rn. 239).

Die wohnungseigentumsrechtliche Literatur teilt hingegen überwiegend unter Beru-fung auf die o.g. Entscheidungen des BayObLG und des OLG Frankfurt a.M. die erstgenannte Rechtsauffassung (Bärmann/Pick/Merle, WEG, Kommentar, 9. Aufl. 2003, § 25 Rn. 63; Staudinger/Bub, BGB, Kommentar, 12. Aufl. 1997, § 25 WEG Rn. 44; Köhler/Bassenge-Vandenhouten, Anwaltshandbuch WEG, 1. Aufl. 2004, Teil 5 Rn. 161; anderer Ansicht offenbar: Drasdo, Die Eigentümerversammlung nach WEG, 2. Aufl. 2001, Rn. 239 ff.).

Hiesiger Rechtsauffassung dürfte daher die Vertretung einer Personenhandelsge-sellschaft durch einen Handlungsbevollmächtigten zulässig sein; hinsichtlich dessen Vollmacht und Nachweis der Vertretungsmacht gelten die gesetzlichen Regeln. Da-her sollte der Vertreter sich in jedem Falle durch Vorlage einer schriftlichen Voll-machtsurkunde legitimieren.

2. Wahl von Vertretern einer juristischen Person ins Beiratsamt

Aus § 29 Abs. 1 WEG ergibt sich, dass ausschließlich Wohnungs- oder Teileigentü-mer zu Beiratsmitgliedern gewählt werden können. Hinsichtlich juristischer Personen ist angesichts der herrschenden Rechtsmeinung, wonach das Beiratsamt ein höchst-persönlich auszuübendes Amts darstellt, welches einer Vertretung nicht zugänglich ist, bereits streitig, ob eine juristische Person überhaupt zum Beirat bestellt werden kann (vgl. Armbrüster, ZWE 2001, 355 ff.).

Soweit dies in der juristischen Literatur bejaht wird, wird wiederum die juristische Person durch das gesetzliche Organ vertreten. Mit Blick auf die Höchstpersönlichkeit des Amtes kommt hier vertretener Auffassung nach jedoch eine Beiratsamtsaus-übung durch einen Prokuristen oder Handlungsbevollmächtigten nicht in Frage.
Eine den o.g. Regeln nicht genügende Wahl ist rechtswidrig und wird auf gerichtliche Anfechtung hin für ungültig erklärt. Ein derartiger Beschluss ist allerdings nicht nich-tig, d.h. kann mangels fristgerechter Anfechtung in Bestandskraft erwachsen.

Quelle: Rüdiger Fritsch: Rechtsanwalt, zugl. Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht – www.krall-kalkum.de