Haushaltsnahe Dienstleistungen: Muss sie der Verwalter bescheinigen?

Ohne gesonderten Auftrag und entsprechender Vergütung muss der Verwalter keine Bescheinigung nach § 35a EStG („Haushaltsnahe Dienstleistungen“) ausstellen. Einen solchen Auftrag können die Wohnungseigentümer mehrheitlich beschließen. Das gilt auch für die entsprechende (Sonder-)Vergütung (hier: netto 17,00 € p. a./WE im ersten Jahr und 8,50 € p. a./WE für die Folgejahre).

Darum geht es:

In einer Anlage mit 188 Einheiten beschließen die Eigentümer mehrheitlich, dass der Verwalter erstmals für das Wirtschaftsjahr 2006 für jeden Eigentümer eine Bescheinigung nach § 35a EStG über haushaltsnahe Dienstleistungen erstellen und dafür eine zusätzliche Vergütung von netto 17,00 € im ersten und netto 8,50 € für die Folgejahre erhalten soll. Ein Eigentümer ficht an. Er meint, der Verwalter müsse die Bescheinigung schon im Rahmen seines Verwaltervertrags – ohne gesonderten Auftrag und gesonderter Vergütung – ausstellen.

Das sagt das zuständige Oberlandesgericht:

Das Gericht weist die Anfechtung zurück. Der Beschluss der Wohnungseigentümer zur Bescheinigung der haushaltsnahen Dienstleistung entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung. Da der Verwalter als einziger über alle erforderlichen Unterlagen verfügt, ist es sachgerecht, ihn mit der Ausstellung der Bescheinigungen zu beauftragen. Denn der „Löwenanteil“ der Arbeit besteht in der Ermittlung der steuerrelevanten abzugsfähigen Kosten und nicht in der Erteilung der Bescheinigung.

Dafür kann auch eine gesonderte Vergütung für den Verwalter beschlossen werden. Der Verwalter muss nämlich ohne eine besondere Vereinbarung diese Aufgabe nicht erledigen. Insbesondere ergibt sich eine solche Bescheinigungspflicht ohne eine gesonderte Vereinbarung nicht schon aus dem Verwaltervertrag. Das Gericht hält auch die hier vereinbarte Höhe der Vergütung für angemessen. Erstens verursacht die Kostenermittlung einen erheblichen Zeit- und Kostenaufwand und zweitens steht die Vergütung auch in Relation zu den erzielbaren Steuererleichterungen des einzelnen Eigentümers von max. 1.200,00 €. (KG, 16.04.2009 – 24 W 93/08)

Das sagt Ihr FRIES Immobilienteam:

Die erste obergerichtliche Entscheidung zu dieser Problematik liegt vor! Der Verwalter darf sich freuen, zumal auch die Höhe der Vergütung seinem Geschmack entsprechen dürfte.

Das sagt Ihr FRIES Immobilienteam zur Kostenverteilung:

Nach Ansicht des Gerichts sind folgende Verteilungsmaßstäbe zulässig: Nach Miteigentumsanteilen, nach Zahl der Wohneinheiten und nach der Zahl derjenigen Einheiten, für die eine Bescheinigung ausgestellt werden soll. Empfehlenswert: Zusammen mit dem Beschluss zur Bescheinigung und zur Vergütung sollte auch der Verteilungsschlüssel (mehrheitlich) beschlossen werden!

Quelle: FRIES Rechtsanwälte Nürnberg . Würzburg . Bamberg . Schweinfurt – www.friesrae.de