Notwirtschaftsplan entspricht ausnahmsweise der ordnungsgemäßen Verwaltung

Wohnungseigentümer können einen „Notwirtschaftsplan“ beschließen, der den Kostenverteilungsschlüssel nicht berücksichtigt, wenn ein neuer Verwalter diesen nicht feststellen kann.

Hintergrund

Die Wohnungseigentümerversammlung beschloss den Wirtschaftsplan 2006. Danach erfolgt die Umlage der Gesamtkosten nach Miteigentumsanteilen, obwohl dies nicht hinsichtlich aller Kostenpositionen der Gemeinschaftsordnung und der Beschlusslage der Wohnungseigentümergemeinschaft entspricht. Der Verwalter begründet dies damit, dass ihm bei der Erstellung des Wirtschaftsplanes die hierzu benötigten Unterlagen nicht vorgelegen hätten, weil die vorherige Verwalterin sie noch nicht herausgegeben hätte. Dementsprechend ist der Wirtschaftsplan in der Niederschrift über die Versammlung mit "Notwirtschaftsplan" bezeichnet worden.

Ein Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft hat den Beschluss über den Wirtschaftsplan angefochten.

Das Amtsgericht hat den Antrag zurückgewiesen. Das Landgericht hat den Beschluss für unwirksam erklärt.

Entscheidung

Das Oberlandesgericht (OLG) erklärte den Beschluss für wirksam.

Grundsätzlich ist es Zweck des Wirtschaftsplans, zu schätzen, welchen Gesamtbetrag die Gemeinschaft im laufenden Wirtschaftsjahr benötigt und wie viel davon anhand des gültigen Verteilerschlüssels auf den einzelnen Eigentümer entfällt. Wird der auf den einzelnen Eigentümer entfallende Anteil anhand eines unzutreffenden Verteilerschlüssels ermittelt, so entspricht der Wirtschaftsplan nicht einer ordnungsgemäßen Verwaltung.

Im aktuell entschiedenen Fall sind jedoch Umstände gegeben, die eine Ausnahme von diesem Grundsatz gebieten. Der Verwalter kann den Wirtschaftsplan nicht aufstellen, weil der Vorverwalter sich weigert, ihm die Unterlagen zu übergeben. Die Unterlagen sind auch nicht auf anderem Wege leicht zu beschaffen. Nach der Teilungserklärung kann der Verteilungsschlüssel mit einfacher Mehrheit der anwesenden Wohnungseigentümer geändert werden. Die Gemeinschaft hat von dieser Möglichkeit wiederholt Gebrauch gemacht. Der neue Verwalter muss also die Beschlusssammlung und die zu den Wirtschaftplänen in der Vergangenheit ergangenen Gerichtsentscheidungen durchsehen. Ihm bleibt also keine andere Wahl, als zunächst einen "Notwirtschaftsplan" aufzustellen und entsprechend § 16 WEG die Kosten nach Miteigentumsanteilen aufzuteilen.

(OLG Hamm, Beschluss vom 3.1.2008, 15 W 240/07)

Quelle: www.haufe.de (Haufe Online-Redaktion)