Erhaltungsrücklagekonto (Anlagekonto)

Grundsatz: Die Bildung einer angemessenen Erhaltungsrücklage gehört zu den Pflichten ordnungsgemäßer Verwaltung.

Die Anlage von Fremdkonten ist Pflicht. Oft wird an uns die Frage gestellt, ob die Instandhaltungsrücklage auf einem separaten Bankkonto der WEG angelegt werden muss (die Anlage auf vom Vermögen des Verwalters separierten Bankkonten ist obligatorisch!).

Die die Rechtsprechung hat in vielen Fällen entschieden, dass die Erhaltungsrücklage nicht durch Überweisung ans Sparbuch entsteht, sondern durch Buchungsvorgang im Computer der Hausverwaltung. Die Hin- und Herbucherei muss rechnerisch in der Jahresabrechnung die gleiche Wirkung haben wie echte Ausgaben. Natürlich muss der Betrag durch Guthaben auf Sparbuch oder Girokonto der WEG gedeckt sein, sonst geht die Rechnung nicht auf. Es ist nach herrschender Rechtsmeinung keine „Muss“ die Rücklagen auf einem gesonderten Konto anzulegen, sie müssen aber auf jeden Fall gesondert gebucht werden.

Merke daher: Nicht das Vorhandensein irgendeines Sparbuchs entscheidet über die Höhe der Erhaltungsrücklage, sondern nur der buchungstechnische Vorgang.

Das Kammergericht Berlin meint/bestätigt: Nein, die Instandhaltungsrücklage (neu: Erhaltungsrücklage) kann auch auf dem laufenden Verwaltungskonto der WEG gesammelt werden, da das Wohnungseigentumsgesetz eine anderslautende Verpflichtung nicht nennt. (KG 24 W 5174/86 NJW-RR 1987, 1160 ff.) Der Bundesgerichtshof hat die Frage bisher unbeantwortet gelassen (BGH V ZR 44/09)

Und hier noch ein paar weitere Urteile für die Zulässigkeit von nur einem Konto:

AG Mülheim a. d. Ruhr, 23 C 3/21 v. 02.03.2021

Hält der Verwalter die Erhaltungsrücklagehaltungsrücklage nicht vom Hausgeldkonto getrennt, muss sich aus der Abrechnung ergeben, welche Guthaben aus dem Hausgeldkonto der Erhaltungsrücklage zuzuordnen sind. Dabei ist zu berücksichtigen, dass die ErhaItungsrücklage grundsätzlich zweckgebunden ist und daher nicht zum Ausgleich anderer Verbindlichkeiten verwendet werden darf. Aus diesem Grund muss eine Vermischung der Instandhaltungsrücklage mit den gezahlten Hausgeldern vermieden werden. Grundsätzlich hat der Verwalter die Erhaltungsrücklage deshalb von sonstigen Hausgeldkonto getrennt zu halten. Soweit nunmehr zur Vermeidung weiterer Kosten lediglich ein Konto geführt wird, muss dies aber innerhalb der Jahresabrechnung deutlich hervorgehoben werden.

BGH V ZR 80/19 v. 25.09.2020

Die auf diesem Konto vorhandene Liquidität übersteigt also den (buchhalterischen) Ist-Bestand der Rücklage (vgl. auch LG Düsseldorf, ZWE 2017, 271, 272), da der Verwalter dem Tagesgeldkonto unterjährig überschüssige Liquidität zugeführt hat. Das ist rechtlich unbedenklich, weil die Instandhaltungsrücklage (neu Erhaltungsrücklage) nicht von der sonstigen Liquidität getrennt werden muss. Unterhielten die Wohnungseigentümer (zulässigerweise) nur ein Konto, wäre die buchhalterische Erhaltungsrücklage ohnehin nicht separiert (vgl. Senat, Urteil vom 4. Dezember 2009 – V ZR 44/09, NJW 2010, 2127 Rn. 15)

BGH V ZR 44/09 v. 04.12.2009

Die tatsächlich erfolgten Zahlungen der Wohnungseigentümer auf die Erhaltungsrücklage sind wie die Vorschüsse auf das Wohn- oder Hausgeld eine Einnahme der Gemeinschaft. Diese muss in der Abrechnung als solche erscheinen. Daran ändert es nichts, wenn die Zahlungen der Wohnungseigentümer auf dem allgemeinen Konto der Gemeinschaft eingehen und von dort entsprechend ihrer Zweckbestimmung auf ein davon getrenntes Rücklagenkonto weitergeleitet werden. Denn das ist ein interner, bei Fehlen eines besonderen Rücklagenkontos, sogar ein bloß buchungstechnischer Vorgang (Ott, ZWE 2007, 508, 509).

KG 24 W 5174/86 v. 26.09.2007

Lt. Kammergericht Berlin kann die Erhaltungsrücklage auch auf dem laufenden Verwaltungskonto der WEG gesammelt werden, da das Wohnungseigentumsgesetz eine anderslautende Verpflichtung nicht nennt.

Fazit: Es ist auf jeden Fall statthaft, die Erhaltungsrücklage nur buchungstechnisch zu führen, ein gesondertes physisches Bankkonto ist nicht erforderlich.