EINBAU VON SICHERHEITSTÜREN – Rechtslage

Kommentar von RA. Fritsch zur derzeitigen Rechtslage:

Frage: Handelt es sich bei dem Austausch einer Wohnungseingangstür gegen eine Sicherheitstür um eine bauliche Veränderung mit der Folge, dass alle Wohnungseigentümer dem Einbau / der Auswechselung zustimmen müssen, oder kann der Austausch mit Mehrheit beschlossen werden?

1.   Beim Austausch einer Wohnungsabschlusstür durch eine Sicherheitstür ohne instandsetzungstechnische Notwendigkeit kann es sich um eine mit doppelt-qualifizierter Mehrheit zu beschließende Modernisierung des Gemeinschaftseigentums i.S.d. § 22 Abs. 2 WEG handeln, da durch die erhöhte Sicherheit die Gebrauchstauglichkeit und der Nutzwert gehoben werden (vgl.: Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG, 11. Aufl. 2015, § 22 Rn. 172).

Dies ist aber bereits hier vertretener Auffassung nach abzulehnen, denn grundsätzlich gehört eine nur partielle, da nur auf eine Wohneinheit bezogene sicherheitstechnische „Aufrüstung“ in den Bereich der baulichen genehmigungspflichtigen Veränderung i.S.d. § 22 Abs. 1 WEG (vgl.:  KG, Beschl. v. 17.7.2000 – 24 W 2406/00, NZM 2001, 341; OLG Köln, Beschl. v. 17.3.04 – 16 Wx 48/04, OLGR 2004, 302).

Dabei ist zusätzlich zu berücksichtigen, dass sowohl die Kosten des Austauschs, als auch die weiteren Kosten der späteren Instandhaltung und Instandsetzung, da die ausgetauschte Tür zum zwingenden Bestandteil des Gemeinschaftseigentums wird (vgl.: BGH, Urt. v. 25.10.2013 – V ZR 212/12, ZMR 2014, 223), grundsätzlich von sämtlichen Wohnungseigentümern zu tragen sind.

Eine Beschlussfassung gem. § 16 Abs. 4 WEG mit doppelt-qualifizierter Mehrheit dahingehend, dass der betreffende austauschwillige Eigentümer die Kosten des Türaustauschs alleine bezahlt, ist möglich.

Nichtig ist allerdings mangels Beschlusskompetenz ein Beschluss, wonach dieser auch die zukünftigen Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung übernimmt (vgl.: LG München I, Urt. v. 23.6.2014 – 1 S 13821/13 WEG, IMR 2014, 429).

Ob mit Blick hierauf ein Genehmigungsbeschluss zustande kommt, müssen die Eigentümer entscheiden.

Ein Rechtsanspruch auf positive Fassung eines Modernisierungsbeschlusses besteht nicht (vgl.: LG München I v. 23.6.2014 – 1 S 13821/13, ZMR 2014, 920; Bärmann/Merle, WEG, 13. Aufl. 2015, § 22 Rn. 340 u. 368).

2.   Abgesehen davon dürfte es sich beim Austausch einer Wohnungsabschlusstür durch eine Sicherheitstür ohne instandsetzungstechnische Notwendigkeit um eine genehmigungspflichtige bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums i.S.d. § 22 Abs. 1 WEG handeln, sofern, was Tatfrage ist, ein anderer Wohnungseigentümer, insbesondere durch eine u.U. vorliegende abweichende Optik, über das § 14 Nr. 1 WEG bestimmte Maß hinaus benachteiligt wird, was regelmäßig anzunehmen ist.

Nach überwiegend von den Gerichten in NRW (aber nicht von allen) vertretener Rechtsauffassung kann ein solcher Beschluss mit Mehrheit gefasst und verkündet werden, auch wenn nicht die Zustimmung aller Eigentümer vorliegt (vgl.: AG Oberhausen, Urt. v. 22.12.2009 – 34 C 55/09, ZMR 2011, 76), wird der Beschluss indes angefochten, wird er als rechtswidrig für ungültig erklärt.

Nach anderer Auffassung darf der Verwalter einen solchen Beschluss nur dann verkünden, wenn dieser allstimmig zustande kommt (vgl.: LG Bamberg v. 16.4.2015 – 11 T 8/15, ZMR 2015, 395; LG München I, Urt. v. 27.4.2009 – 1 S 19129/08, ZMR 2009, 874).

Dabei ist indes als weitere Nachteilswirkung zu berücksichtigen, dass sowohl die Kosten des Austauschs, als auch die weiteren Kosten der späteren Instandhaltung und Instandsetzung, da die ausgetauschte Tür zum zwingenden Bestandteil des Gemeinschaftseigentums wird (vgl.: BGH, Urt. v. 25.10.2013 – V ZR 212/12, ZMR 2014, 223), grundsätzlich von sämtlichen Wohnungseigentümern zu tragen sind.

Eine Beschlussfassung gem. § 16 Abs. 4 WEG mit doppelt-qualifizierter Mehrheit dahingehend, dass der betreffende austauschwillige Eigentümer die Kosten des Türaustauschs alleine bezahlt, ist möglich (Doppelt qualifiziert heißt: Drei Viertel aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer müssen zustimmen. Jeder hat nur eine Stimme, egal wie viel Wohnungen er besitzt und die zustimmenden Eigentümer müssen zusammen über mehr als die Hälfte aller Miteigentumsanteile verfügen. Eigentümer mehrerer Wohnungen sind also nicht benachteiligt.)

Nichtig ist allerdings mangels Beschlusskompetenz ein Beschluss, wonach dieser auch die zukünftigen Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung übernimmt (vgl.: LG München I, Urt. v. 23.6.2014 – 1 S 13821/13 WEG, IMR 2014, 429).

Quelle: Ra. R. Fritsch

Beschlussantrag:

Dem einzelnen Eigentümer wird hiermit genehmigt – in Absprache mit der Verwaltung -, die Wohnungsabschlusstür an seiner Wohnung – auf eigene Kosten – gegen eine einbruchhemmende Tür einschließlich notwendiger Nebenarbeiten auszutauschen bzw. durch einbruchhemmende Maßnahmen zu ändern. Voraussetzungen dafür sind: 1. Die bisher äußere Gestaltung und Farbe erfolgt in Anlehnung der vorhandenen Wohnungseingangstüren. 2. Der Einbau erfolgt fachgerecht . 3. Der verursachende Eigentümer stellt die Gemeinschaft von allen aus dieser Maßnahme entstehenden Kosten frei. 4. Die zukünftigen Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung der ausgetauschten neuen Sicherheitstür sind grundsätzlich von sämtlichen Wohnungseigentümern zu tragen..