Keine Verbrauchszähler-Ablesepflicht des Verwalters durch Beschluss

Zur Vermeidung von Ablesekosten hatte eine Wohnungseigentümergemeinschaft beschlossen, dass der Verwalter die Wasserzählerstände abliest und die Abrechnung erstellt und nicht wie bisher eine Fremdfirma. Dieser Beschluss wurde mit Erfolg vor dem Amtsgericht Essen angefochten. Der Verwalter müsse nicht aufgrund eines Beschlusses eine Verpflichtung übernehmen, die über die gesetzlichen Verwalterpflichten hinausgeht, so das Essener Gericht. Die Erweiterung des Pflichtenumfangs könne nur einvernehmlich, also durch Vertrag zwischen dem Verwalter und der Wohnungseigentümergemeinschaft zustande kommen. Eine einseitige Beschlussfassung allein der Wohnungseigentümer reiche hierfür nicht.

Praxistipp

Soll der Verwalter über die gesetzlichen Pflichten hinausgehende Aufgaben übernehmen, ist zunächst mit ihm zu klären, ob er dazu bereit ist. Je nach Aufwand wird der Verwalter dies nur gegen Erhöhung seines Entgelts tun, denn mit der Verwaltervergütung ist grundsätzlich nur die gesetzlich normierte Verwaltertätigkeit abgegolten. Es ist also abzuwägen, ob dann überhaupt eine Kostenersparnis erzielt wird. Will der Verwalter die Aufgabe übernehmen, muss er ausdrücklich zustimmen; ebenso sollte er im gegenteiligen Fall deutlich seine Ablehnung zum Ausdruck bringen. Sind Verwalter und Gemeinschaft sich einig, ist durch entsprechenden Beschluss eine Änderung des Verwaltervertrages in Bezug auf die zusätzlich übernommene Aufgabe sowie die Vergütung hierfür herbeizuführen.

Autor: Susanne Tank – tank@bethgeundpartner.de

Fundstelle: AG Essen, Beschluss vom 30. März 2007, 195 II 269/06 (nicht rechtskräftig), NZM 2007, 573