Ermessensspielraum bei modernisierender Instandsetzung

In einem vom OLG Celle zu entscheidenden Fall waren an einem Fassadenteil Risse aufgetreten. Die Eigentümergemeinschaft hatte zur Beseitigung der Risse beschlossen, den fraglichen Teil der Fassade dämmen zu lassen. Der Beschluss wurde mit der Begründung angefochten, es handele sich einerseits um eine bauliche Veränderung und andererseits entspräche eine Teildämmung nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, da es im Übergang zwischen Dämmung und nicht gedämmtem Bereich zu Kältebrücken kommen könne. Im Verfahren hatte ein Gutachter außerdem festgestellt, dass die Dämmung nicht den Erfordernissen der Energieeinsparverordnung entsprach.

Das OLG Celle gab der Gemeinschaft mit Beschluss vom 13. Dezember 2007 Recht. Bei der Sanierung einer Fassade durch erstmaliges Aufbringen einer Wärmedämmung handele es sich um eine so genannte modernisierende Instandsetzung, die mit Mehrheit beschlossen werden könne. Im Rahmen des der Gemeinschaft zustehenden Ermessens könne sie nicht nur zwischen mehreren technischen Lösungen wählen, sondern auch abwägen, ob die Instandsetzungsmaßnahmen in einem Zug und das ganze Objekt betreffend oder nach und nach in Teilbereichen durchgeführt werden. Schließlich seien "auch finanziellen Aspekte im Hinblick auf die Belastung der einzelnen Eigentümer mit umzulegenden Kosten zu bedenken".

Kommentar

Allein die Tatsache, dass eine Sanierungslösung gegenüber einer anderen weniger empfehlenswert ist, macht sie noch nicht ungeeignet. Wichtig ist, dass die Maßnahme unter allen erdenklichen Gesichtspunkten (Wirtschaftlichkeit, technische Machbarkeit, Finanzierbarkeit) sinnvoll und insbesondere zur Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums geeignet ist.
Nach neuem Recht ist nun gesetzlich geregelt, dass modernisierende Instandsetzungen als "Unterfall" der Instandsetzung mit Mehrheit beschlossen werden können, § 22 Abs. 3 WEG.

Autor: Susanne Tank – tank@bethgeundpartner.de

Fundstelle: OLG Celle, Beschluss vom 13. Dezember 2007, 4 W 201/07 (noch nicht veröffentlicht)