Nutzung von Emailanschriften bei Einladungen

In einem Fall aus Berlin wurde ein Wohnungseigentümer nicht ordnungsgemäß zur Eigentümerversammlung eingeladen, da der Verwalter versehentlich eine veraltete E-Mail-Adresse verwendet hatte, obwohl ihm die neue Adresse bekannt war. Dies führte zu einer Beschlussklage des Eigentümers. Das Amtsgericht Berlin-Mitte entschied am 18.01.2024, dass die Anfechtungsklage abgewiesen wurde, da der Kläger die Anfechtungsfrist verpasst hatte und zunächst gegen die falschen Parteien geklagt hatte.

Die Versammlung fand am 20.07.2023 statt, und der Kläger erhielt die Einladung sowie die Jahresabrechnung erst nach der Versammlung per E-Mail am 28.07.2023. Er fühlte sich ungleich behandelt, da andere Eigentümer schriftlich eingeladen wurden. Der Rechtsanwalt des Klägers reichte die Klage am 17.08.2023 fälschlicherweise gegen die anderen Wohnungseigentümer ein, bevor er am 07.09.2023 klarstellte, dass die Klage gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) gerichtet war.

Das Gericht stellte fest, dass der Kläger die Anfechtungsfrist versäumt hatte, da die Klageänderung nach Ablauf dieser Frist erfolgte. Daher musste das Gericht nur Nichtigkeitsgründe prüfen, die jedoch nicht gegeben waren. Die Verwendung einer veralteten E-Mail-Adresse führt in der Regel nur zur Anfechtbarkeit der Beschlüsse, es sei denn, es liegt eine vorsätzliche Nichteinladung vor, was hier nicht der Fall war.

Für den Verwalter ist es wichtig, die Einladungen form- und fristgerecht zu versenden, da er die GdWE als gesetzlicher Vertreter vertritt. Die Verwendung der falschen E-Mail-Adresse stellte eine Pflichtverletzung dar, führte jedoch nicht zur Nichtigkeit der Beschlüsse, es sei denn, es wäre nachweislich ein böswilliger Ausschluss des Eigentümers von der Teilnahme erfolgt.

Für Wohnungseigentümer gilt, dass sie nicht verpflichtet sind, ihre E-Mail-Adresse für die elektronische Kommunikation zur Verfügung zu stellen. Selbst wenn dies in der Gemeinschaftsordnung festgelegt ist, muss die Zustimmung des Eigentümers freiwillig erfolgen. Dies trägt zur digitalen Rückständigkeit in Deutschland bei.

Wenn ein Eigentümer seine E-Mail-Adresse zur Verfügung stellt, wird diese Teil der Verwaltungsunterlagen und kann auch von einem neuen Verwalter genutzt werden, es sei denn, der Eigentümer widerruft die Erlaubnis. In der Praxis laden Verwalter oft sowohl elektronisch als auch klassisch per Post ein. Hätte der Kläger die Anfechtungsfrist eingehalten und dargelegt, wie der Ladungsfehler das Beschlussergebnis beeinflusst hat, hätte die Gemeinschaft möglicherweise Schwierigkeiten gehabt, den Prozess zu gewinnen.