Heizkosten

Rechtsfrage:

Welche Beträge sind in die Jahresgesamt- und Einzelabrechnungen bei den Heiz- und Warmwasserkosten einzustellen – die tatsächlich angefallenen Verbrauchskosten oder die im Abrechnungsjahr an den Energieversorger/Öllieferanten geleisteten (Abschlags-) Zahlungen?

Hierzu BGH – Urteil vom 17.02.2012 – Az. V ZR 251/10:

In die Gesamtabrechnung sind alle im Abrechnungszeitraum geleisteten Zahlungen, auch solche, die im Zusammenhang mit der Anschaffung von Brennstoffen stehen, aufzunehmen. Denn der Verwalter hat eine geordnete und übersichtliche Einnahmen- und Ausgabenrechnung vorzulegen, die für einen Wohnungseigentümer auch ohne Hinzuziehung fachlicher Unterstützung verständlich sein muss. Diesen Anforderungen genügt die Gesamtabrechnung nur, wenn sie die tatsächlichen Einnahmen und die tatsächlichen Geldflüsse ausweist.

Bei den Einzelabrechnungen sind hingegen die Bestimmungen der Heizkostenverordnung zu beachten, die eine verbrauchsabhängige Verteilung der Heiz- und Warmwasserkosten vorschreiben. Daher sind für die Verteilung in den Einzelabrechnungen die Kosten des im Abrechnungszeitraum tatsächlich verbrauchten Brennstoffs maßgeblich.

Die hiermit zwangsläufig verbundene Abweichung der Einzelabrechnungen von der Gesamtabrechnung muss der Verwalter aus Gründen der Übersichtlichkeit und Nachvollziehbarkeit in der Abrechnung verständlich erläutern.

Anmerkung Fries Immobilien Team:

Der BGH verursacht bei den Verwaltern mit seiner Rechtsauffassung einen erheblichen Mehraufwand, denn die Anforderungen an eine Gesamtabrechnung gestalten sich in Folge dieser neuen Entscheidung völlig abweichend von denen, die an eine Einzelabrechnung gestellt werden, um den Anforderungen einer ordnungsgemäßen Verwaltung zu entsprechen. Der Verwalter wird zu prüfen haben, ob die ihm zur Verfügung stehenden Verwalterprogramme die vom BGH verlangte unterschiedliche Handhabung überhaupt zulassen. Falls nein, ist „Handarbeit“ gefordert.

Vgl. auch die unter Ziffer I. 1 erwähnte Entscheidung des BGH vom 01.02.2012 zum Mietrecht.

Quelle: www.friesrae.de