Die Abweichung von der Kostenverteilung nach der Teilungserklärung in Abrechnung und Wirtschaftsplan

Die Verteilung von Kosten und Lasten

BGH, Urteil vom 09.07.2010, Az.: V ZR 202/09, NZM 2010, 622 = ZMR 2010, 775

Sachverhalt:

In der WEG sind die Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums nach der GO gemäß § 16 Abs. 2 WEG nach MEA zu tragen. Von diesem Umlageschlüssel wird in der WEG seit Jahren bei den Hausgeldabrechnungen und Wirtschaftsplänen abgewichen (z. B.: Abrechnung nach Einheiten). Ein Miteigentümer ficht die in der Eigentümerversammlung Mitte 2009 entsprechend gefassten Beschlüsse über die Jahresabrechnung 2008 und den Wirtschaftsplan 2009, der bis zum Inkrafttreten eines neuen Wirtschaftsplans gültig sein soll, an.

Hintergrund:

Nach § 16 Abs. 2 WEG ist jeder Wohnungseigentümer verpflichtet, die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums sowie die Kosten der Instandhaltung, Instandsetzung sowie der sonstigen Verwaltung nach dem Verhältnis der MEA zu tragen, soweit die GO hiervon nichts Abweichendes regelt.

Nach § 16 Abs. 3 WEG können die Wohnungseigentümer abweichend von Absatz 2 durch Stimmenmehrheit beschließen, dass die Betriebskosten des gemeinschaftlichen Eigentums oder des Sondereigentums im Sinne des § 556 Abs. 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches, die nicht unmittelbar gegenüber Dritten abgerechnet werden, und die Kosten der Verwaltung nach Verbrauch oder Verursachung erfasst und nach diesem oder nach einem anderen Maßstab verteilt werden, soweit dies ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht.

Nach § 16 Abs. 5 WEG können die Befugnisse im Sinne der Absätze 3 (…) durch Vereinbarung der WE nicht eingeschränkt oder ausgeschlossen werden.

Entscheidung des BGH:

Eine Abrechnung, die von dem in der GO vorgegebenen Verteilungsschlüssel abweicht, entspricht nicht den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Verwaltung.

§ 16 Abs. 3 WEG eröffnet den WE die grundsätzliche Möglichkeit, einen durch Vereinbarung festgelegten Umlageschlüssel mittels eines Mehrheitsbeschlusses zu ändern.

Ein Wohnungseigentümer darf jedoch darauf vertrauen, dass die bis zu einer Änderung des Verteilungsschlüssels angefallenen Kosten nach dem bis dahin tatsächlich geltenden, bisherigen Schlüssel umgelegt werden. In abgeschlossene Abrechnungszeiträume darf rückwirkend nicht per Beschluss eingegriffen werden (Rückwirkungsverbot).

Allein der Umstand, dass bislang die Hausgeldvorauszahlungen auf der Grundlage des bisherigen (falschen) Verteilungsschlüssels erhoben worden sind, begründet kein schutzwürdiges Vertrauen.

Auch ein von den Vorgaben der GO abweichender Wirtschaftsplan entspricht gleichfalls nicht den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Verwaltung. Denn die Änderung des die Betriebs- und Verwaltungskosten betreffenden Umlageschlüssels ist nicht transparent gestaltet. Der abweichende Schlüssel liegt dem Wirtschaftsplan lediglich zu Grunde. Aus dem Beschluss geht aber nicht ausdrücklich hervor, dass der von der TE vorgegebene Schlüssel geändert werden soll. Derart weitreichende Änderungen müssen jedoch transparent gestaltet werden. Schon aus der Einladung zur WEG -Versammlung muss hervorgehen, dass auch der Kostenverteilungsschlüssel und dessen Änderung Gegenstand der Beschlussfassung sein soll. Die Abweichung muss ausdrücklich beschlossen werden. Daher ist die neue Regelung des Kostenverteilungsschlüssels so zu gestalten, dass sie einem verständigen und unbefangenen Leser bei der Durchsicht der Beschlusssammlung ohne weiteres auffällt.

Anmerkung Fries Immobilienteam:

– Nicht nur der gesetzliche Verteilerschlüssel, sondern auch ein durch Vereinbarung festgelegter Umlageschlüssel kann durch einfachen Mehrheitsbeschluss nach § 16 Abs. 3 WEG geändert werden;

–  der Änderungsbeschluss muss ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen;

–  die Abänderung eines Umlageschlüssels ist transparent zu gestalten. Hierfür genügt es nicht, in einer Abrechnung oder einem Wirtschaftsplan lediglich den neuen Schlüssel zu Grunde zu legen.

–  die rückwirkende Änderung des Umlageschlüssels entspricht in der Regel nicht den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Verwaltung;

–  nach Maßgabe von § 16 Abs. 3 WEG kann allein ein anderer Verteilungsmaßstab gewählt, nicht aber eine neue Kostenlast begründet werden;

–  Die zu ändernden Betriebskostenpositionen (z. B. „Fahrstuhlkosten“) dürfen keine Instandhaltungskosten enthalten, wenn sie für die Zukunft dauerhaft geändert werden sollen.

Quelle: www.friesrae.de/