Für eine verspätete Abrechng. muss d.Verwalter nur Schadensersatz zahlen,wenn er gemahnt wurde!

oder

Muss der Verwalter so frühzeitig abrechnen,
dass der vermietende Eigentümer noch die Frist für die
Betriebskostenabrechnung einhalten kann?Was ist geschehen? Eine Eigentümergemeinschaft beruft ihren Verwalter ab,
weil er die Jahresabrechnung für 2001 noch nicht erstellt hat. Ein neuer
Verwalter wird im Juli 2002 bestellt. Die noch ausstehende Jahresabrechnung
2001 kommt trotzdem erst im Oktober 2003 zustande. Ein
Wohnungseigentümer, der seine Wohnung vermietet hat, kann erst jetzt die
Betriebskostenabrechnung für 2001 erstellen. Sie endet zwar mit einem
Nachzahlungsbetrag. Diesen muss der Mieter aber nicht zahlen, weil die bei
Betriebskostenabrechnungen einzuhaltende Jahresfrist schon längst
abgelaufen ist. Deshalb will der Eigentümer den Nachzahlungsbetrag als
Schadensersatz von dem Verwalter einklagen.
Was sagt das Gericht? Das OLG Düsseldorf weist die Klage ab. Zwar hat der
Verwalter seine Pflicht nicht erfüllt, die Jahresabrechnung zu erstellen, sobald
ihm alle Unterlagen vorliegen. Dadurch ist dem vermietenden Eigentümer ein
Schaden entstanden, nämlich die nicht durchsetzbare
Nachzahlungsforderung. Ein Schadensersatzanspruch kommt aber nur in
Betracht, wenn der Verwalter mit der Abrechnung in Verzug war.
Voraussetzung dafür ist eine Mahnung. Eine solche hat der
Wohnungseigentümer hier aber nicht ausgesprochen. Die Mahnung war
auch nicht entbehrlich. Insbesondere hat sich der Verwalter nicht „selbst
gemahnt“. Dies wäre dann der Fall gewesen, wenn er die Erstellung der
Abrechnung zu einem bestimmten Termin angekündigt hätte und so einer
Mahnung zuvor gekommen wäre. Auch die Tatsache, dass der Verwalter
wusste, dass er gerade wegen der Versäumnisse seines Vorgängers im
Hinblick auf die Abrechnung bestellt wurde, macht die Mahnung nicht
überflüssig. (OLG Düsseldorf, Beschl. v. 22.12.2006 – I Wx 160/06)
Was sagt Ihr Anwalt? Der Verwalter haftet für eine verspätete
Jahresabrechnung also grundsätzlich nur, wenn er gemahnt wurde. Aber
Vorsicht: Oft ist im Verwaltervertrag eine bestimmte Abrechnungsfrist
festgelegt. In diesem Fall macht sich der Verwalter schon bei Nichteinhaltung
dieser Frist schadensersatzpflichtig. Auf eine Mahnung kommt es dann nicht
mehr an. Auch wenn der Verwalter – etwa im Rahmen einer
Eigentümerversammlung – die Erstellung der Jahresabrechnung bis zu einem
bestimmten Termin zusagt, muss er den Termin dann auch einhalten. Denn
darin liegt eine „Selbstmahnung“.

Quelle: www.rechtsanwaelte-sindelfingen.de